Ипотечный, потребительский? Или «два в одном флаконе»?

Ипотечный, потребительский? Или «два в одном флаконе»?

Купить квартиру на рынке жилья – не проблема. Были бы деньги. Но деньги нужны не просто большие, а очень большие. Так есть ли реальная возможность обзавестись квадратными метрами тем, у кого нет ни собственного бизнеса, ни баснословных доходов? Нужную сумму можно позаимствовать в банке, взяв кредит. На рынке банковского кредитования сейчас – огромный выбор.

Как с помощью кредита решить жилищный вопрос, какой из кредитов – ипотечный, потребительский или оба сразу – лучше взять, – об этом сегодняшний разговор.

Поищем отличия, плюсы и минусы

1. Залог

Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимого имущества.

Кредит для приобретения квартиры обычно подразумевает в качестве залога покупаемую или существующую квартиру.

Потребительский кредит для решения жилищного вопроса не предполагает такого залога.

Классика – ипотечный кредит на покупку объекта недвижимости (в частности, квартиры) под ее же залог.

2. Сроки

Ипотечный кредит долгосрочный: от 10 до 30 лет. Потребительский – короткий: от 1 года до 5 лет.

3. Суммы кредита

При потребительском кредите максимальная сумма, на которую банки «расщедриваются», – $30–40 тысяч.

По ипотечному кредиту ссуды достигают $1 миллиона.

4. Процентные ставки

По потребительскому кредиту они более высокие, могут достигать 50 процентов в год.

Ипотечные – 9–11 процентов в год.

5. Ежемесячные выплаты

По потребительским кредитам выплаты выше, чем по ипотечным. Объясняется это более коротким сроком кредитования и высокой процентной ставкой.

ИТАК:

Как видите, и у того, и у другого вида кредитования есть свои плюсы и минусы. Потребительский кредит дорогой – ежемесячные платежи превышают ипотечные более чем в два раза, выдается он обычно на короткий срок и сравнительно небольшими суммами. Но при этом квартира не будет находиться в залоге у банка. Ипотечный – «долгоиграющий», а потому наиболее финансово выгодный.

При том и другом кредите заемщик сразу становится собственником квартиры. Он может в нее вселиться, «прописывать» родственников, делать ремонт без разрешения банка. Правда, свобода распоряжения мечтой существенно ограничена. Новый хозяин не может ее продать, подарить, обменять, заложить, пока не будет полностью погашен кредит, а банк не согласится на такие действия.

ПОСЧИТАЕМ

Прикинем, сколько составят платежи по ипотечному кредиту на 15 лет и потребительскому на 5 лет – при сумме кредита $40 000. И какова должна быть зарплата такого заемщика.

  Ипотечный кредит (на 15 лет) Потребительский кредит (на 5 лет)
Сумма кредита
$40 000
$40 000
Ежемес. платежи
$430
$930
Зарплата после налогобложения
$1700
$3700

ИТАК:

Ежемесячный платеж по потребительскому кредиту на $40 000, взятому на 5 лет, составит $930. По ипотечному на 15 лет – $430.

Человеку, которому достаточно $30 000–40 000 для того, чтобы улучшить жилищные условия, готовому платить ежемесячно довольно большие суммы, чтобы побыстрее отделаться от долгов, наверное, подойдет потребительский кредит. Если человека не пугают долгие сроки выплаты долгов, он не хочет менять стиль и образ жизни, ограничивая себя в том, к чему привык (отпуск за границей, фитнес-клуб и пр.), тогда ипотечный кредит – лучшее решение.

С помощью потребительского кредита можно решить квартирный вопрос, если человеку не хватает небольшой суммы для покупки квартиры. Или недостает сравнительно небольшой суммы, например, на то, чтобы поменять одну квартиру на другую. Но те же $40 000 можно взять в виде ипотечного кредита и платить по нему ежемесячно более чем в два раза меньше. А эффект тот же самый. Выбор только за заемщиком – возьмет он ипотечный кредит или потребительский.

Но если вы хотите приобрести дорогую квартиру или «начать с нуля» – не имея никакой недвижимости за душой, которую можно было бы продать, чтобы купить новую, но имея в «заначке» кое-какие накопления, – то без ипотечного кредитования не обойтись. Никакого потребительского кредита не хватит даже на квартирку в самом дальнем углу Подмосковья или в Саратове, например.

В созаемщики пойдешь?

Для того, чтобы взять потребительский кредит $40 000 на 5 лет, нужно иметь ежемесячную зарплату более $3700. А для ипотечного на 25 лет – достаточно и $930.

При этом может быть сразу несколько созаемщиков – некоторые банки допускают до четырех человек. Допустим, чтобы взять определенную сумму кредита, вам не хватает требуемого дохода. Тогда приглашаете к себе в компанию созаемщика, берете общий кредит, и банк учитывает ваш совместный доход. Причем это не обязательно должны быть люди, связанные кровным родством или штампом официального брака, что, кстати, очень удобно для столь распространенной ныне ситуации, когда муж и жена состоят в так называемом гражданском браке. Это правило появилось года полтора назад. А до этого банкам приходилось выступать в роли брачного агентства и говорить таким супругам: сначала поженитесь, потом приходите за кредитом.

