«Квартиры должны дорожать, а рынок – оценивать профессионалы»

– заявил генеральный директор компании «S. Holding» Алексей ШЕПЕЛЬ в ответ на вопрос, согласен ли он с тем, что потенциальным участником ипотечного рынка может стать каждый третий россиянин.

Взгляд профессионала
«Процент по кредиту, который готов платить человек» – таков критерий оценки г-на Шепеля: чем выше этот процент, тем меньше потенциальных участников ипотеки, и наоборот – чем он ниже, тем больше людей, взвесив свои возможности, захотят приобрести жилье в долг.
Казалось бы, все просто: обратно-пропорциональная зависимость. Но, «по Шепелю», в этой формуле действует более сложный механизм, учитывающий российские условия.
Известно, что 15% годовых по кредиту в развитой рыночной экономике сумма немыслимая. «Почему в цивилизованных странах маленький процент?» – спрашивает Шепель и сам же отвечает: «Во-первых, там дешевле кредитные ресурсы; во-вторых, там строят дома, которые со временем дорожают». У нас же, считает Шепель, при ставке 15% годовых, кредит стоит дороже. Он берет лист бумаги, карандаш и приступает к обоснованию своего парадоксального тезиса.
Дом, построенный по старым технологиям, в процессе эксплуатации дешевеет. Особенно это касается серийных панельных домов. А это означает, что стоимость кредита увеличивается уже в момент продажи квартиры, и растет не только на процентную норму, но и на величину потерь от снижения рыночной стоимости дома. Все это можно подсчитать. Сложение всех трех величин (суммы кредита, процентной ставки по кредиту и величины потерь стоимости дома за время выплаты этого кредита) и даст сумму, превышающую первоначальный расчет…

«Система» шепеля
Сегодня, по мнению Шепеля, в Москве на вторичном рынке очень мало жилых домов, которые после продажи растут в цене. Дорожают лишь те дома, где продуманы не только его конструктивные особенности, индивидуальность и комфортность, но и среда. Дом должен быть спланирован так, чтобы был вписан в единую «систему», где предусмотрены все элементы, обеспечивающие комфортное проживание: сфера обслуживания и подъездные пути, зона отдыха и экология, считает Шепель.
И наконец, для полного триумфа своей точки зрения Шепель вводит единицу измерения «системы»: квартал.
«Мы убедились, что даже элитный дом в захолустном квартале дешевеет, – говорит он. – И наоборот, «типовушка» в элитном квартале стоит много дороже, чем такая же в районе массовой застройки. Более того, стоимость квартиры в таком доме также будет расти, как и в элитных домах, – будут разниться лишь цифры. Но человек, купивший здесь квартиру на кредитные деньги, не заплатит сумму больше расчетной. Напротив, его процент по кредиту уменьшится»…
Шепель вновь берется за карандаш.
«Такой квартал мы строим в Северном Бутове – «Синяя птица-2». Формально жилье дешевое, но в то же время самое здесь дорогое: 750 долларов за квадратный метр. Потому что мы не только применили современные технологии, но и предусмотрели всю инфраструктуру: магазины, школы, детские сады, фитнес-центр, стоянки (подземные и наземные), офисы, учли и озеро, расположенное рядом. Вскоре появится станция метро. Стоимость квартир в этом квартале, уверен, будет только расти.
А теперь посчитаем: если в случае обычного панельного дома к сумме выплат по ипотечному кредиту нужно прибавлять сумму снижения стоимости жилья, то в нашем случае из суммы выплат по ипотечному кредиту надо вычитать сумму повышения стоимости жилья. Возьмем те же 15% годовых. Если стоимость квартиры уменьшается на 5% в год, то соответственно возрастет процент по кредиту. Если же стоимость квартиры будет расти на те же 5%, значит, человек выплачивает уже 10% годовых».
Закончив подсчет, Шепель говорит о стратегии: власть, политики, чиновники и профессиональные строители договариваются, что строить нужно только кварталами, отдавать строительство только в те руки, где есть системная концепция среды и заинтересованность в том, чтобы потом в течение 20–30 лет сопровождать этот квартал, эксплуатировать его и получать доход. «Будет такая воля, – считает Шепель, – ипотеке быть, как считает депутат Госдумы Иван Грачев. Если такой воли не будет – ипотеки не будет, как считают его оппоненты».
«А как же массовость?» – возвращаю я Шепеля к исходной позиции.
«С массовостью все в порядке, – немедленно реагирует Шепель и вновь берется за карандаш. – Любой здравомыслящий человек, у которого есть работа, при таком «системном» подходе сможет определить истинные свои возможности в получении ипотечного жилищного кредита. Он сможет спланировать на десять лет свои доходы и расходы. Скажем, сегодня его зарплаты не хватает, чтобы получить кредит для покупки квартиры в Москве, но хватает на то, чтобы получить кредит, который позволит купить квартиру в области. Стал получать больше – закладывай квартиру, получай кредит под более дорогое жилье. И так далее. Это можно делать лишь в «системе»!
Поэтому сейчас мы делаем два квартала: квартал дешевого жилья в Северном Бутове, где ипотекой может воспользоваться человек со средним доходом и ничего не потеряет – все его риски будут застрахованы стоимостью жилья. И есть у нас супердорогой квартал в центре Москвы, на Патриарших прудах – «Мастер и Маргарита», где квартиру может купить богатый человек, но он тоже застрахован. Есть у нас и очень дешевые квартальные разработки в пяти городах Московской области, есть еще более дешевое жилье в Ярославле, Пскове, Воронеже, Харькове»ѕ

Кибернетика!..
Продумал Шепель еще одну «систему», впрямую связанную с начавшейся реформой ЖКХ. Поскольку строители заинтересованы в том, чтобы построить удобный красивый дом, стоимость которого бы росла, то вполне логична заинтересованность и в том, чтобы дом и эксплуатировался на современном уровне жилищно-коммунальной службой. «Мы должны рассчитать все так, чтобы от эксплуатации получать прибыль, а это опять же можно сделать лишь «системно»: квартал – в руки одного хозяина. И уже есть кварталы, которые обслуживают частные организации – например, группа «Подъем», поставляющая и эксплуатирующая лифты. Она зарабатывает там, где город постоянно дотировал до 40% расходов.
После чего кандидат экономических наук Алексей Шепель напомнил один из законов кибернетики: сумма свойств компонентов системы всегда меньше, чем свойства системы в целом. «По этому принципу мы и разрабатываем нашу систему квартальной застройки в Москве, Ярославле, Пскове, Харькове, в Московской области, – подводит он итог своих выкладок. – Только поэтому мы можем давать городу больший процент жилья или больше денег, участвуя в конкурсах на строительство».

Григорий Лямин