Расплатись арендой

Например, семья покупает квартиру подрастающему ребенку. Внеся 20–30 процентов стоимости в качестве первого взноса, примерно $1000 придется отдавать банку ежемесячно. Эту же квартиру можно сдать в аренду, покрывая целиком или отчасти ежемесячные отчисления по кредиту.

Ипотека активно используется, когда квартира приобретается в инвестиционных целях. Особенно в период бурного роста цен на рынке, когда значительное количество (по некоторым оценкам, до 30 и даже до 50 процентов) жилья покупается с целью последующей продажи. Здесь ипотека работает как мощнейший финансовый рычаг. Взяв деньги под 1 процент в месяц, в год заемщик «наваривает» на росте стоимости жилья до 10 процентов! Можно ли найти более выгодную форму инвестирования?

Если учесть, что кредиты теперь выдаются практически под полную стоимость квартиры, то надо понимать, что доходы от сдачи квартиры в аренду при сегодняшней стоимости ипотеки в принципе не могут полностью покрыть ипотечные платежи. А вот процентные платежи по кредиту выручка от аренды перекрывает полностью. Правда, не сразу, а только в конечном итоге.

Абсолютное большинство банков, объясняет председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин, предлагает заемщикам аннуитетную схему погашения кредита: в ней на первом этапе преобладают платежи в счет выплаты процентов, а в конце – наоборот, платежи в счет погашения самого кредита. И в $1000 ежемесячного платежа по кредиту в первый год выплаты по процентам могут составлять $900 и более. Это больше стоимости аренды квартиры. Но за 15 лет использования кредита сумма доходов от аренды полностью покроет ваши платежи по процентам за этот же период времени.

Профессионалы приводят варианты, когда аренда погашает не только проценты по кредиту, но и компенсирует ипотечный заем.

Мария Базяева, руководитель Департамента оформления кредитов агентства «Контакт – Элитная недвижимость», приводит следующую схему.

Итак, район станции метро «Новые Черемушки», ул. Наметкина. Однокомнатная квартира на 7 этаже 17-этажного панельного дома; общая площадь 40 кв. метров, жилая – 19,2, кухня – 8,5. Есть застекленная лоджия, окна – стеклопакеты, свежий ремонт, встроенная кухня, мебель ИКЕА, парковка во дворе, рядом детский сад и магазины. Стоимость квартиры составляет $230 000.

Ежемесячный доход от сдачи в аренду подобного жилья колеблется в размере от $700 до $1200. Для наших расчетов возьмем средний показатель ежемесячной арендной ставки в $950.

Рассмотрим более подробно первый пример при размере кредита $200 000 (см. таблицу).

Расходы заемщика в течение года составят:
1. $30 000 на первоначальный взнос.
2. $3000 страховка страховой компании (при процентной ставке в 1,5% годовых).
3. $980 X 12 месяцев = $11 760 (расходы на ежемесячное погашение по кредиту).
Итого, общая сумма расходов за год: $30 000 + $3000 + $11 760 = $44 760

Доходы заемщика за год составят:
1. $950 X 12 = $11 400 (доходы за год за счет сдачи жилья в аренду).
2. Рост цен на жилье в настоящий момент составляет порядка 3–4% в месяц. За год эта сумма составит около 40%.
$230 000 X 40% = $322 000
Таким образом, прибыль за счет удорожания квартиры за год:
$322 000 – $230 000 = $92 000
Итого, общая сумма доходов за год: $92 000 + $11 400 = $103 400.

Из этой суммы вычитаем все расходы собственника и получаем чистую годовую прибыль от сдачи в аренду квартиры, приобретенной по ипотеке:
$103 400 – $44 760 = $58 640.

Разделим полученный результат на 12 месяцев и получим $4887. Неплохая прибавка к зарплате, не правда ли?

Параметры кредита в $ США на 20 лет под 10% годовых
Размер кредита 200000 150000 100000
Первоначальный взнос из собственных средств 30000 80000 130000
Ежемесячный платеж по кредиту 1930 1450 950
Ежемесячная арендная ставка от сдачи квартиры 950 950 950
Дельта между ежемесячным платежом по кредиту и ежемесячной арендной ставкой – 980 – 500 0

Наталия Крол