Отвечать в размере убытков

Отвечать в размере убытков

Обязательность проведения оценки жилья предусмотрена, как известно, двумя законами – «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности». И сегодня оценщик является важным участником рынка ипотечного кредитования, от результатов работы этого специалиста зависит очень многое. Но эти результаты, увы, бывают порой весьма плачевными.

Работая на рынке ипотечного кредитования последние пять лет и занимаясь реструктуризацией ипотечных кредитов, наша компания наблюдает две основные мошеннические схемы, которыми пользуются недобросовестные оценщики. Первая – сговор оценщика с продавцом. Вторая – сговор с покупателем. Происходит это, к примеру, тогда, когда у покупателя нет денег на первоначальный взнос или ему требуются средства на ремонт квартиры, либо на иные цели, скажем, на ведение бизнеса.

Распространены также схемы оформления ипотечных кредитов на подставных лиц с предоставлением подложных справок 2-НДФЛ и копий трудовых книжек. Не секрет, что в моногородах спрос на жилье ограничен, а подобные «хитрости» позволяют продавцу продать свою квартиру в короткий срок на более выгодных условиях. С целью получения денежных средств используются также цепочки перепродажи жилья сотрудникам фирм, родственникам.

Что порой делают оценщики? Они помещают в отчеты об оценке поддельные фотографии, на которых запечатлен евроремонт, якобы сделанный в квартире (а на самом деле никакой ремонт за последние 20 лет в ней вообще не проводился). И это позволяет им применять повышенный коэффициент. Далее, они могут публиковать в СМИ необходимое число объявлений об аналогичных жилых объектах. Могут даже использовать информацию о несуществующих агентствах недвижимости. А результатом всего этого становится выдача отчета с завышенной стоимостью рыночной оценки.

В каких объемах проявляется это завышение? Как минимум – на сумму первоначального взноса. Как максимум – в два раза выше реальной рыночной цены.

Приводит это к тому, что кредитор элементарно лишается возможности покрыть убыток при реализации квартиры должника. У кредитора возникают дополнительные затраты. По нашим оценкам, они составляют примерно 6% от суммы выданного кредита. Если залогодержателем является коммерческий банк, то он вынужден создавать специальный резерв. То есть отвлекать ресурсы.

Если все-таки квартиру удалось реализовать (понятно, что по рыночной, а не по завышенной цене), то взыскать разницу между выданным кредитом и суммой реализации, как правило, не получается. Потому что у заемщика может отсутствовать иное имущество, и он будет ходить к вам пять лет и платить по сто рублей.

Единственное, что может сделать в такой ситуации кредитор, это обратиться в УВД с заявлением о мошенничестве. Но, как показывает практика (а мы исследовали этот вопрос в четырех областях страны), УВД не понимает (или не хочет понимать) схему мошеннических действий, о которых идет речь. Максимум, на что идут стражи порядка, – возбуждают дело по ст. 327 УПК РФ о подложности документов в отношении неустановленных лиц. При этом доказать умысел оценщика не представляется возможным.

Проблема достаточно серьезная, и хотелось бы, чтобы на нее обратили внимание законодатели. На наш взгляд, давно пора установить ответственность оценщика, кратную убыткам, которые сегодня терпят кредиторы при выдаче ипотеки, исходя из суммы завышенной оценки.

Татьяна Демидова, генеральный директор компании «Ипотечный брокер» Ярослав Мудрый»