Там, за горизонтом

Там, за горизонтом

Покупаем на спаде, продаем на подъеме... Для многих сограждан такое правило превратилось чуть ли не в кредо жизни. Когда отечественный рынок статичен и не может принести ожидаемой прибыли, есть возможность поинтересоваться, что происходит в других странах.

Контроль снят

Об этом на организованном Московской ассоциацией риэлторов и Российской гильдией риэлторов семинаре «Использование кредита, полученного в России, для приобретения зарубежной недвижимости. Юридические особенности сделок» столичным риэлторам и журналистам рассказали участники зарубежных рынков.

У отечественного заемщика, желающего купить жилье за рубежом, появилось много возможностей. В том числе и получение кредита в отечественном банке без необходимости ставить кредитора в известность – что и где он собирается на эти деньги купить. Чаще всего это может быть нецелевой кредит с залогом имеющегося в России имущества. Удобство заключается в том, что в 2006 году были отменены требования валютного контроля, когда при переводе денежных средств за рубеж нужно было отчитаться об этом в ЦБ РФ.

Германия страна маленькая...

Заложив в России банку квартиру, земельный участок или загородный дом, можно купить жилье за рубежом. Причем, если речь идет о Германии, именно так и придется поступить. Местные банки не будут кредитовать нерезидента страны.

Лишь 43% жилья здесь находится в частной собственности (для сравнения: в Англии – 70%). Жилье на вторичном рынке растет на 7–8% в год. Сделка происходит медленно – до трех месяцев, требует обязательного участия нотариуса. Однако случаи оспаривания сделок или признания их недействительными исчисляются единицами. Огромен спрос на аренду квартир в городе. Средняя стоимость аренды – от 600 евро. А стоимость квадратного метра в крупных городах – Мюнхене, Франкфурте и Берлине – около 3,5 тыс. евро.

Налоговое законодательство страны четко реагирует на то, с какой целью делаются приобретения. Если с коммерческой, то за продажу трех объектов в год придется заплатить 7% от извлеченной прибыли. Нет в Германии и практики покупки жилья на стадии «котлована» и перепродажи на стадии полной готовности.

Таким образом, Германия «хороша» для хранения средств и не совсем подходит для активных инвесторов, задавшихся целью приумножить сбережения в течение короткого времени.

Наши в Париже

Похожая ситуация с жильем во Франции. Правда, есть существенный плюс: три банка, которые предлагают ипотеку иностранцам. Условия выгодны: ставка по кредиту – 5–6%, срок – 20 лет, первоначальный взнос – 35%.

Недвижимость во Франции может купить физическое лицо. Продолжительность заключения сделки – два месяца. Ипотечная сделка выгодна тем, что уплаты налога не требуется. Все расчеты проводятся в безналичной форме. Услуги нотариуса и риэлтора довольно дороги и составляют 12% от стоимости сделки, резидент заплатит вдвое меньше. Такая практика – разных тарифов для резидентов и нерезидентов – характерна для Европы. Объяснение тому – более сложные процедуры для специалистов, связанные с ведением дел иностранцев.

Особенности русских покупок, отмечают французские эксперты, заключаются в том, что находятся они в диаметрально противоположных ценовых нишах. Русский покупатель приобретает или скромную квартиру за 200 тыс. евро, или дом по цене 1 млн. евро и выше. И то, и другое чаще всего не для себя, а с целью сбережения средств.

Через Атлантику

Самая либеральная страна для покупателей недвижимости – США. В том числе и в отношении ипотечного кредитования. К иностранцам эта страна эмигрантов всегда была радушна. Сейчас, на волне кризиса, когда жилье в США дешевеет, покупки недвижимости особенно перспективны.

Банки включились в процессы распродаж собственности ипотечных должников. Сейчас такие объекты на торги выставляются с дисконтом до 50%. Что же касается их рыночной стоимости, то новый дом с тремя спальнями в Орландо с большим участком земли, двумя гаражами, обустроенной кухней может обойтись покупателю в 160–170 тыс. долларов. В престижном курорте Майами за 150 тыс. долларов можно купить квартиру площадью 50–60 кв. м на первой линии у пляжа. Ежегодный налог на недвижимость составляет 1,8–2%.

Условия кредитования удивляют: при внесении собственных средств в объеме от 20% стоимости объекта соискателю требуется подтверждение дохода, при внесении 30% стоимости – подтверждения не требуется вовсе. Стоимость услуг риэлтора составляет 6% от стоимости сделки. Если приобретается жилье, то это не дает его владельцу никакого юридического статуса. Но если приобретается доля в ресторанном бизнесе – то легко получить Green Cart. В последнее время стало популярным участие в проектах так называемых кондоотелей. Имеется в виду покупка части отеля, даже одного номера, и через управляющую компанию получение дохода за счет сдачи в наем. Такие сделки также возможны с применением ипотеки. Как правило, доходов от найма хватает на то, чтобы рассчитаться по кредиту.

Наталия Крол