В залоге – нежилая недвижимость

В последнее время проявляется рост тех ипотечных сделок, где в качестве залога рассматривается нежилая недвижимость. Банки предлагают серьезные программы кредитования. Помогая получить ипотечные кредиты, мы сталкиваемся с желанием заемщиков оспорить договора ипотеки. Кредитные обязательства выполнять надо. Поэтому я хотела бы остановиться на вопросах юридического характера.

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В постановлении пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» разъяснено: существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер, срок исполнения обязательства, условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Аналогичные нормы есть в п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В силу п. 4 обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения, срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата, место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие условия ее определения.

Пример из арбитражной практики: банк и общество заключили договор об открытии кредитной линии для пополнения оборотных средств. Позднее компания-залогодатель и банк-залогодержатель подписали договор последующей ипотеки, предметом которого является передача истцу в залог принадлежащего ответчику недвижимого имущества и земельного участка. В дополнительных соглашениях к кредитному договору стороны изменяли процентную ставку за пользование кредитом, срок их уплаты. Договор последующей ипотеки зарегистрирован УФРС. Однако дополнительные соглашения о внесении изменений в договор ипотеки сторонами заключены не были. Таким образом, в договоре ипотеки не согласованы размер, срок исполнения основного обязательства, оценка предмета ипотеки, установленные в кредитном договоре с учетом дополнительных соглашений, что влечет за собой незаключенность договора ипотеки.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В примерах заключения сделок с залогом надлежит руководствоваться ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 3 ст. 340 ГК РФ: ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В п. 45 постановления пленума Верховного Суда РФ, пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 предусмотрено, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания, является собственником/арендатором соответствующего земельного участка. При этом если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 кодекса).

Адвокат Е.В. Жданова