Проценты будут еще ниже

Проценты будут еще ниже

Ипотечный рынок переживает подъем и оживление. Банки снижают проценты, упрощаются условия получения кредитов. Многие кредиторы развивают партнерские отношения с застройщиками, что в свою очередь положительно сказывается на заемщиках – дома кредитуются на выгодных условиях.

Как будет развиваться ипотечный рынок дальше? Упадут ли еще ставки по кредитам? Как будут развиваться социальные ипотечные программы? Эти и другие вопросы обсуждались на ежегодной, девятой по счету, всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».

Вполне реальные 7% годовых

Рынок ипотечного кредитования практически восстановился после кризиса. Об этом сообщил генеральный директор «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александр Семеняка. По данным агентства к 1 марта было выдано жилищных кредитов на сумму в 55,3 млрд руб. – это примерно в 2,2 раза больше, чем в прошлом году. Увеличился и средний размер кредита, сейчас он составляет 1 млн 360 тыс. руб. (в прошлом году – 1 млн 260 тыс. руб. , в позапрошлом – 1 млн 170 тыс. рублей.). В 2011 заемщиками станут от 410 до 460 тысяч семей, людей интересуют в основном рублевые кредиты с фиксированными ставками.

Взгляд руководителя АИЖК на ближайшее будущее более чем оптимистичен. Он прогнозирует понижение процентов еще на 0,5–1%. И то не предел, считает он. Для повышения доступности ипотеки нужно, чтобы ставки упали до 7% годовых, что вполне реально, если первоначальный взнос будет снижаться за счет конкуренции между банками-кредиторами.

Развитию кредитования помогает и программа Внешэкономбанка по выкупу ипотечных облигаций банков. Она ориентирована на снижение стоимости ипотечных кредитов при приобретении жилья на первичном рынке. Схема рефинансирования такова. Банки выдают кредиты под 11% максимум, потом получают возможность их рефинансировать под 7% годовых. Им такая схема выгодна, ведь чистая прибыль составляет 4%.

«Программа начала работать в середине лета прошлого года. Сначала банки относились к ней настороженно, – сообщил директор департамента ВЭБ Александр Попов. – Но к началу марта по программе было выдано уже более 10 000 ипотечных кредитов. И темпы выдачи растут».

Помощь заемщику, выгода банку

После кризиса немало было тех, кто, потеряв доход, оказался перед суровым выбором: предстояло лишиться квартиры или изыскать средства на погашение кредита. Тогда на помощь пришли государственные программы. Было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Для многих участие в программе АРИЖК стало единственной возможностью сохранить приобретенное жилье.

Грамотная реструктуризация – не только спасение для заемщика, но и выгода банку. Но некоторые кредиторы до сих пор не спешат реструктурировать кредиты: предпочитают сразу же взыскивать долг. По мнению генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, такая политика неправильна. Время показало, что реструктуризация ипотеки влияет на увеличение объемов выдачи кредитов, на доверие потенциальных заемщиков к банкам.

Немного статистики АРИЖК. В кризис от 9 до 11% заемщиков столкнулись с проблемами в погашении ипотеки. Треть решила проблему самостоятельно. Примерно 10% не смогли участвовать в программах АРИЖК и оказались в суде. Около 50% заемщиков реструктурировали кредиты по государственной программе. Из тех, кто перекредитовался, 80% успешно преодолели временные сложности и пришли к нормальному графику погашения долга.

АРИЖК провело исследование причин, почему вполне платежеспособные люди становятся «плохими заемщиками».

Первая категория должников – это люди, потерявшие доход при рождении ребенка. Когда появляется на свет новый член семьи, то с одной стороны возрастают дополнительные траты, а с другой – один из созаемщиков временно лишается дохода. Второй типичный случай – при смене места работы. Человек ушел из одной организации в другую, приходится начинать карьеру с нуля и с меньшей, чем раньше, зарплаты. Третья категория должников – разведенные супруги, после развода один созаемщиков не хочет продолжать погашать кредит, а второй просто не в состоянии нести это бремя в одиночку.

Конечно, проще всего таких заемщиков причислить к плохим, продать их квартиру и погасить долг перед банком. Но, считает Андрей Языков, с математической точки зрения для банка реструктуризация выгоднее, чем бездумное обращение взыскания почти... в три раза. Большинство заемщиков восстанавливаются финансово и начинают платить. А для банка это значит, что он будет получать свои проценты на протяжении многих лет. Это интереснее, чем при малейшей просрочке решать вопросы по суду.

Возможность реструктурировать долг, получить от банка передышку в погашении важны для людей, берущих ипотеку и с психологической точки зрения.

Существует маркетинговое правило. Недовольный заемщик скажет десяти знакомым, а довольный – лишь троим. Поэтому, если кредитор жестко проводит взыскание, то это сразу же эхом проходит по рынку. Ручеек заемщиков, идущих в этот банк, будет все меньше и меньше. Если же кредитор вникает в проблемы и жизненную ситуацию человека, то такая политика вызывает больше доверия у тех, кто сейчас решает, в каком банке брать кредит.

Не обязывать, а объяснять

Еще один участник ипотечного рынка – страховая компания. Без страховок сегодня не совершается ни одна ипотечная сделка. Для заемщика страхование – это гарантия, например, того, что в случае его смерти близким не придется расплачиваться по долгу. Жизнь и здоровье – обязательные риски при ипотечном страховании.

По мнению страховщиков, сегодня, наконец-то, сформированы адекватные тарифы. До кризиса был период, когда страховые компании конкурировали между собой и занижали тарифы. Соответственно, и выплаты при наступлении страхового случая были незначительны. Сейчас ситуация изменилась. Тарифы выросли, и они примерно одинаковые во всех страховых компаниях. Но увеличилось и число страховых случаев, когда страховой компании приходится погашать долги умершего или потерявшего здоровье заемщика перед банком.

Но в то же время страховщики считают, что ипотечных заемщиков надо не заставлять страховаться, а заинтересовывать в этом. Страховое сообщество против так называемого вмененного страхования, то есть обязательных к страхованию рисков.

Например, предлагаются такие способы убеждения. Не застраховавшим риски заемщикам банк поднимает ставку по кредиту. При имеющейся страховке ставка ниже, ведь в случае чего кредит погасит страховая компания.

Страховщики заметили еще одну тенденцию на ипотечном рынке. Казалось бы, все замечательно. Объемы выдачи кредитов растут, ставки снижаются. В то же время упрощается оценка платежеспособности, уменьшается первоначальный взнос. Ипотека становится доступней. Но есть обратная сторона процесса: опять увеличивается риск появления плохих кредитов.

Но выход, как считают страховщики, все-таки есть. Надо убеждать людей страховаться от риска потери работы и снижения дохода. Одновременно с этим – переложить часть нестрахуемых рисков на кредиторов. Прежде всего, банк должен отвечать за качественно проведенную оценку платежеспособности (андеррайтинг).

Настроение у тех, кто связан с ипотечным рынком, позитивное. Рынок выходит из кризиса и развивается вполне успешно. Проценты снижаются.

Наталья Агафонова