Слава Богу, не в Америке живем!

Слава Богу, не в Америке живем!

Узнав о кризисе на ипотечном рынке Штатов, многие задаются вопросом: не окажется ли в схожей ситуации юная и неокрепшая ипотека России? Конечно, объемы кредитов, выданных у нас и у них, несопоставимы. И тем не менее.

Однако расслабились...

Предыстория такова. В начале нынешнего десятилетия кредиты в США предлагались по исключительно низким ставкам. Нередко банки выдавали их не только без первоначального взноса, но даже без документов, подтверждающих уровень доходов заемщика. В результате кредиты взяла масса людей – вплоть до безработных.

– Однако, – отмечает директор по работе со стратегическими партнерами компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов, – популярные в США ARM (adjustable rate mortgages) имеют одну интересную особенность: ставка фиксируется на два-три года, а затем может повышаться кредитором в одностороннем порядке в пределах установленного ежегодного лимита. С неизбежным повышением ставок платежи многих заемщиков сильно возросли и для некоторых из них стали непосильными.

Осознав свою неспособность продолжать погашение кредита, десятки тысяч небогатых американцев были вынуждены объявить дефолт по нему.

А в это время инвесторы бросились переоценивать свои «портфели», поскольку оказались не уверены даже в том, сколько на самом деле стоят их активы. Те, кто размещал средства через фонды, стали в спешном порядке выводить оттуда активы. В конце ушедшего лета один из самых крупных инвест-фондов Германии Union Investment был вынужден приостановить деятельность из-за вывода инвесторами 10 процентов активов. За ним последовал немецкий банк BHF-Bank, остановив деятельность своего фонда Frankfurt Trust из-за того, что клиенты вывели почти 20 процентов вложений.

Но в американские бумаги с ипотечным покрытием инвестировали не только в Германии. Облигации на десятки миллиардов обнаруживались в Великобритании, во Франции и даже в Китае. Всего в США выпустили ипотечных облигаций на шесть с лишним триллионов долларов, что сравнимо с объемом госдолга страны. Стоимость «портфелей», сформированных из ипотечных кредитов, упала на десятки процентов.

– Это у нас в России, – поясняет Павел Комолов, – можно неспешно выдавать какие-нибудь 500 миллионов в течение года и не спешить с секъюритизацией. А в США, чтобы иметь возможность выдавать кредиты, деньги нужно привлекать чуть ли не ежедневно. Годовой объем рынка ипотечного кредитования составляет полтора триллиона долларов. Это более четырех миллиардов в день.

В итоге на межбанковском рынке резко увеличился спрос на займы, но из-за паники банковские учреждения и в США, и в Европе зачастую отказывались их друг другу выдавать. Стоимость краткосрочного кредита в евро увеличилась с 4 до 4,7 процента, а в долларах он за очень короткий период подорожал с 5,35 до 5,86 процента.

Чтобы избежать мирового финансового кризиса (а такая угроза была вполне реальна, поскольку очень многое на планете зависит от экономики США), центробанкам пришлось потратить более 350 млрд. долларов для поддержания ликвидности в финансовой системе. Они начали предоставлять кредитным организациям относительно «дешевые» кредиты под залог ценных бумаг. Не стал исключением и Банк России, выбросивший на рынок порядка 70 млрд. долларов в августе.

Почувствуйте разницу!

Сегодня, по мнению многих аналитиков рынка, отечественные банки практически копируют поведение заокеанских коллег.

– Между тем Россию, – считает директор по маркетингу агентства недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская, – не совсем корректно сравнивать с США. Там более 90 процентов сделок по приобретению недвижимости проходят через ипотеку, и риски неплатежей ключевым образом влияют на рынок. При всем том сегодняшние условия выдачи ипотечного кредита у нас в стране порой действительно поражают либерализмом. Ряд банков опустил планку требований к клиентам ниже всяких разумных пределов. Казалось бы, когда речь идет о самом дорогом для человека продукте – собственном жилье, банки должны убедиться в платежеспособности клиента и оценить, по силам ли ему тянуть «процентное бремя». Но они это делают не всегда.

Больше того, не так давно появилась новая приманка для выдачи ипотечного кредита – без первоначального взноса.

