Кемеровское чудо

«В Кузбассе ипотечное кредитование развивается, а вот темпы роста цен на жилье замедлились. Вдумайтесь в такие цифры: в первом полугодии 2006 года в области было выдано больше ипотечных кредитов, чем в Санкт-Петербурге. При этом было построено почти в три раза больше жилья, чем за такой же период прошлого года. Отсюда и минимальный рост цен на жилье: он составил порядка 4%. Вот в других крупных городах – 50%, а у них – 4%. Это ниже уровня инфляции. Что это означает? Это означает, что все-таки влиять на ценовую ситуацию на рынке жилья можно».

Это впечатления первого вице-премьера Дмитрия Медведева от поездки в Кемеровскую область. Добавим, что в области развивается малоэтажное строительство. Бывшие земли сельскохозяйственного назначения, неиспользуемые ранее, переводятся под строительство. Администрация активно работает с частными компаниями.

Интересно, а можно ли такой опыт распространить на всю Россию? И что здесь, на ваш взгляд, играет главенствующую роль – административный ресурс (воля губернатора Амана Тулеева) или экономика области?

Эти вопросы мы и адресовали нашим экспертам.

Это не «Потемкинская деревня»

Иван Грачев, председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья:

– Это результат большой работы администрации региона. Что важно, это не «потемкинская деревня». Можно показать нечто далекое от действительности, но уровень роста цен на недвижимость говорит сам за себя. Больше строят в регионе люди не бедные, поскольку уголь продается хорошо, спрос на жилье не ниже, чем в других больших городах. Есть рациональное зерно в части сочетания социальной программы администрации и развития экономики региона. Разумеется, так можно работать и на федеральном уровне. Но успешные социальные ипотечные программы – это далеко не все. Строители не в состоянии самостоятельно освоить инфраструктуру, только по энергоснабжению необходимы в год 30 млрд. рублей. Нужны государственные гарантии, вливания из бюджета, специальные программы.

А силы рассчитали?

Наталья Есипова, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:

– В области действует привлекательная социальная ипотека. Социальная ипотека есть и в Москве. Но по силам ли она тем регионам, где нет крупных налогоплательщиков? Во что этот механизм обойдется экономике страны? Вопросов здесь немало.

У чиновников земля не работает

Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit:

– Радует, что бывшие земли сельскохозяйственного назначения, неиспользуемые ранее, переводятся под строительство, а администрация активно работает с частными компаниями. Мы считаем, это то, что следует делать в первую очередь – делать землю настоящим капиталом. В этом плане было бы перспективно перенять опыт Кемеровской области для всей России. Когда у земли есть конкретный собственник, она работает лучше, чем когда ею владеют чиновники.

Без административного ресурса не работает

Иван Новицкий, депутат Московской городской Думы:

– Опыт Кемеровской области надо распространять на другие регионы со схожим потенциалом и равнозначной привлекательностью. Однако в Москве и Санкт-Петербурге мы сталкиваемся с проблемами иного порядка: в наших мегаполисах ощущается дефицит земельных площадей. К примеру, индивидуальное жилищное строительство развивать в столице практически невозможно.

Экономика региона, безусловно, важна, но в нашей стране что-то начинает двигаться только после подключения административного ресурса. Объемы строительства зависят от режима предоставления земельных участков, сроков согласования документации для начала строительства и величины различных сборов, которые должны уплатить в бюджеты и фонды строительные и девелоперские компании.

Универсальное средство

Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест»:

– Разумеется, этот опыт применим для всей России. По сути, в этом регионе использовали универсальное средство для увеличения объемов строительства: ускорили сроки выхода на строительную площадку, увеличили количество земель, выделяемых под застройку, сделали акцент на малоэтажное строительство, где выше оборачиваемость капиталов.

А малоэтажное строительство способно спасти ситуацию с дефицитом недвижимости.