Досрочное «освобождение»

Потребительский кредит можно погасить досрочно. Ипотечный – тоже. Банк не будет настаивать на выплате определенной ежемесячной суммы на весь срок договора – 15 или 20 лет. Допустим, у вас появились свободные деньги. У работающих людей это, как правило, годовая премия. Этот бонус вы отдаете банку в качестве досрочного погашения кредита. Конечно, это должна быть более или менее солидная сумма, которую банк примет в качестве досрочного погашения. И ваши ежемесячные взносы будут потихонечку уменьшаться. Хотя, если посмотреть с экономической точки зрения, гасить досрочно ипотечный кредит невыгодно.

КОММЕНТАРИЙ

Не страшно влезать в кабалу

Комментарий вице-президента по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Аллы Цытович:

– На самом деле не так уж страшно брать кредит на длительный срок. Это лишь способ для клиента банка получить большую сумму кредита. А дальше уже многое зависит от его материальных возможностей. Он может досрочно погасить долг. А может быть, решит не торопиться. На самом деле, если все тщательно посчитать, досрочно платить невыгодно. Потому что вы отдаете сегодня деньги, которые со временем обесцениваются. А так как вносите все время одну и ту же сумму – $430, то через 10–15 лет она в реальных деньгах будет стоить в два–три раза меньше.

И тот, и другой – то есть вместе

В каких случаях удобно брать потребительский кредит вместе с ипотечным? Во многих банках для того, чтобы взять ипотечный кредит, необходимо иметь первоначальный взнос от 10% и более от стоимости квартиры. В качестве такого взноса может послужить взятый в другом банке потребительский кредит на $15 000–$20 000. Правда, в таком случае на семейный бюджет ляжет тяжелый финансовый груз, поскольку первое время придется расплачиваться сразу по двум кредитам.

Например, с помощью потребительского кредита можно оплатить дополнительные расходы, связанные с ипотекой. Что это за расходы?

1. Единоразовая комиссия банка – в среднем 1% от суммы кредита.

2. Страховка. Обычно страхуются три риска:
– жизнь и здоровье заемщика;
– сама квартира (от пожаров, заливов и пр.);
– титул квартиры, страхующий от потери права собственности.

За все виды страхования надо отдать 0,7–1% от величины кредита. Чтобы спать спокойно, специалисты советуют не скупиться на все три вида страхования.

3. Оплата государственной регистрации договора купли-продажи, куда входят оценка квартиры независимым оценщиком и госпошлина. От 3 тысяч рублей.

4. Риэлторские услуги. Это необязательный платеж, но, по мнению специалистов, если заемщик покупает квартиру стоимостью не менее $200 000, лучше проводить сделку с риэлтором. Он не только будет отстаивать права заемщика, сопровождая весь процесс сделки, но и поможет грамотно «уговорить» продавца квартиры продать ее именно ипотечному клиенту. Плюсуйте еще 2–4% от рыночной стоимости квартиры.

5. Банк может еще взять деньги за конвертацию валюты, когда клиент просит, например, перевести рубли в доллары или наоборот.

Примерные расходы, связанные с приобретением квартиры в кредит
Наименование услуги Наличная сделка Безналичная сделка
Рассмотрение заявки на кредит Бесплатно Бесплатно
Комиссия за выдачу и оформление кредита 2000 руб. Не требуется
Пересчет и проверка платежеспособности денежных знаков 0,1% от суммы проверяемых денежных знаков Не требуется
Выдача со счета наличных денежных средств 0,5% от обналиченной суммы -
Договор купли-продажи – ППФ (простая письменная форма)

г. Москва:

– договор – 9 000 руб.

– гос. пошлина – 1 000 руб.

– пакет нот. копий – 3 000 руб.

– ускорение регистрации – 8150 руб.

Московская область:

– договор – 5550 руб.

– регистрация – 10 000 руб.

г. Москва:

– договор – 9000 руб.

– гос. пошлина – 1000 руб.

– пакет нот. копий – 3000 руб.

– ускорение регистрации – 8150 руб.

Московская область:

– договор – 5000 руб.

– регистрация – 10 000 руб.

Страхование (предмета залога, жизни и титула) От 0,9% суммы кредита, оплачивается ежегодно от остатка ссудной задолженности От 0,9% суммы кредита, оплачивается ежегодно от остатка ссудной задолженности
Оценка рыночной стоимости квартиры

3 дня – от 3500 руб.

1 день – от 5000 руб.

3 дня – от 3500 руб.

1 день – от 5000 руб.

Посчитаем

Предположим, вы берете ипотечный кредит в $400 000. На оплату дополнительных расходов – банковскую комиссию, страховку, риэлтора и пр. – понадобится примерно $7000. Разумеется, человек, который может позволить себе такой кредит, получает не учительскую зарплату. И, наверное, для него эти деньги вполне доступные. Но, предположим, денег у него в наличии нет или они ему нужны для других целей. На эту сумму банк может выдать потребительский кредит.

