Берете в долг? Есть деньги японские и швейцарские!

Ипотечные кредиты в непривычных для москвичей валютах: швейцарских франках и японских иенах начал выдавать Банк Москвы. Следом за ним о разработке ипотечных программ в тех же валютах сообщили еще несколько банков. По мнению банкиров, потенциальных заемщиков это предложение должно привлечь низкими процентами. Ипотечный кредит в японских иенах можно получить под 6,5% годовых, а в швейцарских франках – начиная от 7%.

Секрет диковинной валюты

Попробуем разобраться, чем эти программы интересны желающим с помощью ипотеки решить жилищный вопрос. Кредиты в иенах и франках под низкие проценты – это экстравагантный рекламный ход для привлечения клиентов или по-настоящему выгодное для заемщика предложение?

Ни для кого не секрет, что в столице на ипотечном рынке сейчас не то чтобы затишье, но и особого оживления не наблюдается. Глаза разбегаются от обилия различных программ и предложений банков. Все они – кто как может – борются за заемщика. Одни понижают комиссии, другие устраивают акции по бесплатному рассмотрению заявок. Третьи обещают существенные скидки молодым семьям, четвертые заманивают ипотечным кредитом даже без первоначального взноса.

Но, к счастью, большинство людей, решившихся на проекты, связанные с финансами, умеют считать. Заемщик понимает: если банк в чем-то уступает, то обязательно наверстает упущенную выгоду в другом.

На фоне стандартных предложений и акций выделяются новые ипотечные программы в непривычных для жителей столицы швейцарских франках и японских иенах. И сразу хочется начать искать подводные камни. Декларируются низкие проценты, так что же – банк в убытке останется? Или настолько обострилась конкуренция, что банки готовы снижать процентные ставки ниже ставки рефинансирования? На кого в этом случае ложится налоговое бремя?

Как сообщили в Банке Москве, выбор таких валют, как франк и иена, при ипотечном кредитовании связан прежде всего с их стабильностью. Швейцарский франк считается одной из наиболее стабильных валют в мире. Его колебания существенно ниже, чем у евро и доллара... Подобная ситуация и с иеной. Выдавая кредиты в привычных евро и долларах, банкиры считают, что рискуют значительно больше из-за скачков валют. А франки и иены – самые предсказуемые, поэтому и процентную ставку можно понизить.

Кого заинтересует...

Банком Москвы ипотечные кредиты во франках и иенах будут выдаваться во всех филиалах, расположенных в 54 регионах. Кредиты в иенах более ориентированы на Дальний Восток, так как там эта валюта достаточно распространена. Кредиты во франках должны привлечь самые широкие слои заемщиков, а также тех, кто решил перекредитоваться. Например, взял человек кредит несколько лет назад под 12% годовых в долларах. Решив сейчас переоформить документы на кредит в швейцарских франках, он может существенно сэкономить на процентах...

Условия кредитования

Начнем с программ, рассчитанных на приобретение жилья на вторичном рынке. Чем короче срок кредитования – тем ниже процент. При сроке погашения от 3 до 7 лет процентные ставки составят:
– 6,5% – в японских иенах,
– 7% – в японских франках.

Кредиты в непривычных для нас валютах возможно взять на те же сроки, что и в рублях или долларах. Но чем больше срок, тем выше процент по кредиту. При ипотеке на срок от 7 до 10 лет – процентная ставка составит: 6,7% в иенах и 7,2% – во франках. Если кредит выдается на срок более 10 лет, то в иенах придется выплачивать 6,9% в год, а в швейцарских франках – 7,4% в год.

При покупке квартиры в строящемся доме ставки выше на процент. То есть, если кредит выдается на срок от 3 до 7 лет, то в иенах придется выплачивать 7,5% в год, а в швейцарских франках – 8%.

Те же проценты, что и при покупке жилья на вторичном рынке, сохраняются, если человек, выплачивающий кредит по программе с более высокими процентами, решил перекредитоваться.

У кредитов во франках и иенах есть одна особенность. Рассчитывать на минимальные проценты можно лишь в случае, если заемщик подтвердит свой доход справкой по форме 2-НДФЛ. Если доход «серый», то возможно подтверждение справкой по форме банка. Но в этом случае и проценты в непривычных для нас валютах поднимаются.

Первоначальный взнос может быть любым: от 0 до 30%. Но Банк Москвы надеется, что программы во франках и иенах станут интересными многим потенциальным заемщикам в сочетании со всячески раскручиваемой ипотекой без первоначального взноса.

