Как уменьшить платеж по кредиту?

Эксперты компании Penny Lane Realty предлагают советы, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

Занимательная бухгалтерия

Возьмем для примера среднестатистические условия ипотеки. Сумма кредита – 6 000 000 руб., срок – 30 лет, ставка – 14% годовых. Ежемесячные выплаты при аннуитетном платеже равняются 71 118 руб., из них 69 041 приходится на проценты. При дифференцированном платеже ежемесячно приходится «относить» в банк 85 708 руб., из них 16 667 – основной долг (тело кредита), остальную сумму составляют проценты.

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на весь кредит, а уже потом – само тело кредита. Такой платеж равен одной постоянной сумме на протяжении всего срока пользования – и первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% составляют проценты по кредиту; спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате чем больше выплачен кредит, тем меньше проценты, то есть платежи убывают. По такому виду платежа первые четыре-пять лет заемщик, как правило, платит чуть больше, чем по аннуитету, возвращая основной долг равными долями. Затем платежи уменьшаются.

Знать, о чем просить

Поэтому первый совет экспертов: настаивать на дифференцированном графике погашения кредита – это выгоднее. При погашении кредита дифференцированными платежами проценты составят 12 млн 642 тыс., при погашении аннуитетными платежами – 15 млн 374 тыс.

Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала вносишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц, и в результате платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету.

В нашем примере уже через четыре года платеж выравнивается с аннуитетным и будет составлять 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге экономия за 30 лет будет равняться 2 млн 732 тыс.

Залог страхуем самостоятельно

Как правило, при оформлении кредита банк предлагает одну-две страховых компании, с которыми у него сложились хорошие отношения. Но в действительности у банка их как минимум 10–12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, если комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, можно сэкономить до 0,8% на страховании, или до 48 000 руб. ежегодно. А за 30 лет сумма составит 1 440 000 руб. Это возможно, когда заемщик, взявший такой кредит, как в нашем примере, сам выберет наиболее выгодную страховую компанию.

Чем дольше срок, тем ниже платеж

Для снижения общей долговой нагрузки лучше оформить кредит на более длительный срок.

Простое правило: чем дольше срок, тем ниже платеж – никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то в приведенном примере ежемесячный платеж будет равен 73 642 руб. На 30 лет – 71 118. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно заемщик теряет 2564 руб.

Ежемесячный взнос с запасом для выплат

Для того чтобы кредит не оказался непосильным бременем, при обращении за ипотекой лучше закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые легче отдавать банку. К примеру, если заемщик понимает, что может платить 100–150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 лет вместо 30, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит не загонять себя в угол при наступлении финансовых проблем (мало ли что может случиться за 30 лет!).

Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через три-шесть месяцев. Причем по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие график, если заемщик понимает, что может это себе позволить. При этом появляется возможность ежемесячно «редактировать» бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце – 150 тыс. и т. д.).

Скажем, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб. (т. е. вдвое превышающие ваш платеж), итоговая переплата составит 7 млн 687 тыс. вместо 15 млн 374 тыс. Кроме того, и срок сократится на 15 лет.

Похвальное слово депозитному счету

Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем – каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж.

Депозит – хороший инструмент для экономии денег, поскольку откладывая ваши кровные на депозите, вы их не потратите. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 пойдут в погашение кредита, а остальное – на депозитный счет (то есть в копилку заемщика), то за год образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счете. Из них 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3393 руб. в месяц. Однако при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей – он должен уменьшаться.

Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что второй более «трудоемкий» и занимает 40–50 минут чистого времени в офисе банка, не считая стояния в очереди и дороги. Поэтому лучше вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.

А вдруг тарифы поменялись?

Еще один совет экспертов: отслеживать информацию об изменениях тарифов кредитования вашего банка. Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются, и нужно проводить мониторинг этих изменений на сайте кредитора. Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, можно обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что вы – исправный заемщик, не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования.

Банкиры, конечно, не очень рады таким заявлениям, но ставки снижают в надежде на вашу лояльность и на то, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Снижение процентной ставки даже на 0,25% позволит сэкономить 360 000 руб. за весь срок пользования кредитом.

Поможет налоговый вычет

С каждого потраченного миллиона можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 и направить их на погашение кредита. Также можно оформить налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке.

После выплаты процентов банку за каждый год вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.

Распорядившись материнским капиталом

Если в семье родился второй ребенок, можно использовать материнский капитал в размере 365 000 руб. на погашение ипотеки. Внеся эту сумму в счет погашения основного долга, вы снизите ежемесячный платеж по аннуитету на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу – на 5214. За 30 лет в первом случае экономия составит 1 млн 412 тыс., во втором – 1 млн 871 тыс. Правда, это не чистая экономия, а лишь свободные средства заемщика на протяжении 30 лет, т. к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.

Сдать в аренду? Тоже вариант

Если купленная по ипотеке квартира не единственное жилье заемщика, можно сдавать ее в аренду.

Наверняка банк запишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если просрочек по выплатам нет и оплачена страховка, банку и в голову не придет проверять вашу квартиру.