Купить-то он купит, но кто ж ему даст...

Купить-то он купит, но кто ж ему даст...

Сегодня, когда кризис не позволил многим и далее погашать ипотечный кредит, большую практику получили сделки по перепродаже залоговых квартир. Собственник, купивший, но не погасивший кредит, «отдает» ее новому владельцу.

Сделка осуществляется в следующем порядке. Покупатель оплачивает банку оставшуюся сумму по кредиту и получает письмо и закладную о полном погашении кредита, которые вместе с договором купли-продажи передаются в регистрирующий орган – Росреестр. Через пять дней (ускоренный вариант) или две недели (обычный вариант) снимается обременение с имущества в виде залога, а также регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Последний получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения.

Но в этом способе совершения сделки есть немало подводных камней. После погашения кредита и до регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи права пройдет по меньшей мере 5 дней. За это время продавец может отказаться от сделки, и право собственности останется за продавцом. При этом объект недвижимости будет освобожден от залога. Покупатель же, осуществивший погашение кредита за продавца, вынужден будет обращаться в суд с требованиями о взыскании оплаченных им банку или продавцу денег в счет погашения кредита. А это – значительная потеря времени, денег и не гарантированный результат разрешения спора.

Есть и второй путь, более дорогой и немногим более долгий, но полностью страхующий риски покупателя. Сначала в регистрирующий орган подается комплект документов купли-продажи имущества, затем от банка подается письмо о полном погашении кредита и закладная.

Регистрационная служба сначала регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением обременения, а затем осуществляется снятие обременения. Денежные средства по сделке закладываются в банковскую ячейку с определенным правом доступа к ней и в обязательном присутствии работника банка. Помимо денежных средств, в ячейку закладываются оставшиеся денежные средства в погашении кредита (залога).

После сделки сотрудник банка изымает из банковской ячейки сумму в погашении залога, а продавец забирает оставшиеся для него денежные средства.

Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра