Чур, двери не снимать!

Квартира продавалась в добротном виде и с хорошей импортной сантехникой. Но когда покупатели стали вселяться, то выяснилось, что вся сантехника заменена на старую отечественную. А замызганная газовая плита оказалась даже не подключена... Возможен ли такой сюрприз, если жилье продается через компанию? Этот вопрос мы задали заместителю ген. директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леониду Муравину.

– Сотрудники любого солидного агентства недвижимости – специалисты в вопросах организации и проведения операций с жильем, но ни одна из риелторских компаний обычно не является стороной сделки. Стороны сделки?– это покупатель (одно или несколько лиц) и продавец (также одно или несколько лиц). Да, в законе прописано обязательство продавца передать покупателю по условиям заключенного договора купли-продажи товар (в нашем случае – квартиру) в надлежащем состоянии. В ГК РФ есть ст. 469, в п. 1 которой прямо указано: продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Опытный риелтор порекомендует включить в текст договора фразу: жилое помещение соответствует установленным на территории РФ нормам и правилам проживания.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ квартира должна передаваться по акту приема-передачи. Этот акт отнюдь не формальность, а серьезный двухсторонний юридически значимый документ. Он подтверждает факт передачи квартиры от продавца покупателю в надлежащем состоянии.

К слову сказать, наши специалисты во избежание конфликтных ситуаций всегда присутствуют в момент приема – передачи жилья.

К сожалению, продавцы иногда неправильно толкуют нормы закона и пытаются вынести из продаваемой квартиры все, что можно, и все, что нельзя. Они забывают, что с момента госрегистрации договора купли-продажи квартира вместе с ее неотъемлемыми частями (мойкой, раковиной, унитазом, покрытием пола, окнами, дверями и т. д.) становится чужой собственностью. И любые «изъятия» прямо подпадают под юрисдикцию уголовного права.

Как-то раз мы столкнулись с тем, что продавец пытался унести из продаваемой квартиры не только свою мебель и личные вещи (с этим никто и не спорит), но даже межкомнатные двери и... паркет.

Что следует сделать покупателю в такой ситуации?

1. Немедленно позвонить своему риелтору. Он тут же приедет, и не оставит клиента один на один с возникшей проблемой.

2. Вызвать представителя ДЕЗ или управляющей компании. Лучше – техника или главного инженера.

3. Поставить в известность старшего по подъезду либо председателя ЖСК (если таковые имеются).

4. Вызвать участкового полицейского или любого другого представителя районного отдела УВД.

5. Написать заявление в правоохранительные органы о выявленных фактах вандализма и хищения со стороны продавца.

6. Составить акт о состоянии квартиры, подписанный не только самим покупателем и членами его семьи, но также представителями ДЕЗ, УК, соседями.

7. При необходимости обратиться к адвокату (в любой серьезной риелторской компании сумеют порекомендовать хорошего юриста).

В ГК РФ есть статьи 475 и 557, регламентирующие взаимоотношения сторон, когда товар (недвижимость) все-таки передается в неполной комплектации и ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. В этом случае покупатель может по своему выбору потребовать:
– соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
– безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
– возмещения расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

Если будут выявлены существенные недостатки объекта недвижимости, покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ вправе вообще отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата всей уплаченной суммы.

Важно понимать: безвыходных ситуаций не бывает, всегда есть варианты решения неожиданно возникающих проблем. Но это в том случае, если рядом с вами во время подготовки и проведения сделки был серьезный риелтор из солидной компании. Он вам не только подскажет, как обезопасить себя, но и обязательно поможет пережить сложные моменты. Ведь в жизни всякое случается.

Вениамин Вылегжанин