Несомненно, воля губернатора сыграла огромную роль, но нельзя не учитывать и то, что Кемеровская область – экономически развитый регион.

Агентство + фонд

Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ:

– В области действуют фонд развития жилищного строительства и агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Фонд инвестирует строительство и выдает льготные займы социальным категориям населения. Выдано более 100 тысяч займов. Агентство работает с банками по выдаче кредитов на коммерческих условиях по стандартам АИЖК. Таким образом, в регионе успешно существуют две ипотечные системы.

Безусловно, опыт Кемеровской области можно применить в любом регионе России. Аналогичные структуры – фонд и агентство (или корпорация) – эффективно работают во многих регионах. Деятельность фондов координирует Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), а работу агентств и корпораций – Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Посчитайте пятна

Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка:

– Прежде чем делать выводы, необходимо проанализировать объем полученных «пятен» под застройку за последний год. Сейчас в основном сдаются дома, разрешения на строительство которых получены до апреля 2005 года, а вот после апреля объем полученных разрешений по некоторым регионам сократился до 35–40%, что скажется на будущем вводе жилья.

В целом же опыт регионов довольно полезен, и не только кемеровский.

Работали на результат

Игорь Садовский, заместитель председателя правления банка DeltaCredit:

– Скорее всего, администрация Кемеровской области работала на результат, думая об увеличении объемов строительства, как рыночными методами, так и с использованием административного ресурса в хорошем смысле слова. Самое главное, был сделан сильный акцент на поддержание инвестиций в строительство, привлечение застройщиков, наверное, административных барьеров было меньше, а конкуренции на рынке строительства жилья больше, чем обычно. Экономика области также помогла, нельзя этого отрицать.

Недавно Дмитрий Медведев привел в качестве примера Кемеровскую область, где широко развито ипотечное кредитование, и цены на жилье растут на уровне инфляции. Можно ли этот опыт распространить на всю Россию?

А где он, этот опыт?

Елена Валеева, руководитель московского агентства недвижимости «Светлый Град»:

– Сравнение абсолютно некорректно. Дело в том, что потребности в покупке недвижимости и возможности покупки, возможности выплат – разные. Крупный город типа Москвы – это, можно сказать, отдельное государство. Спрос на жилье и коммерческую недвижимость в Москве и в регионах разный. Как же можно говорить о распространении опыта?

Это не опыт, это местные условия. В той же Кемеровской области спрос таков, что побуждает банки идти на некие уступки потенциальным заемщикам. Все просто: клиентов немного, и банки борются за каждого. Хорошо еще, что в столице большое количество банков – это вынуждает их конкурировать между собой и искать более мягкие варианты привлечения клиентов. Иначе было бы еще сложнее в смысле предоставления удобных кредитов.

В качестве аналога могу сослаться на разницу в выборе валюты по сделкам с недвижимостью в Москве и в регионах России: всюду расплачивались рублями, а в столице – долларами. В последнее время появилось немало желающих получить за квартиру рубли и в Москве. Но разве это можно назвать распространением опыта? На выбор повлияло изменение соотношения роста курса рубля и доллара, и больше ничего.

Частникам отбили охоту

Константин Манченко, генеральный директор АН «Теремок» (г. Пушкино):

– Любой передовой опыт любого региона необходимо перенимать. Главенствующую роль в Кемерове играют и административный ресурс, и экономика области. Экономика Московской области тоже позволяет это сделать. Но чиновничий беспредел отбивает охоту у частного строительного бизнеса. Чего стоит только перевод земель сельхозназначения под строительство!

Ипотека – не собес

Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:

– Понятие «ипотека» столь же мало совместимо с административным ресурсом, как и со словом «социальная». Во всех нормальных странах ипотека – рыночный инструмент, очень болезненно реагирующий на нерыночные вмешательства. Государство, разумеется, должно участвовать в становлении института ипотеки, но не деньгами, раздаваемыми населению для превращения ипотеки в собес.