Ипотека. Народ желает знать – что это такое

Риэлторы свидетельствуют: этой осенью вырос интерес к ипотеке. Крупные компании, из тех, что на слуху, ежедневно принимают по 150–200 звонков от людей, интересующихся, как купить квартиру в кредит. Правда, до консультационных центров после телефонных бесед доходит, в лучшем случае, каждый двадцатый.

Сколько из обратившихся реально оформляет покупку с использованием ипотечных денег – риэлторская статистика не сообщает. Впрочем, и так ясно: народ усиленно собирает информацию об ипотеке. Возможно, одной из причин повышенного интереса стала активная работа Государственной Думы над законами об ипотеке и рынке доступного жилья.

Напомним, что весной сего года, после того, как президент обратился с посланием к Федеральному собранию, назвав ипотеку одной из приоритетных задач развития России, на суд депутатов было вынесено 27 законопроектов, которые назвали «пакетом жилищных законопроектов». Все предлагаемые изменения в существующее законодательство условно разбиты их разработчиками на пять тематических блоков:
1) бюджетный: изменения в налоговом, бюджетном законодательстве, а также в земельном, касавшемся процедуры взимания платы за землю;
2) ипотечный: поправки в закон об ипотеке, закон об ипотечных ценных бумагах, в несколько других законодательных актов, которые необходимо было привести в соответствие с ипотечными;
3) гражданских прав и прав на недвижимость: предложено изменить порядок регистрации прав и защитить добросовестного приобретателя. Принять новый Жилищный кодекс, способствовать созданию единого государственного кадастра объектов недвижимости и системы жилищных накоплений.
4) сопровождения ипотечных сделок: его цель – снизить степень риска ипотечных операций благодаря изменениям в страховом законодательстве и введению института кредитных бюро.
5) жилищно-коммунального хозяйства. Задача этого блока – создать, наконец, условия для реформирования многострадального ЖКХ.
По пути прохождения положенных думских инстанций пакет законопроектов успел разделиться на три «кулька». Самый успешный из них – налоговый – уже прошел все три депутатских кордона и подписан президентом, ипотечный и гражданский находятся между чтениями, ну а фундаментальные труды – Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс – пока приняты только в первом чтении.

О сегодняшних проблемах законодательных изменений размышляет Валерией КАЗЕЙКИН, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования.

НЕДОСТАТКИ СРАЗУ ВИДНО

Нельзя не обратить внимания на то, что законы о доступном жилье проходят через депутатское собрание неравномерно. Вызвано это сложностью проблемы, которую они затрагивают, и тем, насколько задевают интересы граждан. К примеру, налоговые послабления полезны, а вот принципы, которые предлагает новый Жилищный кодекс, вызывают вопросы. Не зря к нему уже подано 1200 поправок. К тому же даже отредактированные тексты проектов попросту не соответствуют друг другу. Банальный пример: в ЖК, в главе о кооперативах, сказано, что они могут учреждаться физическими и юридическими лицами. В то время как, согласно закону «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан», юридические лица лишаются этого права.

Конечно, таким большим пакетом законы одной направленности принимаются впервые. Но здесь важен именно комплексный подход. Несоответствия сразу видны, и их можно своевременно устранить.

КТО РАССКАЖЕТ КРЕДИТНУЮ ИСТОРИЮ

Иногда кажется, что принимаемые законы не так уж и необходимы. Например, многие банкиры утверждают, что им не нужны кредитные бюро. Но опыт всего цивилизованного мира говорит о том, что такая система себя оправдывает. Кредитные бюро не нужны, может быть, на данном этапе развития ипотеки. За все время в России банки выдали менее 30 тысяч кредитов. Пока они могут самостоятельно проверять каждого заемщика. А когда таких кредитов станет 30 миллионов, тогда банки начнут пересматривать отношение к кредитным бюро.

О ХИТРОУМНЫХ НОТАРИУСАХ И БЕЗОТВЕТСТВЕННЫХ ЧИНОВНИКАХ

Уже сейчас региональные эксперты, оценивая предлагаемые изменения, высказывают сомнения в их необходимости. Практики читают законы, прикладывают их к ситуации на местах и делают неутешительные выводы – если законы будут приниматься в таком теоретизированном виде, людям или станет хуже, или, в лучшем случае, для них ничего не изменится.

К примеру, широко разрекламированная отмена обязательного нотариального удостоверения ипотечных договоров (стоимостью в 1,5% от общей суммы сделки) на деле оборачивается тем, что нотариусы придумали следующую уловку: выставили цену в 1% за составление этих самых договоров. Остальные 0,5% спрячутся еще в какие-нибудь пошлины, сборы.

Возьмем закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья». Людей, покупающих жилье на стадии котлована, приравняли к потребителям, права которых должны защищаться законом «О защите прав потребителей». И каждая задержка в предоставлении им купленного таким образом жилья должна караться штрафом с застройщика (до 3% в сутки от стоимости квартиры). А в России нередки ситуации, когда дом построен в срок, но чиновники по различным причинам (болен, в отпуске и т.д.) не подписали акт госкомиссии о приемке дома. Почему застройщик должен платить за чиновника? Ведь никакая ответственность последних за проволочки не предусмотрена. А она должна быть, причем материальная. Более того, в ряде регионов уже появились юридические фирмы, основным заработком которых является разорение строительных организаций, которые вовремя построили, но не смогли сдать дом. За два месяца задержки отсуживают по две квартиры. В ряде случаев только по этой причине застройщики не приступают к строительству. Где здесь помощь в увеличении объемов строительства жилья в два раза к 2010 году?

Еще один нюанс – по этому закону дом нельзя начать строить, если нет проектной декларации. Но сроки согласований у нас длятся годами. Закон прошел первое чтение, и если вдруг будет принят, то жилищное строительство по России только по этим причинам может существенно сократиться. Сожалею, но это мнение региональных практиков, которые построили уже не одну тысячу квартир.

Наталья Самарина