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

О подводных камнях в молочных реках

Генеральный директор брокерской компании «Фосборн хоум» Василий Белов:

– Пока только Банк Москвы начал выдавать кредиты в новой для россиян валюте: швейцарских франках и японских иенах. Проценты по этим ипотечным программам сегодня самые низкие. Думаю, что предложение Банка Москвы будет интересно тем заемщикам, которые хотят перекредитоваться. И иены, и швейцарские франки – одни из самых стабильных мировых валют.

Но надо учесть, что, согласно налоговому законодательству РФ, физическое лицо, получившее кредит по ставке ниже ставки рефинансирования, должно уплатить налог от приобретаемой материальной выгоды. В данном случае налоговая ставка составляет 13%. Банк Москвы выступает налоговым агентом и, соответственно, будет уплачивать данный налог с текущего счета заемщика.

Директор департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов:

– Ипотечные кредиты в швейцарских франках – это новшество Банка Москвы, а вот кредит в иенах выдает еще и «Мичиноку банк». Но низкие проценты – это предложение лишь Банка Москвы.

За счет чего стали возможными такие низкие проценты? Чем банки компенсируют недополученную прибыль? Почему банкам стало интересно выдавать ипотечные кредиты в валютах этих стран? Скорее всего, низкие проценты стали возможны за счет того, что привлечь средства в этих валютах – дешевле. Прибыль все равно есть, кто сказал, что она недополучена? Иена практически не подвержена инфляции, а стоимость заемных ресурсов в этой валюте на рынке Японии колеблется на уровне десятых долей процента. С франком все обстоит примерно так же.

Вряд ли кредиты в этих или других непривычных валютах станут популярными в России. Но это хороший ход на фоне затишья на рынке недвижимости, вызванного продолжающимся снижением цен. Приходящие на смену друг другу акции банков уже не привлекают потенциального заемщика.

Скорее всего, эти ипотечные программы привлекут желающих перекредитоваться. Для этого нет никаких ограничений. Но очевидно, что расходы по конвертации валют при рефинансировании лягут на самого заемщика. Если разница в ставке может составить более трех процентов, то это следует делать не задумываясь. Для погашения придется так или иначе приобретать иены или франки, но потери на разнице курсов будут минимальны.

Многих заемщиков интересует: как будут проходить ежемесячные выплаты по таким кредитам? Человек должен принести в банк швейцарские франки и японские иены или обязательно купить их именно в банке, выдавшем кредит?

Ограничить места, в которых заемщик покупает валюту, нельзя. У нас все-таки свободная страна. Если он принесет не иены или франки, а доллары или рубли, то они будут зачислены на его ссудный счет для последующего списания в счет погашения ежемесячного платежа, естественно, по курсу банка. Наличными сегодня кредит не погашают. У всех заемщиков есть счет, на который они могут заранее перевести хоть один, хоть десять ежемесячных платежей, которые будут списываться автоматически. Легче воспользоваться одним из банкоматов с функцией приема наличных, чем стоять в общей очереди в кассу банка.

Еще один распространенный вопрос: как быть в ситуации, если кредит выдается в швейцарских франках или иенах, а сделки проходят в большинстве своем в долларах?

Скорее всего, будет использоваться безналичная форма сделки, так как иен и франков не напасешься. Ну и опять же не избежать конвертации в рубль или в евро при сделке, потому что продавцы квартир по-прежнему предпочитают наличные и от иен и франков в большинстве своем откажутся. Так что, скорее всего, кредит будет выдаваться в одной валюте, а наличные для сделки – в другой, более привычной продавцам квартир.

Вице-президент по развитию ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович:

– Сегодня мы отмечаем спрос на кредиты в «экзотической» валюте, пусть и не в таком объеме, как на долларовые и рублевые. DeltaCredit сейчас рассматривает возможность предложения ипотеки в японских иенах по весьма привлекательной ставке. Такая программа должна понравиться жителям регионов, где эта валюта активно используется. Например, на Дальнем Востоке. Выгодность или невыгодность такого займа определяется многими факторами – это и процентная ставка, и курсовая разница, и налоговые вычеты (когда ставка ниже 9%). Каждый случай надо считать индивидуально. В любом случае, ипотечные кредиты в долларах сегодня самый выгодный вариант, так как на фоне рублевой инфляции и постоянно снижающего курса реальная ставка по кредиту равняется отрицательному значению.

Наталья Агафонова