Девелоперы рискуют деньгами, управляющие – репутацией

Почему в Москве так медленно идет становление товариществ собственников жилья (ТСЖ)? Одна из причин в том, что никто не хочет браться за управление домом. Как показывает опыт ЖСК, дело это совсем непростое.

Нередко председателей ЖСК, да и ТСЖ избирали исходя не из деловых качеств кандидата, а по другим соображениям: смотрели, например, располагает ли тот свободным временем. И вскоре выяснялось, что этого явно недостаточно, нужно еще уметь управлять вверенным вам объектом.
Где этому научиться? Раньше, пожалуй, было и негде. Нынче же, как говаривал Остап Бендер, лед тронулся. Стараниями Российской гильдии риэлторов (РГР) обучение специалистов по управлению недвижимостью набирает обороты. Появились и первые сертифицированные управляющие. Их пока только 19. А претендентов на эту должность – около 300 человек.
Но пока оценить рынок управляющих довольно-таки сложно, считает вице-президент РГР Андрей Гусев. Дело в том, что содержание самого понятия «управляющий» у нас размыто. Если, к примеру, в США четко установлено, что входит в компетенцию управляющего, то у нас каждый понимает данный термин по-своему. Кстати, это относится не только к управляющим.
Возьмем хотя бы брокера. Вроде ясно, кто это такой. Тем не менее, когда началась сертификация брокерских услуг, то у специалистов РГР ушло 4 месяца на то, чтобы четко сформулировать на бумаге определение этой профессии. В случае с управляющим еще сложнее.
Наше население считает, что управляющими являются ЖЭКи, РЭУ, ДЕЗы и другие эксплуатирующие организации. Но качество этого управления оставляет желать лучшего. Ближе к управлению деятельность других компаний, которые начали создаваться не так давно. Они берут у хозяев квартиры в аренду на 5 лет и платят 150–200 долларов в месяц. Независимо от ситуации на рынке хозяин получает ту сумму, которая значится в договоре.
Но еще ближе к управлению, замечает Андрей Гусев, девелопмент. И у ДЕЗов, и у частных компаний, арендующих жилье, существуют четкие границы деятельности. Девелопмент предполагает более широкое поле приложения сил.
Деятельность девелопера пересекается, смыкается с деятельностью управляющего недвижимостью. Единственное существенное отличие в том, что девелоперы рискуют своими деньгами (они вкладывают в строительство и эксплуатацию дома собственные средства), а управляющие, которых нанимают для эффективного руководства, своей репутацией. Кстати, это тоже немало.
Простой пример. Выделяется земельный участок для строительства больничного комплекса по определенному проекту. Но медицина сегодня пока еще бедная. Просить денег у спонсоров – дело тяжелое. А здание же в дальнейшем потребует ухода за ним да и ремонт может оказаться не за горами.
Вот тут-то руководство больницы и обращается за советом и помощью в компанию, которая занимается управлением недвижимостью. Управляющие выясняют, можно ли немного изменить проект так, чтобы был построен не только больничный комплекс, но и еще некий коммерческий объект, который даст возможность затыкать дыры в дырявом медицинском бюджете. В итоге на этом участке земли появляется и здание больницы, и торговый центр, который будет приносить доход и окупать эксплуатацию и ремонт здания.
Главная задача управляющих недвижимостью во всем мире – как можно больше денег получить с одного квадратного метра площади. Порой государственное учреждение получает в качестве дохода лишь 1 доллар в год с квадратного метра площади. Понятно, что неофициальная цифра может быть больше, но, как отмечает, руководитель компании «Кунцево-инвест» Анатолий Рощин, практика показывает, что у российских чиновники, даже если они и хотят принести больше денег в бюджет, не всегда получается. Они просто не умеют эффективно управлять недвижимостью, а к профессионалам обращаться не желают.
Если же обстоятельства и вынуждают отдать здание в управление профессиональной компании, то чиновник все равно может через какое-то время порушить такое соглашение. Наши мутные законы, к сожалению, позволяют это сделать, например, при смене руководителя ведомства, пригласившего девелоперов. Возьмет компания в управление дом или офис, вложит туда средства, а потом окажется, что это и не ко времени, и никому не нужно. В итоге компания теряет вложенные деньги.
Тем не менее, государству выгодны управляющие компании, которые будут приносить деньги в бюджет, заработанные на эффективном использовании недвижимости. Но для этого нужна четкая законодательная база, гарантирующая стороне, вкладывающей средства, что смена руководителя органа исполнительной власти никоим образом не повлияет на ее бизнес.

По материалам Форума управляющих недвижимостью, организованного РГР

Виктор Востриков