Купи квартиру в кредит и ни в чем себе не отказывай

Купи квартиру в кредит и ни в чем себе не отказывай

Покупка жилья – пожалуй, самое дорогостоящее приобретение для любой семьи. И если нет возможности сразу оплатить «покупку», «палочкой-выручалочкой» может стать ипотечный кредит. О том, как правильно оформить и погашать ипотечный долг – наша сегодняшняя тема.

1-й этап. Подготовка

Пробуем бюджет на зуб

Главное в ипотечном кредите – это даже не выбор банка, не заключение договора и не въезд в собственную квартиру. Прежде всего необходимо точно определить сумму, которую семья сможет отдавать в счет уплаты долга без существенного ухудшения уровня жизни. Именно поэтому так важно тщательно рассчитать свои финансовые возможности.

Специалисты рекомендуют при определении размера ипотечных платежей ориентироваться на сумму, не превышающую 30–40% совокупного дохода семьи. Однако эту цифру можно назвать «средней температурой по больнице», которая может сильно варьироваться как в одну, так и в другую сторону. Так, семья со значительными доходами вполне сможет отдавать больше половины денежных поступлений, продолжая жить с комфортом на оставшуюся сумму. Семье же с небольшими доходами и очень жестким бюджетом трудно будет найти и 20% для погашения долга.

Кстати, в расчетах семейного бюджета как нельзя кстати окажется помощь финансового советника. Он не только тщательно проанализирует доходы и расходы семьи, но просчитает различные финансовые риски и поможет составить план накоплений на первоначальный взнос по кредиту.

Допустим, совокупный доход бездетной молодой пары, где оба супруга имеют востребованные профессии, 120 000 рублей. Если при определении размера ипотечных платежей ориентироваться на сумму, не превышающую 40% денежных поступлений, то наши герои смогут при средней ставке в 12% годовых рассчитывать на получение кредита в размере 4 000 000 рублей сроком на 15 лет. Но если предположить, что супруги смогли бы откладывать не 40%, а все 50% своего совокупного дохода? В этом случае размер кредита можно увеличить до 5 000 000 рублей. Соответственно, появляется реальная возможность купить более просторную квартиру или в более престижном районе. А можно оставить размер кредита таким же, но сократить срок выплаты до 9 лет. При этом экономия на выплачиваемых банку процентах составит около 2 000 000 рублей.

Чем не игра?

Определившись с суммой, которую без труда для семейного бюджета можно ежемесячно инвестировать в будущее жилье, неплохо бы проверить свои подсчеты на практике. Для этого предлагаем открыть банковский счет и ежемесячно перечислять туда деньги, предназначенные для будущей выплаты по ипотечному кредиту. Подобное «упражнение» тут же покажет: получается ли прожить на оставшиеся деньги или же требуется перерасчет.

Приятный бонус: пока семья «тренируется», на банковском счету постепенно набирается сумма, необходимая для первоначального взноса по кредиту.

Кстати, сегодня на рынке финансовых продуктов существуют так называемые «ипотечные вклады». Суть их заключается в том, чтобы помочь семье накопить на первый взнос по ипотеке. Пока вкладчик скрупулезно вносит деньги на счет, банк получает возможность присмотреться к платежеспособности потенциального заемщика. А после того, как необходимая сумма сформировалась, ипотечный кредит для владельца подобного вклада предоставляется на льготных условиях.

Банк ВТБ 24 предлагает своим потенциальным заемщикам два вклада в рамках «Накопительной программы ипотечного кредитования». При этом добросовестному вкладчику, накапливающему деньги в течение длительного периода, банк готов предоставить ипотеку со скидкой до 3,16% от своих обычных предложений.