Потребительский кредит обычно оформляется быстрее, и решения по нему принимаются оперативнее. Меньше дополнительных расходов, схема получения его проще, требует меньше документов.

КОММЕНТАРИЙ

Чтобы не оказаться в проигрыше

Вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Алла Цытович:

– Примерно 70 процентов москвичей – собственники квартир. Многие из них имеют хороший стабильный доход. Но кто-то живет вместе с родителями, а хочет жить отдельно. Кто-то ютится в крохотной квартирке и мечтает о более просторной. Кто-то обитает на самой окраине Москвы или в дальнем Подмосковье и хотел бы перебраться ближе к центру. Но получить кредит и купить с его помощью квартиру почему-то кажется неосуществимой затеей. Люди думают, что понадобится лет 10, чтобы накопить денег на недвижимость. И откладывают решение жилищных проблем на потом, надеясь, что цены на рынке недвижимости упадут, жилья строить будут больше, зарплата станет выше... В результате оказываются в проигрыше.

Некоторые предпочитают снимать квартиру. Хотя платеж по кредиту всего на 10–15 процентов больше, чем за аренду жилья. Арендные ставки пока не догнали рост цен на рынке недвижимости. Но догонят. Это вопрос времени.

А ведь у многих москвичей есть все карты на руках, чтобы жить в лучших условиях уже сейчас. И лучше сейчас купить жилплощадь, пусть даже в дальнем Подмосковье, главное – зацепиться, иметь какой-то исходный капитал. Через несколько лет, когда заемщик поднимется по карьерной лестнице и его зарплата подрастет, – всегда надо надеяться на лучшее, – эту квартиру можно будет продать (банк разрешит) и купить другую, опять же используя кредит. Причем это реально осуществить достаточно оперативно. Практически у всех банков есть программы быстрого кредитования. И если вы работаете в нормальной компании, где хотя бы часть зарплаты выдается «в белую», у вас есть все шансы получить кредит. Специалист банка поможет подобрать наиболее комфортную для вас программу – по срокам, ставкам и пр. Чтобы ежемесячные выплаты в погашение кредита не очень напрягали.

Не стоит брать кредит на пределе возможностей. Банки рассчитывают максимальную сумму кредита индивидуально для каждого заемщика так, чтобы ежемесячный платеж не превышал 60 процентов от совокупного дохода семьи. Банку, конечно, выгоднее одолжить клиенту побольше денег. Но если вы будете отдавать эти 60 процентов от своих доходов, придется кардинально менять образ жизни. Поэтому советую потенциальному заемщику соизмерять возможности с желанием и не покупать квартиру, отдавая последние рубли в уплату расходов по сделке.

КОММЕНТАРИЙ

Сколько же переплачиваем?

Виктория Царихина–Фесенко, юрист:

– Казалось бы, кредитование устраивает всех – и покупателей, многие из которых без кредитов не сумели бы купить дорогостоящие товары, и, конечно, банки, которые тоже имеют свою выгоду. Однако последнее заемщики не всегда учитывают. И, позаимствовав у банка денежки на покупку квартиры или бытовой техники, вскоре начинают об этом горько жалеть. «Жизнь взаймы» только первое время радует счастливого должника. Получив распечатку платежей, он вдруг понимает: за покупку банкиры с него будут «драть три шкуры».

Хотя весь мир давно живет в кредит. И у нас время дорогих кредитов в 50–70% годовых давно прошло. Сейчас ставки достаточно низкие – от 10% годовых в рублях. Потребительский кредит бывает и вовсе бесплатным, то есть 0%.

В большинстве случаев потребители страдают потому, что невнимательно изучают условия получения кредита и между делом, не читая, подписывают все договоры, затем делают для себя неожиданные и не самые приятные открытия.

Несколько советов:

1. Смотрите на ежемесячный платеж. Один из способов выявить скрытые проценты – попросить перед оформлением кредита рассчитать ежемесячный платеж. В него-то и будут включены все дополнительные выплаты. Спрашивайте у представителей банка, задавайте «провокационные» вопросы, ведь вы отдаете свои сбережения и стесняться тут не стоит. И только ознакомившись с тем, сколько вам придется отдавать банку денег ежемесячно, принимайте окончательное решение.

2. Кредиты бывают разные. Разные проценты, сроки кредитования. Поэтому, если вы твердо решили пожить «взаймы», определитесь, какой именно кредит, на какой срок вам выгоднее взять, и стоит ли вообще с этим связываться. Нужно иметь в виду, что в течение нескольких месяцев или лет, на которые одолжены деньги, придется ежемесячно расставаться с весьма ощутимой для семейного бюджета суммой. Причем деньги должны перечисляться строго в установленные банком даты по графику платежей. Непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть у любого человека, интересовать банк не будут. В случае, если вы несвоевременно перечислили деньги, банк вправе по договору с вами начислять штрафы или пени.

Выпуск подготовила Галина Писарчик при содействии вице-президента по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit Аллы Цытович