Налетай – подешевело!

Налетай – подешевело!

В какой банк обратиться? В одном вроде бы проценты пониже, зато в другом оформление дешевле, в третьем обещают предельную лояльность в рассмотрении доходов заемщика, а в четвертом и пятом вообще говорят о каких-то уникальных по своей дешевизне кредитах...

Ипотечные завлекалочки...

Об акциях банков. По мнению директора департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, наиболее распространены сегодня такие акции, как «льготный период», «ипотека летом», «осенняя ипотека», «без комиссий», «ночью дешевле». От стандартных банковских программ эти акции отличаются внесением мелких поправок в текущие кредитные продукты. В некоторых случаях чуть понижается ставка, что, впрочем, происходит не так уж и часто. Понижать ставки по кредитам банки не любят. В основном акции сводятся к тому, что в какой-то период отменяются все комиссии банка или же делается скидка в 50% на комиссию за выдачу кредита. Иногда банк проводит акции совместно с агентством недвижимости. В этом случае клиентов заманивают и скидками на риэлторские услуги.

Об акциях брокерских компаний. Брокерские компании также предлагают участие в различных акциях. Принцип тот же, что и у банкиров. Но существует и разница. Каждый конкретный банк продвигает только свои услуги, а брокерская компания может одновременно предложить на выбор несколько льготных программ. Иногда брокерские компании, созданные при агентствах недвижимости, придумывают нестандартные рекламные ходы, сразу цепляющие сознание потенциальных заемщиков, например, низким ежемесячным платежом. Яркий пример – акция «МИЭЛЬ-Брокеридж», проходящая в настоящее время под названием «Cтало тесно? Новые метры за $750 в месяц!». Изюминка акции в том, что рассчитана она на семьи с небольшим по ипотечным меркам ежемесячным доходом – от $1500. Чтобы подстегнуть клиентский интерес, срок прохождения акции ограничен июнем.

Тем, кому нужны деньги на доплату, риэлторы из «МИЭЛЬ-Брокеридж» предлагают скидки на свои услуги в указанный период. Схема сделки: риэлторы одновременно подбирают подходящий вариант новой квартиры и организуют продажу уже имеющейся, а ипотечные брокеры обеспечивают полный комплекс услуг по подбору ипотечной программы, одобрению банком объекта недвижимости и получению ипотечного кредита. Возможен также вариант, когда покупается новая квартира, а старая продается в течение полугода после этого. За это время возможно сделать ремонт в новой квартире и переехать уже в отремонтированное жилье.

Заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов считает, что участие в этой акции позволяет клиенту компании сэкономить 5–7% от суммы кредита за весь период кредитования. Проведение акции стало возможным, так как «МИЭЛЬ-Брокеридж» получил преференции от двадцати банков-партнеров. Потенциальный заемщик может выбирать, в программе какого из банков хотел бы принять участие. Например, есть возможность получить кредит под низкие проценты – 9% годовых по валютным кредитам. Кроме того, для участников акции существенно ускоряется и упрощается сама процедура кредитования.

Зачем им это?

Как же следует относиться потенциальному заемщику к различным рекламным предложениям банков и брокерских компаний? Не получится ли на практике так, что в период прохождения акции, например, «бесплатное рассмотрение заявки» заявку хоть и рассмотрят бесплатно, но за выдачу кредита возьмут комиссию чуть больше, что сведет к нулю экономию для клиента?

– Нет, так не получится, – считает Павел Комолов. – Подобные акции проводятся для стимулирования спроса как такового, а не для того, чтобы скрытно заработать на чем-то другом. Банки заинтересованы в привлечении клиентов с помощью различных ходов.

То есть получается, что акция – дело хорошее и для банка, и для человека. Потенциальный заемщик экономит деньги, а банк выигрывает на количестве привлеченных клиентов.

