Александр ИВАНОВ: ипотечным бумагам не грозит судьба ГКО

В начале апреля федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о снижении ставки рефинансирования рублевых ипотечных кредитов с 18% до 15% годовых и выпуске собственных корпоративных облигаций, средства от размещения которых пойдут на выкуп закладных. В преддверии этого события, призванного привести к дальнейшему росту доступности ипотечных кредитов для населения, наш корреспондент беседовал с заместителем директора Департамента региональной политики и маркетинга ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александром Ивановым.

- Александр Владимирович, скажите, как будут израсходованы средства от реализации корпоративных облигаций агентства? Какие нормативные документы предусмотрены и будут сопровождать выпуск?
- Мы руководствуемся законом о рынке ценных бумаг и стандартами Федеральной комиссии по ценным бумагам. Средства от реализации корпоративных облигаций агентства будут направлены на выкуп закладных у региональных операторов. В данный момент агентство заключило соглашения с 28 регионами России и проводит операции по рефинансированию в 9 из них на средства из уставного капитала агентства, составляющего 690 миллионов рублей. Размещение корпоративных облигаций позволит привлечь дополнительные средства на выкуп закладных и в итоге увеличить объем ипотечного кредитования.
- Не постигнет ли их участь ГКО?
- Не постигнет. Ведь средства от реализации облигаций пойдут непосредственно на выкуп закладных. За данными ценными бумагами будет стоять обеспечение в виде заложенной недвижимости и платежи по кредитам.
- Но существует некоторый промежуток времени между получением средств от облигаций и их размещением в закладные. Не случится ли так, что именно в этот момент средства будут использованы не по назначению? Как будет обеспечено и гарантировано целевое использование средств, полученных от реализации корпоративных облигаций? Кто будет следить за целевым расходованием средств?
- Нецелевое использование средств исключено. Во-первых, есть постановление правительства РФ (№ 628), в котором сказано, что агентство не может направить эти ресурсы на иные цели. Во-вторых, его деятельность контролируется Министерством финансов РФ и Наблюдательным советом, в состав которого входят восемь человек - по два представителя от Минимущества, Минэкономразвития, Минфина, Госстроя. Сам механизм получения и расходования средств абсолютно понятен и прозрачен, так что нет никаких сомнений в их использовании в соответствии с заявленными целями.
- На чем основана уверенность, что данные бумаги будут без проблем реализованы на рынке капиталов?
- На результатах анализа рынка и на тех договоренностях, которые агентство имеет с Внешэкономбанком, организатором размещения, и с соорганизаторами - банком МДМ и финансовой компанией «Ренессанс Капитал».
- Каковы предполагаемые валюта, процентная ставка, номинал, срок обращения, дата выпуска корпоративных облигаций агентства, форма (бумажная, электронная)?
- Объем выпуска составит 1 млрд. 70 млн. рублей при номинале облигации в 1 млн. рублей. Всего будет выпущено 1 070 облигаций, ставка - 11% годовых, срок обращения - до 1 декабря 2008 года, форма выпуска - документарная на предъявителя с обязательным централизованным хранением, купонный доход будет выплачиваться 2 раза в год.
- Когда будут выпущены (вторичные) ипотечные, основанные непосредственно на кредитах, ценные бумаги?
- Выпуск ипотечных облигаций намечен на третий квартал 2003 года, к тому времени будет сформирован залоговый портфель под эти ценные бумаги.
- Если привязываться к закону об ипотечных ценных бумагах, то не затянется ли их выпуск - ведь закон могут не принять в течение 2003-2004 годов?
- Мы полагаем, что уже к началу лета закон об ипотечных ценных бумагах будет принят и подписан президентом. Если все же этого не произойдет, то агентство, возможно, продолжит работу в рамках эмиссии корпоративных облигаций.
- Какими будут условия выкупа кредитов, в каком документе они будут освещены?
- Условия выкупа кредитов определяются стандартами агентства. Стандарты - наш нормативный документ, который утверждается приказом генерального директора.
- В одном из своих публичных выступлений вы как-то заметили, что опыта кредитования строительных проектов у агентства пока нет, но после разработки соответствующих стандартов будут запущены пилотные проекты. В то же самое время агентство не является банковской организацией и, как было сказано, не стремится к этому. Каким образом тогда при помощи агентства строительные организации смогут получить необходимые средства?
- Средства на строительные программы (в соответствии с постановлением правительства № 628) агентство может разместить на счетах банков, которые и будут кредитовать строителей.
