Сами мы не местные, или Ипотека за МКАД

Сами мы не местные, или Ипотека за МКАД

Число сделок с использованием ипотеки в Подмосковье, как и в столице, растет. Хотя сама практика кредитования в области несколько отличается от столичной.

По информации экспертов рынка, 70% покупателей жилья в области – москвичи, а не жители соседних с Подмосковьем регионов, как это принято считать. Объемы ипотечных сделок в области отличаются от столицы незначительно. По данным банка DeltaCredit, их доля в Подмосковье составляет 10%. 30% новостроек области, по данным агентства МИАН, приобретаются с помощью кредитных схем.

По наблюдениям подмосковных риэлторов, ипотека – это то, что сегодня начинает формировать ценовые показатели в отдельных сегментах рынка. Новостройки пользуются спросом и охотно раскупаются даже в долг, даже под проценты. Вторичное жилье не пользуется такой популярностью, особенно квартиры в «хрущевках». Сейчас они дешевеют. Во многом – в силу плачевного технического состояния, особенно в области. Так что покупка такой недвижимости в долг – дело довольно редкое. Это и создает предпосылки для дальнейшего ценового расслоения разных категорий жилья в Подмосковье.

Куда нам – в банк или в ИКМО?

Сегодня выбор у подмосковного покупателя есть. Он может обратиться как в банк (столичный или местный), так и в ИКМО – ипотечную корпорацию Московской области. В первом случае заемщик получит частные банковские деньги, во втором – федеральные. Федеральные – под 12%, средства обычного банка – под чуть более низкие проценты.

ИКМО выполняет сегодня роль ипотечного брокера, который к тому же выдает займы, формирует пулы закладных и оформляет под них ценные бумаги АИЖК. Сегодня эта структура, учредителями которой выступили правительство Московской области и 14 муниципальных образований, переживает процесс смены руководства. В целом же итоги деятельности ИКМО оцениваются положительно. Основные функции корпорации – управление в сфере жилищного кредитования и строительство ипотечных жилых домов. Программа кредитования ИКМО реализуется в 58 муниципальных образованиях. В рамках программы аккредитовано 113 организаций, в том числе: 21 кредитная организация, 34 риэлторских и строительных компаний, 50 страховых и оценочных организаций, 8 ипотечных брокеров. Корпорацией выдано 4921 ипотечных кредитов и займов – на сумму более 6,1 млрд. руб. Строительство ипотечных жилых домов общей площадью квартир около 1,2 млн. кв. м ведется в Дмитрове, Догопрудном, Домодедове, Егорьевске, Железнодорожном, Звенигороде, Истре, Красноармейске, Наро-Фоминске, Павловском Посаде, Сергиевом Посаде, Ступине, Щелкове, Электростали, Балашихе, Дубне, Юбилейном, Коломне, Ногинске, Одинцове.

О цифрах и процентах

Константин Манченко, генеральный директор агентства недвижимости «Теремок», работающего в городе Пушкине и не входящего в систему ИКМО, рассказывает, что сегодня это агентство взаимодействует с четырьмя банками. Причем банковские продукты, по его оценке, становятся все более совершенными. Например, Абсолют-банк выдает кредиты на покупку коммерческой недвижимости, а Сбербанк оформляет кредиты на покупку земли.

Приобретение в кредит новостроек, как известно, всегда было довольно проблематичным: банку сложно и рискованно оформить залог на «ничье» жилье, но при этом выдать на его покупку деньги. Теперь, по словам К. Манченко, проблема решается довольно быстро. Заключаются двойственные договоры (между строительной компанией (СК) и банком), если банки и строительные компании имеют общих учредителей. Несколько сложнее, если таких связей нет: в таком случае оформляют тройственные договоры (заемщик – СК – банк) на переуступку прав требований. Как отмечают в АН «МИАН», застройщики, стремясь к повышению уровня продаж, прилагают все усилия для того, чтобы их объекты были аккредитованы банками. Объекты, не аккредитованные банками, как правило, хуже продаются. Но эта доля рынка (новостройки в кредит) также имеет тенденцию к росту, так как кредитные учреждения со своей стороны стремятся сделать условия аккредитации более лояльными.

В компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» отмечают, что в общей массе ипотечных кредитов доля кредитов, выдаваемых на приобретение жилья в новостройках, уже сегодня довольно значительна. Сегодня диапазон процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение квартир в новостройках в банках, с которыми работает компания, в рублях составляет 12–16% годовых, в валюте – 10–14%. После того, как дом построен, сдан госкомиссии и покупатель оформил права собственности на квартиру, ставка снижается до стандартной и соответствует уровню ставок по вторичной недвижимости – от 9% годовых в валюте. Квартиры в новостройках области приобретают как под залог уже имеющегося жилья, так и под залог приобретаемой по ипотеке квартиры.

Здесь и немедленно

Отличие областной ипотеки от московской – в суммах займов, говорят специалисты. Поскольку стоимость недвижимости в столице выше (жилье эконом-класса отличается по цене почти в два раза), то и объемы московских кредитов более значительны. Отмечая это, в банке DeltaCredit говорят о том, что продавцы недвижимости не очень любят сделки по ипотеке. А в Московской области это усугубляется необходимостью лишний раз ездить в Москву, так как в большинстве случаев сделки оформляются именно здесь, в главных офисах банков, а не в их филиалах в районных центрах. Чтобы оптимизировать этот процесс, банк DeltaCredit, например, вместе с партнерскими агентствами недвижимости внедрил процедуру «деньги в день сделки», в рамках которой продавцы могут получить деньги, не дожидаясь регистрации договора купли-продажи. А это существенно даже сейчас, когда отсутствует тот стремительный рост цен, который рынок переживал в 2006 году. Хорошие варианты, объясняет К. Манченко, очень востребованы. Поэтому, получив одобрение банка на выдачу той или иной суммы, у клиента не так много времени остается на подбор жилья. Особенно это касается нового жилья.

Разницей в условиях кредитования может стать лишь уровень процентных ставок по ипотечным кредитам – в областных банках, отмечают в «МИЭЛЬ-Брокеридж», они могут быть несколько выше, чем в московских, что обусловлено не такой жесткой конкуренцией, которая существует в столице. Однако кредит на приобретение загородной недвижимости можно взять и в любом московском банке.

И чуть больше терпения

Нужны ли банкам, агентствам недвижимости особые схемы и подходы для успешной работы с областными клиентами? Специалисты считают, что нет. Это касается и самого заемщика, «портрет» которого в принципе не отличается от заемщика областного: 35 лет, представитель среднего класса, работает по найму. При этом в «МИЭЛЬ-Брокеридж» замечают: возможно, стоит проявлять больше внимания и терпения к областным клиентам, некоторые из которых по вполне естественным причинам могут несколько предвзято относиться к деятельности банка или агентства недвижимости, имеющих центральный офис не в городе проживания такого клиента, а совсем в другом месте.

Наталия Крол