Как потрафить банку

Как потрафить банку

Выдавая ипотечный кредит, банк проверяет не только заемщика, но и покупаемую в ипотеку квартиру, ведь она становится предметом залога и в случае возникновения проблем средства от ее продажи должны покрыть «недостачу». Выбор «правильной» квартиры экономит время и нервы заемщика, а потому о банковских требованиях лучше узнать заранее.

Основное из этих требований (его предъявляют абсолютно все банки) – ликвидность ипотечной квартиры. Для банка важно, как быстро и по какой цене удастся реализовать жилье в случае дефолта заемщика. Ну а ликвидность зависит от ряда факторов, как от характеристик здания и непосредственно жилого помещения, так и от юридических аспектов.

Если речь идет о новостройке, то наиболее приемлемы для банка уже сданные Госкомиссии объекты (а желательно и оформленные в собственность) или хотя бы объекты на завершающей стадии строительства при условии надежности застройщика. Поэтому при кредитовании на «первичке» банки оценивают не только саму недвижимость, но и застройщика. Запрашивают инвестконтракт, документы на аренду земли, разрешение на строительство. Кроме того, требуется, чтобы продажи велись по договору долевого участия.

Если банки увидят, что квадратные метры приобретаются по сомнительным схемам, то, скорее всего, в ипотеке будет отказано.

– Наиболее охотно, – считает эксперт Александра Рязанцева, – кредитно-финансовые учреждения выдают ипотеку на проекты, в которых участвуют как инвесторы. В этом случае они точно знают реальную ситуацию. Относительно легко получить кредит и на объекты аккредитованных в банке застройщиков. Такими «приближенными», как правило, становятся финансово устойчивые компании, работающие на рынке более трех лет и имеющие в «портфеле» несколько успешных проектов.

При кредитовании покупки на вторичном рынке банки оценивают сам объект и здание, в котором он расположен. Большинство банков попросит предъявить бумагу о том, что дом не стоит в планах на снос или реконструкцию. Жилое здание, где находится будущий предмет залога, должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия (хотя есть банки, которые готовы кредитовать квартиры в домах с деревянными перекрытиями, но под больший процент) и высоту не менее трех этажей. Весьма неохотно выдается ипотека на жилье в блочных или панельных пятиэтажках, возведенных в 1970-х и ранее. Кроме того, непросто получить кредиты на отдельные частные дома.

Некоторые банки привередничают: дом на окраине города у автотрассы для них менее предпочтителен, чем жилое здание в центре рядом с парком. Кроме того, немало банков согласны выдавать кредиты только на объекты, которые находятся в регионе кредитования. Иными словами, если банк и заемщик находятся в столице, то и ипотечная квартира должна располагаться в Москве или области.

Что же касается самого объекта, покупаемого в кредит, то, прежде всего, он должен иметь признаки обособленного помещения: отдельный вход, собственную кухню, санузел. Квартира должна быть подключена к электрическим и газовым сетям и не может располагаться в подвале, цоколе или на первом этаже. Тем самым банки стараются избегать риска, что предмет залога будет использоваться не по назначению.

Анна Гаранина