Подстелить соломку

Совсем нелишним будет задуматься о дополнительных расходах и финансовых рисках. Это и различные сопутствующие оформлению сделки платежи (оплата услуг посредников, банковские платежи, страховка и т. д.), и переезд, ремонт, плюс обустройство на новом месте. Более того, необходимо тщательно просчитать и возможные финансовые риски, которые могут поджидать в будущем, когда кредитный договор будет уже на руках. Так, на случай увольнения, болезни и иных катаклизмов неплохо бы иметь своеобразный «резервный фонд», равный сумме всех совокупных расходов семьи за 3–6 месяцев. При этом в расчет надо включить не только текущие расходы, но и предполагаемую сумму, которая в недалеком будущем будет уходить в счет погашения ипотечного долга. Таким образом, срок накопления до приобретения заветного жилья существенно увеличится, поскольку необходимо будет не только собрать деньги на первоначальный взнос по ипотеке, но и создать капитал для иных целей. Зато в том случае, если материальное положение семьи резко ухудшится, не придется брать дорогостоящие потребительские кредиты или платить пени банку за просрочку очередного платежа по ипотеке.

Для примера снова обратимся к нашей молодой семье с совокупным доходом в 120 000 рублей. В том случае, если супруги намерены претендовать на кредит в размере 4 000 000 рублей, стоимость квартиры будет составлять примерно 5 000 000 рублей. При этом 1 000 000 рублей (те самые минимум 20% от стоимости квартиры) пара должна накопить самостоятельно. Прибавим к этому 5% от стоимости кредита на сопутствующие расходы (200 000 рублей) и «резервный фонд» в размере суммы всех расходов семьи за 3 месяца (предположим, что расходы равны доходам, получим 360 000 рублей). Итого: нашим героям необходимо накопить минимум 1 560 000 рублей без учета ремонта и переезда.

Допустим, семья ежемесячно будет откладывать столько, сколько потом будет тратить на ипотеку (около 60 000 рублей), и произведем нехитрый расчет. При ставке 4% в надежном банке долгожданная сумма накопится через два года.

Где льготы самые-самые?

Пока на банковском счету потихоньку накапливается заветная сумма, самое время произвести предварительный сбор информации, чтобы в «час Х» точно знать: в какой банк обращаться. Необходимо тщательно изучить социальные программы, реализуемые государством или непосредственно местными органами власти. Проценты по льготным ипотечным программам (таких, например, как «молодая семья» или «военная ипотека») гораздо ниже действующих банковских тарифов «для всех».

Газпромбанк предлагает ипотечное кредитование по программе «Военная ипотека». При этом при максимальном размере кредита в 2 000 000 рублей минимальная процентная ставка равна 10,5%.

Думать заранее не возбраняется

Даже если нет возможности попасть под условия «льготной ипотеки», не стоит опускать руки. Самое время повнимательней присмотреться к кредитным условиям банка и всерьез поинтересоваться: какие существенные факторы будут иметь значение при принятии решения о назначении процентной ставки по ипотечному кредиту. Требуется подтверждение официального дохода? Есть время сделать зарплату «белой», а если работодатель предпочитает экономить на обязательных платежах, может, пришла пора его поменять?

Или на уменьшение процентной ставки напрямую влияет количество и официальный доход поручителей? В таком случае хорошо бы заранее пройтись по своим знакомым и заручиться их согласием стать созаемщиками. Нелишним будет узнать и об условиях предоставления кредита в том банке, на карту которого поступает зарплата.

Если наша молодая пара за те два года, пока будет накапливать деньги для первоначального взноса по ипотеке, родит двойню (или погодок), то непременно получит Сертификат на материнский капитал. А значит, сможет поучаствовать в программе «Материнский капитал», реализуемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, вследствие чего ставка по кредиту снизится до 9,6%. В результате этого пара расплатится по кредиту на год раньше и сэкономит около 854 000 рублей.

2-й этап. Берем!

Что за банк?

