Чтобы доля не стала горькой

Продажа долей недвижимого имущества – дело довольно обычное. При всем том в процессе заключения подобных сделок совершается немало ошибок, которые в дальнейшем становятся предметом судебных разбирательств. Советы о том, как избежать неприятностей, дает юрист корпорации «Рескор» Оксана Позднякова.

– Первое и самое существенное правило: если участник долевой собственности собирается продать свою долю, то прежде всего он должен предложить ее другим сособственникам, которые имеют преимущественное право покупки указанной доли перед третьими лицами. Об этом сказано в ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Если сособственники откажутся от покупки, то продавец вправе продавать свое имущество любому лицу.

Казалось бы, все просто. Но именно с оповещения других сособственников начинаются проблемы.

Можно, конечно, позвонить по телефону, и если они отказываются от покупки, то попросить заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. В этом случае будет считаться, что продавец выполнил свои обязательства. Ведь у него имеется доказательство, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того – дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может продавать свою долю сразу, не дожидаясь окончания положенного с момента извещения 30-дневного срока.

Однако далеко не всегда все складывается по такому благополучному сценарию. И тогда продавцу доли необходимо бывает составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, указать в нем все условия, на которых будет происходить продажа. Письмо следует разослать другим владельцам долей, причем сделать это лучше заказным письмом с уведомлением о вручении.

Трудности возникают, если место жительства остальных сособственников неизвестно. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о том, что сведения об их настоящем месте пребывания отсутствуют. К примеру, это может быть справка из местной администрации, адресного бюро и т. д.

Но бывает и так, что сособственники намеренно не желают получать уведомление. И здесь приходится применять «обходные маневры». Чаще всего применяется дарение, а деньги передаются через банковскую ячейку. Ведь для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие строптивых владельцев не требуется. Еще «вариация на тему». Продавец известил о предстоящей продаже своей доли троих сособственников, и все трое изъявили желание ее купить. Как быть в этом случае? Кому отдать предпочтение?

Если собственников несколько и все высказали желание выкупить долю, то право выбора покупателя принадлежит только продавцу. Объяснение такое: для заключения договора необходимо согласие, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Стоит сказать и о том, что если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, то в этом случае он вправе вообще не уведомлять других участников долевой собственности о продаже. Правило о преимущественной покупке действует только при продаже доли постороннему лицу, то есть лицу не из числа сособственников.

Сложностей при продажи недвижимости и особенно долей в квартирах возникает порой немало. И чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше своевременно позвоните нам, и наши специалисты ответят на все интересующие вас вопросы.

Телефон юридического управления корпорации «Рескор»: (499) 132-49-71.