Нынешнему спросу полезны заемные средства

Ожидания тех, кто рассчитывал на вторую волну кризиса и обвал цен, не оправдались. За 2010 год цены на жилье стабилизировались и показали устойчивую тенденцию к росту. А платежеспособная аудитория окончательно убедилась: настало время покупать.

Спрос закономерно возродил интерес к кредитным инструментам, позволяющим приобрести недвижимость. Если раньше выходом из положения становилась лишь рассрочка от застройщика, то сегодня и банки готовы предложить покупателям такое эффективное средство, как ипотека.

Мировой финансовый кризис, отразившийся серьезными проблемами на рынке недвижимости, сделал ипотеку в России нерентабельной и рискованной, поэтому большинство банков отказалось от нее либо напрямую (закрыв соответствующие программы), либо прибегнув к политике «заградительных ставок» (когда условия кредита делают его получение труднодостижимым).

Особенно это коснулось кредитования первичного рынка жилья: в этом секторе ипотечные сделки в Москве в 2009-м были единичными. Но уже в 2010-м доверие к рынку недвижимости возросло настолько, что банки начали возрождать замороженное в кризис ипотечное кредитование.

По данным Мосреестра, в марте 2009 года число зарегистрированных ипотечных сделок в столице составило 406 (9 процентов от общего числа), а за аналогичный период 2010 года – 1609 (23 процента). В марте нынешнего года их число выросло до 1954 (26 процентов). При этом в докризисный март 2008-го только 18 процентов всех зарегистрированных сделок были ипотечные (из 1133).

По данным экспертов, в первом квартале 2011-го тенденция снижения процентных ставок продолжилась. Ставки пошли вниз в большинстве крупных кредитных организаций. Также были установлены новые рекордно низкие процентные ставки: в долларах – 7 процентов (банк ДельтаКредит), в рублях – 8 (Сбербанк).

Улучшаются и условия для получения ипотеки. Минимальная сумма первоначального взноса уже понизилась с 30 процентов от стоимости жилья до 20, а в некоторых программах – даже до 10.

В первом квартале игроки вернулись на рынок с новыми полноценными ипотечными программами. Одни банки запускают ипотеку с плавающими процентными ставками, в рамках которой заемщику предоставляется выбор зафиксировать ставку на первые годы – от одного до пяти лет либо пересматривать ее раз в полгода (раз в квартал). Другие – развивают программы, где возможно использование «материнского капитала».

Рынок ипотеки опирается и на старые, проверенные временем и кризисом, методики. Речь идет, в том числе, о закрепившейся схеме сотрудничества застройщика и банков, которое облегчает покупателю получение ипотеки. Приобретая квартиру в новостройке, будущий владелец может также выбрать и ипотечную программу под это жилье.

В рамках партнерского соглашения с банком кредит может предоставляться под 10 процентов годовых с первоначальным взносом в 10 процентов стоимости жилья и сроком кредитования до 10 лет. Кредит может быть выдан и без дополнительного залога. В этом качестве выступает будущее жилье. И самое важное: когда кредит дается в рамках партнерских отношений, для заемщика не требуются поручители.

По прогнозам экспертов, в будущем доля ипотечных сделок на рынке недвижимости будет расти. С возвращением спроса на жилье и стабилизацией банковской системы ипотека снова станет для покупателей удобным и необходимым инструментом приобретения недвижимости.

Понятно, что широта охвата платежеспособной аудитории будет зависеть от лояльности банков-кредиторов к своим заемщикам: чем ниже ставки и проще условия кредитования, тем выше популярность ипотеки у покупателей жилья.

По мнению игроков рынка, те, кто мог позволить себе покупку жилья без привлечения ипотеки, в основном уже реализовали свое намерение за тот период, когда рынок недвижимости находился в нижней точке роста. Значит, вернувшийся на рынок спрос будет нуждаться в заемных средствах. Покупатели, не реализовавшие запланированные сделки с собственным жильем из-за кризиса, активно используют ипотеку как инструмент при альтернативных сделках, оплачивая дополнительные метры за счет кредита.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на развитие ипотечного кредитования в России, станет сотрудничество банков и застройщиков. Совместными усилиями они могут сделать ипотечное кредитование доступнее и проще, предлагая покупателям жилья готовую, адаптированную для проекта ипотечную программу.

Оказать возрождающейся ипотеке поддержку собирается и государство. АИЖК обещает выдать в этом году кредитов на 600 млрд – столько же, сколько и накануне кризиса.

– Сегодня ипотека не только должна вернуться на рынок, – отмечает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер», – но ей суждено стать главным драйвером спроса на покупку жилья. Поэтому и число ипотечных сделок будет расти, а ипотечные программы коммерческих банков – множиться и совершенствоваться.

Разумеется, ипотеке еще далеко до по-настоящему низких ставок, но первые шаги в этом направлении сделаны.

Ирина Романова