Хотеть в Германию не вредно...

Хотеть в Германию не вредно...

О приобретении недвижимости в Германии – одной из самых развитых и социально ориентированных европейских стран – мечтают многие. Но не каждому квартира или дом в этой стране, вернее в западной ее части, по карману.

Хоромы а ля ГДР

Непосредственно банковская ипотека здесь рассчитана только на граждан страны и на тех, кто получил постоянный вид на жительство. Для иностранцев же существует другая модель приобретения жилья в рассрочку. Но об этом чуть позже.

Цены на недвижимость в стране разные. Жилье на территории бывшей ГДР существенно дешевле и не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустые... В Берлине предложение превышает спрос на 100 тысяч квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры ничтожно малы.

Исключение в восточной части Германии составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам и Дрезден, портовый Росток, а также Эрфурт и Коттбус.

В Западной Германии самыми дорогими городами считаются Мюнхен, Кельн, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург.

Еще один фактор, формирующий цену дома, – это сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

Цена загородного дома зависит от его близости к городу или станции электрички. Дом вдали от железной дороги может стоить в полтора-два раза дешевле своего более удачно расположенного собрата, и шансы со временем выгодно продать его будут существенно меньше.

Разброс цен на недвижимость в ФРГ довольно большой. Квадратный метр может стоить от 1000 до 4000 евро.

Ипотека по-немецки

Немецкая модель ипотеки существенно отличается от американской, распространенной и в нашей стране. Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от зарплаты человека, желающего взять кредит. Так проверяется платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, заемщик может рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 процентов стоимости объекта покупки. После ее внесения можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под пять-семь процентов годовых.

Ипотека в Германии предлагается и для покупки новостройки, и для приобретения жилья на вторичном рынке. Но у банков существует одно условие. Квартира или дом обязательно должны быть уже построены и пригодны для проживания. Для покупки недостроенного жилья ипотечные кредиты не выдаются.

Теперь о том, кто имеет право на ипотеку, то есть какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра – не менее 50 000 евро в год без вычетов.

Информация о доходах за последние три года предоставляется в банк. При этом учитывается все: премии, пособия, надбавки за внеурочную работу.

Впрочем, доход в 50 тысяч – довольно формальное требование. Часто с банком можно договориться и при куда меньшей сумме общего дохода. Все дело в том, кто обращается в банк. Если это люди с постоянным доходом, работающие на государственных предприятиях, то им с радостью идут навстречу, даже если общий доход семьи меньше официального.

Менее охотно предоставляют кредит свободным предпринимателям. Но и здесь есть исключения. Врач, адвокат, нотариус, архитектор, экономист имеют явный приоритет перед другими. Считается, что представители этих профессий заработают всегда. Впрочем, если даже фирма частная, но достаточно надежная, ее сотрудник тоже может получить кредит. В общем, в каждом случае банкиры разбираются индивидуально. Оформление кредита занимает до трех недель.

Максимальная сумма ипотечного кредита в Германии не превышает 500 000 евро. Это не так уж и много, если учесть постоянно растущие цены на недвижимости в Европе.

Какие еще расходы ждут соискателя кредита? Нотариус – 1,5 процента от стоимости приобретаемого жилья. Налог на землю – 3,5 от той же суммы, брокер – 3,48 процента.

И еще один расход, когда речь идет о вторичном жилье, – необходима его оценка специальным архитектором. Такая услуга обходится в 700 евро. При этом бывший владелец квартиры или домика в течение пяти лет несет ответственность за все неполадки, которые могут в них произойти. То есть оплачивает любой крупный ремонт в них.

Государство это любит

Покупка жилья всячески поощряется федеральным правительством. Именно поэтому существует разветвленная система субсидий, выдаваемых на его приобретение. Неженатые мужчины и незамужние женщины с доходом менее 70 тыс. евро в год, а также семьи, где совокупный годовой доход менее 140 тыс., могут получить беспроцентную государственную помощь – 22 800 евро. Эта сумма должна быть возвращена государству в течение восьми лет. Если в семье есть или рождаются дети, то ежегодно до их совершеннолетия предусмотрены целевые выплаты семье только на квартиру – 800 евро на одного ребенка, 1600 – на двоих. За третьего и последующих детей никаких ипотечных льгот семья уже не получает. Двоих детей в Германии достаточно...

В стране распространены различные схемы погашения кредита. Но в любом случае обязателен первый взнос в размере 25 процентов от стоимости жилья.

Три схемы погашения наиболее популярны.

Первая – линейная схема погашения. По ней ежемесячно выплачивается одинаковая сумма как самого кредита, так и процентов на него.

Вторая – годовая. Деньги вносятся раз в год, причем в одном и том же размере.

Третья схема погашения – свободная. Ежемесячно выплачивается лишь часть суммы, а также процентов.

Но если новый хозяин продает жилье (либо умирает), тогда он или его наследники обязаны погасить кредит полностью и сразу.

Существуют и другие менее популярные схемы погашения ипотечного кредита. Например, накопительная. По ней на особый счет банка ежемесячно переводится часть долга. При этом взносы могут быть меньше обусловленной первоначально величины. Накопительную форму выбирают люди, ожидающие получения наследства или надеющиеся разбогатеть каким-то иным образом. Об этом они и ставят банк в известность. Верят на слово – никаких письменных подтверждений не требуется. А если надежды не сбываются, то сентиментальным отношениям приходит конец: банк забирает квартиру (или дом).

Карьерная схема погашения кредита интересна для молодых заемщиков. Для них выплаты сначала небольшие, но по мере профессионального роста, а, следовательно, и увеличения доходов, возрастает и сумма возврата.

Через закрытые фонды

В последнее время все большей популярностью пользуются инвестиции в недвижимость через закрытые фонды (closed – ended funds). Эти организации аккумулируют деньги частных инвесторов, а затем вкладывают их в жилую или коммерческую недвижимость. Вложить деньги в такой фонд может и иностранец, в том числе россиянин.

У подобных закрытых фондов есть свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести: стабильный доход в восемь-десять процентов в год; экономию времени на управлении недвижимостью в Германии; низкий порог для вложений (от 5000 евро). К этому стоит прибавить, что управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.

Минус такого вложения денег в недвижимость: инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок – от восьми до пятнадцати лет. Они имеют низкую краткосрочную ликвидность.

Подготовила Наталья Агафонова