– Однако подобный «пиар-ход» откровенно противоречит банковской практике, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – А эта практика показывает: если человек внес хотя бы десять процентов от стоимости будущего жилья, он уже заинтересован в погашении кредита. Разумно также предположить, что если потенциальный заемщик накопил 10–30 процентов от стоимости жилья, то он в состоянии накопить и остальную сумму.

В ситуации с «нулевым первоначальным взносом» все складывается с точностью до наоборот. В период стагнации или падения цен человеку проще отказаться от погашения кредита и потерять жилье, за которое, по сути, еще ничего не выплачено.

К тому же многим людям свойственно переоценивать свои силы. В результате банки оказались в роли искусителей, предлагающих клиентам сыграть в ипотечную рулетку с нулевым взносом.

Надежнее – по-немецки

– Вот мы и наблюдаем сейчас, что проблемы рынка недвижимости существенно сказывается на экономике США в целом, – высказывает свою точку зрения президент Международной академии ипотеки Иван Грачев. – А наблюдая, размышляем о том, возможна ли подобная ситуация в нашей стране. Прежде всего, ситуация в Штатах доказывает критикам нашего законодательства о строительно-сберегательных кассах, что двухуровневая американская ипотека вовсе не лучшая в мире. И опыт немецкой ипотеки как альтернативного варианта для нас очень важен.

Американская схема, по сути, позволяет ипотечным агентствам выпустить бумаг больше, чем реально они имеют закладных. Компенсируется это государственными гарантиями, поскольку такие ценные бумаги выполняют важную социальную функцию. Но здесь появляются риски: отвязка от недвижимости, то есть реально за этими бумагами нет тех объемов недвижимости, которые в случае сложной ситуации обеспечили бы все эти бумаги. Но раз есть госгарантии, то у тех, кто выдает ипотечные кредиты, появляется желание выдать «плохие» кредиты, совершить более рискованные операции. Когда все нормально, система работает, но как только она чуть-чуть заколебалась, оказывается, что выдано огромное количество сомнительных кредитов, то есть кредитов без серьезного обеспечения.

Иначе работает немецкая ипотечная схема. Банк выдает кредит, образуя мешок закладных, и он строго в размере этого количества закладных может выпустить ценные бумаги, продать их на рынке и полученные деньги опять выдать в кредит. По закону банк не может выпускать бумажек больше, чем он выдал кредитов, и обеспеченность этих бумаг железная. Минус: объем рынка у него будет достаточно скромным. Плюс: эта схема надежная. Кстати, и наш закон об ипотеке написан так, что объем выпущенных ценных бумаг может составлять 70 или 80 процентов от объема закладных, что делает наш вариант ипотеки более надежным.

И все-таки не думаю, что сложившаяся ситуация приведет экономику США к каким-то катастрофам. Если правительство будет вести себя нормально (ужесточит правила выдачи кредитов, ограничит объемы выпуска ценных бумаг), то больших проблем не возникнет. Для нас же прямой вывод: параллельно с работающей в России двухуровневой американской моделью надо запустить стройсберкассы, немецкую ипотеку.

До кризиса еще расти и расти

В целом американский ипотечный кризис на ситуацию в российской экономике не оказывает особого влияния. По крайней мере, пока. Наша ипотека только развивается, количество ипотечных сделок по покупке недвижимости составляет максимум десять процентов от общего числа сделок на рынке недвижимости. Поэтому нельзя не согласиться с мнением главы Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Олега Вьюгина о том, что отечественный рынок ипотечного кредитования пока слишком мал и неразвит, чтобы испытывать трудности, схожие с американскими ипотечными проблемами. До кризиса такого масштаба ему еще расти и расти.

Между тем стоит заметить: с приходом кризиса в США было подорвано доверие к ипотеке как к инструменту инвестирования. Раньше ипотека казалась самым надежным способом размещения средств. Сегодня Америка столкнулась с проблемой невозврата ипотечных кредитов, что сильно поколебало веру в надежность ипотеки. Поэтому вполне возможно, что вместо снижения процентных ставок наши банки начнут говорить об их повышении.

– На мой взгляд, – сказал журналистам вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, – наши банки все же извлекли урок из чужих ошибок. И такой вывод можно сделать хотя бы потому, что ряд кредитных учреждений уже отказывается от необоснованного снижения требований к заемщикам.

Вениамин Вылегжанин