- В том же выступлении вы определили и стратегию развития агентства через фразу: «Ипотека должна быть рыночной». В чем заключаются основные принципы этой стратегии?
- Основной принцип в том, что мы привлекаем денежные средства с рынка по рыночной ставке и размещаем их точно таким же образом. Основной принцип - это прибыльность, и если агентство его нарушит, то оно не будет иметь права на существование. Единственное наше преимущество - государственные гарантии, которые позволяют привлекать самые дешевые, но, я подчеркиваю, рыночные ресурсы.
- На какую рейтинговую оценку для своих ценных бумаг рассчитывает руководство агентства?
- Мы предполагаем, что рейтинг ипотечных облигаций агентства будет близок к рейтингу государственных ценных бумаг.
- В свое время высказывались предположения о возможности выпуска ипотечных ценных бумаг с «плавающей» процентной ставкой. К какому индексу в подобном случае будет привязываться процентный платеж по кредиту и по облигациям, и не будет ли это ставка рефинансирования ЦБ РФ?
- Сегодня мы полагаем, что основным индикатором для определения величины платежей по кредитам и по облигациям в таком случае станет служить уровень инфляции. Однако сейчас говорить о деталях слишком рано: агентство еще только рассматривает саму возможность разработки подобного кредитного продукта.
- Какова предполагаемая управленческая структура при выпуске ипотечных ценных бумаг? Сможет ли население приобретать эти бумаги и где конкретно: на бирже, в Сбербанке или где-либо еще?
- Законопроект об ипотечных ценных бумагах предусмотрел два их вида - сертификаты участия и ипотечные облигации. Предполагается, что с сертификатами участия будут работать компании доверительного управления, а с облигациями - специальные проектные компании. Сейчас есть разные точки зрения на проект закона, но наше мнение такое: должны быть сертификаты участия и ипотечные облигации. Ценные ипотечные бумаги будут размещаться на бирже, и в этом смысле их доступность широким слоям населения наверняка будет несколько ограничена. Однако их продажу гражданам никто запрещать не собирается и, допустим, тому же Сбербанку вполне по силам торговать такими ценными бумагами в своих отделениях, если, конечно, он посчитает нужным это сделать. Здесь вопрос уже относится более к участникам рынка. Но никто не запрещает гражданам обладать ипотечными ценными бумагами.
Вообще, позиции по отношению к проекту закона разные - у банков одна, у нас несколько иная, поэтому сейчас и идет согласование точек зрения, в том числе с участием ЦБ РФ и Федеральной комиссии по ценным бумагам. Нам более приемлемым кажется правительственный вариант, поскольку он предоставляет более широкие возможности. Что касается операторов рынка, которые будут работать с вторичными ипотечными обязательствами, то мы полагаем, что агентство должно участвовать в уставном капитале компаний доверительного управления и специальных проектных компаний, с тем чтобы мы могли гарантировать инвесторам абсолютную надежность.
- Каким окажется срок выдаваемых заемщикам кредитов, которые будут выкуплены со средств, полученных от реализации корпоративных облигаций агентства? Ведь если этот срок составит 20 лет, о чем часто упоминают руководители агентства (то есть период намного больший, чем срок хождения облигаций), то каким же тогда образом будут сопряжены 5-летний срок обращения облигаций и указанный срок кредитования?
- Тут важно, чтобы денежные потоки были сбалансированы: потоки от заемщиков (аннуитетные платежи) с теми обязательствами, которые мы имеем по данным ценным бумагам. Важно, чтобы доходы по выкупленным кредитам превышали те расходы, которые мы несем по данным обязательствам, и чтобы те потоки, которые будут идти у нас от выкупленных закладных, были коррелированы с тем, что мы выплачиваем по ценным бумагам. Может быть, мы будем эмитировать облигации каждые полгода или каждые четыре месяца, постоянно.
Люди ищут способы погасить кредиты как можно быстрее. А кредиты, которые мы выкупаем сейчас в регионах, - это в основном 10-летние, лишь малая часть - 15-20-летние. Средневзвешенный срок их возврата - меньше 5 лет. Агентство погасит свой облигационный заем вовремя либо за счет денег от досрочного погашения кредитов, либо за счет замещения ипотечными ценными бумагами. Реально за 5 лет оборот пройдет многократно.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Александр Владимирович Иванов родился в 1959 году. Образование высшее, специалист в области управления. В ОАО «АИЖК» с 2002 года, заместитель директора Департамента региональной политики и маркетинга. Женат, имеет дочь. Увлечения: теннис, плавание, яхтинг.

Сергей Городецкий