Накопительная программа: маркетинговый ход или реальная помощь?

Накопительная программа: маркетинговый ход или реальная помощь?

Распространенная ситуация. Семья живет в весьма стесненных условиях. Очень хочет переехать в просторную квартиру, но нет денег даже на первоначальный взнос. К тому же у супругов «серый» доход.

Конечно, можно откладывать деньги в трехлитровую банку, стоящую где-нибудь в чулане, а можно обратиться к услугам банкиров. Став участником жилищной накопительной программы, попытаться поймать двух зайцев: накопить необходимую сумму и заодно сформировать кредитную историю.

Зачем менять банку на банк?

В прошлом году некоторые столичные банки разработали ипотечные программы без первоначального взноса. Но большинство по-прежнему предлагает ипотечные кредиты тем людям, у которых уже накоплено 10–20% от предполагаемой цены квартиры. Причем с первоначальным взносом работают банки, выдающие деньги под довольно невысокие проценты. Поэтому, обращаясь за кредитом, лучше уже располагать какой-то суммой.

Даже если банк и продекларировал, что работает без первоначального взноса, но совершенно не факт, что он выдаст кредит в размере 100% от требуемой для приобретения жилья суммы. Ведь сумма кредита, в основном, рассчитывается, исходя из доходов заемщика. А они должны быть очень высокими, чтобы человек мог реально погашать кредит, предположим, в размере $200 000 (средняя цена двухкомнатной квартиры в столице).

Некоторые банки еще несколько лет назад предложили потенциальным заемщикам стать участниками жилищных накопительных программ. Безусловно, эти программы рассчитаны на то, чтобы заинтересовать еще один «социальный пласт» возможных клиентов.

Варианты

Схема 1

Заемщик становится вкладчиком банка. Ежемесячно со своей зарплаты он кладет на счет, предположим, 20 000 рублей. За год уже набегает приличная сумма. Можно говорить о первоначальном взносе за квартиру. К тому же весь этот период банк наблюдает, насколько обязателен вкладчик. Приносит он деньги точно пятого числа каждого месяца или может опоздать на несколько дней. Таким образом, формируется кредитная история заемщика именно в этом банке. Положительная кредитная история дает льготы заемщику при получении кредита. Есть надежда, что к рассмотрению его «серого» дохода банк подойдет более лояльно.

Схема 2

Заемщик также становится вкладчиком банка. Кладет на свой счет какую-то минимальную сумму. Банк открывает ему пластиковую карту с лимитом на траты в размере, например, 50% процентов от первоначального взноса. А потом в течение года смотрит, удается ли ему накопить сумму для внесения первоначального взноса за квартиру, на которую рассчитывал, или нет. То есть у человека есть возможность как накапливать, так и тратить. Схема позволяет накапливать деньги не по конкретным дням, а по желанию.

Обещанные льготы

Если сложить все заявленные льготы, то участие в жилищной накопительной программе позволит заемщику существенно сэкономить и при оформлении кредита, и покупке квартиры, и в дальнейшем – на этапе погашения.

1. Более низкие процентные ставки по ипотечному кредиту. Их банки обещают клиентам, открывшим жилищный накопительный вклад. Льготные проценты по ипотечным программам значительно отличаются от стандартных. Некоторые банки обещают участникам жилищных накопительных программ ставку на 1,5–2% ниже, чем прочим желающим взять кредит.

2. Скидки при покупке жилья в новостройках. Их также банки обещают участникам жилищных накопительных программ. Ведь сейчас на первичном рынке началось новое оживление, и происходит это во многом благодаря инвестирующим в строительство банкам.

3. Бесплатная заявка. За рассмотрение заявки на ипотечный кредит денег с клиента не возьмут.

4. Бесплатная ячейка. Если участник накопительной программы покупает жилье на вторичном рынке именно через этот банк, то депозитарная ячейка сроком на один месяц предоставляется бесплатно. При пользовании ячейкой дополнительное соглашение также оформляется бесплатно.

5. Льготная страховка. Ряд банков обещает даже специальный льготный тариф при оформлении страховки в страховых компаниях, с которыми он работает.

6. Бесплатное пользование пластиковой картой. С клиентов, открывших пластиковую карту на этапе накопления, и в дальнейшем плату за обслуживание карточки не возьмут.

Парадоксы

Несмотря на то, что жилищные накопительные программы совсем не новость для ипотечного рынка, они пока что мало распространены и популярны. Возможно, это происходит потому, что накапливать деньги по каким-то специальным программам не предлагают крупнейшие банки – лидеры ипотечного рынка. У них и без этих программ платежеспособных клиентов хватает. А тем банкам, которым приходится бороться за заемщика, ничего не остается, как придумывать различные льготные программы – завлекалочки.

Мнение редакции

Все-таки хорошо, что такие программы существуют. Они дают возможность накопить некую нужную сумму, потому как вариант с банкой финансовой дисциплине не способствует: банку всегда можно вытряхнуть, если не хватает на булавки, а со счетом такие номера не пройдут.

Все равно надо деньги копить, на голову они золотым дождем не прольются!

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Руководитель отдела андеррайтинга «Независимого Бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов:

– Банковские жилищные накопительные программы – по сути своей тот же обычный накопительный вклад, но с другим названием, этакий маркетинговый ход.

Создать кредитную историю таким способом довольно сложно. Вернее, это не нужно ни банку, ни заемщику. В кредитную историю, так или иначе, попадает почти вся информация по финансовым обязательствам. Начиная с коммунальных и телефонных платежей и заканчивая кредитами на недвижимость. Следовательно, если заемщик после накопления пороговой суммы платит по своим контрактным обязательствам, то это вполне годится для кредитной истории.

Существующие сегодня кооперативы справок о доходах в большинстве своем не просят, но и квартира находится у них в собственности до полной выплаты заемщиком своего долга.

Сейчас в основном люди накапливают деньги на покупку квартиры в жилищных кооперативах. В недалеком будущем копить деньги можно будет в строительно-сберегательных кассах. В западных стройсберкассах люди действительно собирают деньги на покупку жилья. Если уж говорить об этих кассах, то самым ярким примером будет немецкая модель, по образу и подобию которой будет строиться российская.

В Германии источником средств для таких жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также определенная государственная надбавка, начисляемая при условии, что участник в течение года (или другого определенного срока) положил на свой счет определенную сумму. Сам кредит на покупку можно получить через некоторое время: от 3 до 7 лет, когда будет накоплена установленная сумма. Все процентные ставки фиксированы. Одно из отличий от ипотеки: более низкие процентные ставки, т.к. средства, напомню, привлекаются за счет других таких же участников. Т.е. присутствует определенная пирамидальность. Но не стоит в данном случае негативно воспринимать слово «пирамида».

От слишком больших скачков цен на недвижимость, так же как и в кооперативе, потенциальный покупатель жилья не защищен. Такая схема годится для стабильных, зрелых рынков недвижимости. Отечественный же рынок пока находится в стадии бурного и нестабильного роста. Поэтому жилищные накопительные программы для банков, в общем-то, неинтересны. Они работают по совсем иной технологии. Платежеспособному заемщику выдают деньги сегодня. Он сразу покупает квартиру по фиксированной цене, а не копит несколько лет. Безусловно, в банках ставки чуть повыше, чем в кооперативах, да и первоначальный взнос в большинстве случаев необходим, но это – цена, которую приходиться платить за возможность купить «здесь и сейчас», не боясь будущего.

Если у нас распространится практика стройсберкасс, то и в этом случае вряд ли кредит дадут только на основании того, что заемщик стабильно вносил платежи на протяжении 3–5 лет.

Наталья Агафонова