Выбор банка, с которым предстоит сотрудничество на долгие годы, пожалуй, одно из наиболее значимых событий кредитной эпопеи. При этом некоторые будущие заемщики вполне могут пройти этот этап с упрощенными исходными данными. Например, если семье предстоит взять ипотеку на льготных условиях, то список банков, участвующих в той или иной федеральной программе, будет сильно ограничен. Также не придется повторно ломать голову над проблемой выбора кредитора тем покупателям жилья, у кого уже есть открытый ипотечный вклад, дающий возможность получить кредит с пониженной процентной ставкой. Всем остальным придется провести поистине грандиозную работу по тщательному выяснению и сравнению условий ипотечного кредитования различных банков.

Кстати, если нет времени и желания заниматься подобной работой, то можно доверить ее кредитному брокеру. За 1–2% от заемных средств профессионал не только подберет подходящий вариант ипотеки и поможет грамотно оформить все документы, но и в некоторых случаях сможет добиться снижения ставки по кредиту.

В базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 20 банков-партнеров по Москве, участвующих в реализации программы ипотечного кредитования с использованием материнского капитала.

Ищем квартиру

Платить ли риелторскому агентству за помощь в подборе подходящего жилья или нет – личное дело каждого, кто собирается приобрести недвижимость. Средняя комиссия риелтора, который возьмет на себя большую часть организационных проблем, связанных с поиском и приобретением квартиры, составит 3% от стоимости жилья. С одной стороны, хороший агент сможет не только найти подходящий объект недвижимости и грамотно провести торг, при этом существенно снизив первоначальную стоимость, но и предупредить обо всех «подводных камнях», которые могут подстерегать при подписании различных документов.

С другой стороны, высоки шансы «нарваться» на непрофессионала, действия которого могут привести к потере времени, нервов и денег. Также нелишним будет упомянуть о том, что внимательно присматриваться надо не только к самой квартире, но и к тем, кто ее продает. Бывали случаи, когда срывались сделки и терялось драгоценное время только лишь из-за того, что покупатель категорически запрещал... фотографировать жилье, а без фотографий, естественно, не может быть произведена оценка и получено согласие банка на приобретение квартиры.

Приступая к ее поискам, нелишним будет еще раз «пробежаться» по сайтам банков и внимательно изучить условия ипотечного кредитования. У некоторых банков существует так называемая «витрина», на которой находятся объекты недвижимости, готовые к продаже. Это те самые квартиры, которые были куплены с помощью ипотечных программ данного банка, и покупатели которых в силу разных причин не могут больше выплачивать долг. Не желая полностью терять свои проценты от кредита, банки идут на различные льготы и «поблажки» тем, кто готов выкупить квартиру, находящуюся в залоге. Так, сам кредит может предлагаться со сниженной процентной ставкой и освобожденным от большинства дополнительных комиссий и платежей (за рассмотрение заявления о выдаче кредита, за оценку жилья и т. д.).

Изучаем условия

Если наша молодая пара решит выкупить один из объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка ВТБ 24, то они получат минимальную ставку по кредиту в 9%. При прочих неизменных условиях семье удастся расплатиться с ипотекой на 1,5 года раньше и сэкономить более 1 000 000 рублей.

Ни для кого не секрет, что необходимо как можно тщательнее читать каждый документ, который собираешься подписывать. В случае с ипотекой это правило имеет особое значение, поскольку здесь речь идет о крупных суммах, которые придется накапливать (и отдавать) не один год. Именно поэтому каждый этап сделки должен сопровождаться консультацией с юристом. Так, грамотный адвокат сможет объяснить разницу между авансом и задатком, благодаря чему при неблагоприятном развитии событий внесенные продавцу деньги легко будет вернуть обратно. Также юрист разъяснит права и обязанности по ипотечному договору, предотвратив последствия в виде различных штрафов и санкций со стороны банка. Нелишним будет тщательно изучить платежи и комиссии, которые будут ожидать на этапе заключения кредитного договора. Порой, взяв какие-либо небольшие обязанности на себя, можно получить значительную экономию.

