Дешевле доллар - выше цены

Казалось бы, странная зависимость. Но странной она кажется только на первый взгляд. Так как наше население предпочитает хранить сбережения в американской валюте, то снижение стоимости доллара по отношению к евро и даже рублю, наблюдавшееся в последние месяцы, толкнуло многих граждан отказаться от «чулочных» накоплений и вбросить деньги в недвижимость. И в первую очередь - в новостройки, где в начале строительства квартиру можно приобрести гораздо дешевле.

Естественно, цены на «первичке» стали подниматься, и намного быстрее, чем на вторичном рынке. По наблюдениям аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, в апреле продолжились падение доллара и рост цен на московские квартиры. Американская валюта потеряла в цене 0,7 процента. При этом темпы роста цен на вторичном рынке составили 1,7% в долларах (1% в рублях), на рынке новостроек - 3,2% в долларах (2,5% в рублях), а в секторе жилья бизнес-класса было зафиксировано увеличение цен на 2,6% в валюте.
Как считает вице-президент РГР Константин Апрелев, всплеск цен на «вторичке» так же, как и на первичном рынке, с начала года произошел во многом благодаря падению доллара по отношению к евро и рублю: доллар обесценился на 6%, а цены на разные категории жилья выросли на 2-4%. В первом квартале наиболее сильно подорожали две категории жилья. Первая - самое дешевое и в самых непрестижных районах. Основной спрос на «дешевую панель» по-прежнему формируют покупатели из провинции. Вторая категория, заметно выросшая в цене, - так называемое жилье бизнес-уровня: «сталинки», высотные кирпичные (рост за квартал на 4,9%) и монолитные дома (на 4,2%), пользующиеся спросом у москвичей среднего класса, постепенно улучшающего свои жилищные условия. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры выросли в цене в среднем на 2,8%, трехкомнатные - на 0,8%. При этом, по данным аналитиков РАН «САВА», объем предложения на рынке увеличился на 30,7% и составил непомерно большую, даже для столицы, цифру - 27 419 квартир. В основном это квартиры в высотных кирпичных и монолитно-каркасных домах. А вот предложение дешевого панельного жилья заметно сократилось.
По мнению многих аналитиков рынка недвижимости, вторичный рынок жилья более консервативен. Если на первичном люди активно вкладывают деньги в новостройки с целью дальнейшей перепродажи, то на «вторичке» риэлторы не отмечают такого инвестиционного ажиотажа. Квартиры в «сталинках» и «хрущобах» дорожают не так быстро, как в новостройках. «Вторичный рынок жилья в Москве находится на верхней стадии роста, поэтому нет смысла покупать за безумные деньги квартиры в расчете на то, что потом удастся их выгодно перепродать, как на «первичке», - считает Константин Апрелев. - Тем более что в случае возможного укрепления курса доллара ликвидность первичного рынка будет под большим сомнением». По его прогнозам, если цены на нефть резко не упадут, вторичный рынок будет находиться в состоянии «ожидания», жилье еще может дорожать, но не столь существенно (в отличие от первичного рынка). По прогнозам, цены на этом рынке поднимутся за год где-то на 7%.
А вот какой прогноз дальнейшего развития событий дает аналитик Андрей Бекетов. Он считает, что цены будут медленно подниматься, но в то же время «общая ценовая ситуация в городе не выходит за рамки прогнозируемой. Некоторую настороженность вызывает факт увеличения объемов предложений квартир в расчетной базе. Такое поведение продавцов, как правило, приводит к приостановке роста цен. А если учесть, что темпы их роста были и так недостаточно высоки, то, возможно, рынок ожидает еще меньший ценовой рост».
Этот же прогноз можно сделать и на основании продолжающегося снижения курсовой стоимости доллара. Покупатели квартир, хранящие деньги в долларах США, потеряли, как считает аналитик, с начала года 2% от их покупательной способности. Примерно на такую же сумму, но со знаком «плюс», рассчитывают и продавцы квартир. Вероятно, баланс интересов будет лежать посередине.
Но как считает аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости Олег Репченко, темп роста индекса стоимости и значения индекса ценового ожидания (наиболее вероятного изменения цен на рынке) позволяет утверждать, что по итогам апреля рост рынка составит около 2%.
Что же ждет нас в мае? По мнению Бекетова, этот месяц не принесет москвичам никаких сюрпризов. Рост цен на квартиры как вторичного рынка, так и рынка новостроек, составит примерно 1 процент.

Николай Вяткин