... и другие банковские «штучки»

Но не только различными акциями заманивают банки заемщиков. Привлекают, в первую очередь, новыми программами и банковскими продуктами, несколько отличающимися от той ипотеки, к которой привыкли в столице. Очень условно выделяющиеся среди других банковские программы можно разбить на четыре группы.

1. Проценты ниже ставки рефинансирования ЦБ

Сейчас несколько столичных банков предлагают кредиты под проценты более низкие, чем ставка рефинансирования Центрального Банка, то есть ниже 9% годовых в валюте. Ряд банков предлагает долларовые программы, а банк Москвы – нашумевшие кредиты в японских иенах под 6,5% годовых и в швейцарских франках – под 7%.

Низкие проценты – главный плюс этих программ. Но есть и минусы. Согласно налоговому законодательству РФ, физическое лицо, получившее кредит по ставке ниже ставки рефинансирования, должно уплатить налог от приобретаемой материальной выгоды. В данном случае налоговая ставка составляет 13%. Банки, предлагающие низкие процентные ставки, выступают налоговыми агентами и соответственно вынуждены уплачивать данный налог с текущего счета заемщика.

2. Нулевой первоначальный взнос

Плюс программы – возможность, если позволяет совокупный доход семьи, взять максимальную сумму кредита. Минус с точки зрения заемщика – высокие ежемесячные платежи по кредиту. А вдруг со стабильным доходом что-нибудь случится? Например, потеряют молодые, образованные и перспективные супруги работу, а найти подобную окажется не так просто. Существует и минус с точки зрения банкиров. Международная банковская практика показывает, что чем больше первоначальный взнос по ипотечному кредиту, тем более «своей» считает приобретаемую недвижимость заемщик. И даже в случае возникновения финансовых проблем стремится найти возможность погашать кредит. Именно этот момент влияет на то, что ипотеку без первоначального взноса предлагает относительно небольшое число банков.

3. Программы для молодых семей

Специализированные коммерческие программы для молодых семей предлагают не более пяти столичных банков. Основная изюминка программ – как правило, более низкий первоначальный взнос и возможность стать созаемщиками у всех членов семьи. То есть, если у молодых супругов пока что невысокие доходы, то в качестве созаемщиков могут выступить мамы и папы с обеих сторон. Получается, что число созаемщиков увеличивается со стандартных двух до возможных шести. А это значит, что молодая семья, привлекая к участию в ипотеке родных, может рассчитывать на большую сумму кредита.

Минус программ, скорее всего, в том, что по всем остальным параметрам – процентной ставке, условиям оформления, погашения и т.д. – они мало чем отличаются от стандартных банковских продуктов. Не все же молодые семьи могут рассчитывать на привлечение богатеньких пап и мам в качестве созаемщиков.

4. Кредитование на доверии

Перечислять эти банки не будем, чтобы не делать им рекламу. Но они есть. Для получения одобрения банка на выдачу ипотечного кредита (исключительно ипотечного, то есть под залог приобретаемой недвижимости) не нужно подтверждать доходы не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка. Достаточно написать о своих доходах для получения кредита в банках, принадлежащих к этой группе, в декларации при подаче документов на рассмотрение. Правда, справку по форме 2-НДФЛ все-таки в банк принести придется, но она может быть на символическую сумму. И нужна она скорее для подтверждения не дохода, а того, что человек где-то работает и официально получает хоть какую-то зарплату.

Плюс программы: потенциальный заемщик, получающий зарплату в конверте или трудящийся на малооплачиваемой работе, но, например, сдающий в аренду жилье, обязан только честно уведомить банк о своих реальных доходах. Не нужно упрашивать начальство заполнить справку по форме банка на необходимую для получения кредита сумму. Минус: как правило, процентные ставки по таким программам чуть выше средних на рынке.

P.S. Совет напоследок: выбирать банк все-таки стоит по совокупности устраивающих вас факторов, а не по броской рекламе какой-нибудь акции. О том, как выбрать банк, в который стоит обратиться за ипотечным кредитом, – читайте в следующей ипотечной вкладке нашей газеты.