За сопровождение регистрации сделки на квартиру в Москомрегистрации посредник, назначенный банком, возьмет не менее 10 000 рублей. На самом деле весь процесс будет заключаться в том, чтобы приехать в субботу (когда нет толпы агентов) и сдать комплект документов, затем явиться в другую субботу и забрать готовое свидетельство. Стоят ли подобные «хлопоты» таких денег? Каждая семья решает этот вопрос самостоятельно.

3-й этап. Расплачиваемся

Получить налоговый вычет

На квартиру, купленную с помощью ипотеки, можно один раз в жизни получить имущественный налоговый вычет. Вычет предоставляется при условии, если гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. На сегодня можно вернуть уплаченные ранее налоги в размере до 260 000 рублей, что соответствует расходам на покупку жилья в размере 2 000 000 рублей. Более того, налоговый вычет также можно получить на все проценты, уплаченные по ипотечному договору с банком. При этом сумма процентов по законодательству не ограничена. Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет.

Однако если квартира была приобретена более трех лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды. Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.

За примером расчетов опять обратимся к нашей молодой паре. Не будем усложнять задачу и представим, что покупаемая квартира оформляется не в совместную собственность, а в собственность главы семьи. При начальных условиях предоставления кредита (4 000 000 рублей на 9 лет под 12% годовых) сумма налоговых вычетов с процентов составит около 333 000 рублей, что в сумме со стандартными 260 000 рублями будет равно почти 600 000 рублей.

Взаимодействуем с банком

В том случае, если произошли какие-то непредвиденные обстоятельства, которые напрямую сказались на материальном положении семьи и привели к невозможности выплачивать ипотеку по-старому, необходимо тут же сообщить об этом в банк. К сожалению, большинство, оказавшись в подобной ситуации, тянет до последнего, полагаясь на «авось». В результате банк может не только начать насчитывать пени на просроченные платежи, но и (что хуже всего!) потребовать досрочного погашения всей оставшейся суммы долга. Именно поэтому так важно сохранять хорошие отношения со своим кредитором и не доводить до крайностей. Как правило, бывает достаточно написать официальное письмо, где подробно рассказать о временном ухудшении своего материального положения и о мерах, которые принимаются семьей для выхода из кризиса. Большинство банков в этой ситуации, не желая расставаться с заемщиком, идут навстречу и соглашаются рефинансировать, отсрочить и даже безвозмездно приостановить уплату ипотечных взносов.

Допустим, наша молодая семья попала в трудную жизненную ситуацию и на полгода лишилась источников дохода. Помним о том, что у пары был сформированный «резервный фонд», который позволит ей «продержаться» три месяца, однако после четвертого месяца платить по ипотеке будет уже нечем. К тому моменту, как возобновятся денежные поступления, долг банку при стандартном размере пени в 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25% на сегодня) составит около 185 212 рублей, из которых 5212 рублей будут составлять начисленные пени. Между тем, в практике финансовых советников были случаи, когда удавалось отстоять интересы клиента и уговорить банк согласиться на временное приостановление выплат по ипотеке без каких-либо штрафов, комиссий и уплаты дополнительных процентов.

А если погасить досрочно?

Можно сэкономить значительные суммы на уплате процентов. Именно поэтому необходимо использовать любую возможность для того, чтобы положить на ипотечный счет чуть больше суммы обязательных платежей. Если психологически тяжело отдать банку всю полученную премию или бонус, то можно разделить: 50% от всех поступлений вкладывать в ипотеку, а 50% – тратить по своему усмотрению. Точно так же можно поступить и с прибавкой к зарплате.

Обратимся опять к нашим героям и допустим, что через два года после заключения кредитного договора главу семейства повысили в должности с соответствующим увеличением оклада. В результате семья сможет отдавать за ипотеку не 60 000 рублей, как ранее, а 82 000 рублей. Благодаря этому долг будет погашен на 2,5 года раньше, и семейный бюджет сэкономит на процентах около 632 000 рублей.

Елена Красавина, независимый финансовый советник