«Переселение народов» продолжается

Риэлторы анализруют прошлогодние тенденции московского рынка и пытаются прогнозировать, чего ждать в наступившем году. Специалисты сходятся во мнении – кризисом 1998 года мы переболели окончательно, цены растут и, похоже, будут расти и дальше. Вот как комментирует ситуацию директор управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман МУРАДЯН.

Если говорить о «средней температуре по больнице», то на сегодняшний момент цены на вторичном рынке где-то на 15% не дошли до уровня докризисных – тех, что были в июле 1998 года. Это при том, что падение цен после кризиса доходило по разным категориям жилья до 40–45 процентов.
За этот год в Москве на вторичном рынке прошел определенный цикл. В начале 2001 года объем предложения доходил до 30 000 объектов. К лету их количество снизилось вдвое – меньше 15000 квартир, но, начиная с сентября число предложений вновь стало расти и сегодня подходит к 25000.
В начале прошлого года при очень хорошем спросе, при достаточно обширном предложении, пошел процесс «вымывания» дешевых квартир (типовая панель, 5–, 9–этажки, небольшие квартиры 1-комнатные, 2-комнатные). Перед летом многие из тех, кто не успел решить жилищные вопросы, сняли свои квартиры с продажи, с обменных операций. Кто-то выжидал дальнейшего роста цен, кто-то уехал в отпуск. Зато уже осенью резко увеличилось количество объектов, выставляемых на продажу, при сохранении высокого уровня спроса.
Чрезвычайно высокая активность рынка наблюдалась в сентябре, даже выше, чем обычно бывает в самом «активном» риэлторском месяце – декабре. Только в нашей компании, начиная с осени, ежемесячно продается около 350 квартир. Рост цен в сентябре также можно отнести к разряду «рекордных» – в среднем 3–4%. Количество предложений по-прежнему увеличивается, однако спрос растет более высокими темпами. В результате все квартиры, которые выставляются по соответствующим своему качеству ценам, продаются крайне быстро. Налицо дефицит квартир. Особенно юридически свободных – то есть тех, которые «просто продаются», а не включены в цепочки альтернативных сделок – сейчас их практически не осталось.
С чем связана такая высокая активность?
Кризис на рынке недвижимости, начавшийся два года назад, закончился. Оправились от последствий августа девяносто восьмого и граждане, восстановилась платежеспособная прослойка, «средний класс». Кроме того, сказывается так называемый эффект «отложенного спроса». Материальные проблемы после кризиса, политическая нестабильность, непонятный прогноз на самом рынке недвижимости – все это привело к тому, что многие откладывали решение жилищный вопросов «на потом». Это «потом» наступило как раз сейчас.
По той же причине растет и число предложений. В последнее время существенно возросла доля альтернативных сделок на вторичном рынке. Если до прошлого года их количество оценивалось примерно в 70–80% от всего объема операций, то за 2001 год число обменов резко возросло и сегодня уже девять из десяти договоров купли-продажи – из разряда альтернативных. Более того, их доля продолжает увеличиваться. Так что изменение жилищных условий для многих начинается с продажи имеющейся квартиры.
Есть и еще одна причина. Сегодня почувствовали возможность решить свои жилищные проблемы и владельцы жилья, которое раньше не пользовалось спросом («хрущевок», девятиэтажек «брежневского» типа, первых, вторых и последних этажей, многокомнатных квартир, особенно коммуналок в кирпичных домах, где разъезд раньше не представлялся возможным). Эти квартиры сейчас выставляются на рынок и находят своего покупателя.
Вносит лепту в повышение спроса (а, соответственно, и цен) и большой поток мигрантов. Это спрос, который формирует вся страна, в том числе и нефте–газоносные регионы, Санкт-Петербург, районы Крайнего Севера.
Кроме того, именно сейчас недвижимость вновь стала рассматриваться как объект вложения денег. Видимо, этому способствовал стабильный в последнее время рост цен на жилье.
Лишь в последнее время (декабрь, январь) роста цен почти не было, что вполне объяснимо. Первая половина января – традиционное затишье, связанное с новогодними и рождественскими праздниками. Но уже на прошлой неделе рынок заметно оживился. Увеличилось число предложений, растет спрос. Начали изменяться в большую сторону и цены. Правда, не очень сильно. В феврале, полагаю, эта тенденция сохранится, рост цен составит около 2%.
А вообще, в наступившем году тенденции к снижению цен я не наблюдаю. Докризисный уровень в Москве, скорее всего, будет достигнут, может быть, незначительно превышен по некоторым категориям жилья. В Московской области цены также будут расти, будет значительный рост цен на землю, на загородную недвижимость высокого качества, поскольку сейчас платежеспособный спрос высокой ценовой категории постепенно перемещается за город.
Поскольку в 2002 году будут продолжать расти цены на коммунальные услуги, можно предположить, что года через 1,5 появится новая тенденция: люди небогатые станут избавляться от излишков жилплощади или просто переезжать в то жилье, которое дешевле в эксплуатации. Пока этого нет, но постепенно это станет весьма значимой составляющей при выборе объекта и повлечет новую волну всяких переселений.

Ольга Ильина