Дмитрий ЛЕБЕДЕВ: сделка считается успешной, если клиент говорит: «Спасибо»

Ситуация на рынке недвижимости во многом определяется экономической обстановкой в стране и в мире. Начало текущего года выдалось неспокойным, однако, несмотря на это, московский рынок переживает подъем. На активность сделок влияет и значительно возросшая покупательская способность населения. В то же время рынок развивается не только количественно, но и качественно. Наш корреспондент беседует с Дмитрием Лебедевым, председателем правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

- Дмитрий Владимирович, какова общая ситуация?
- Прошедший год был отмечен необычайной активностью на рынке. Фактически были востребованы все типы жилья - от самого дешевого до очень дорогого. В течение всего года цены равномерно росли, а количество продаж оставалось стабильно высоким. Тенденции, заложенные в прошлом году, продолжаются и в нынешнем. Начало текущего года во многом отличалось от аналогичного периода прошлых лет: в январе-феврале 2003 года не было традиционного спада активности рынка - количество продаж и заявок не уменьшилось, а цены за эти два месяца подросли примерно на 2%. Есть все предпосылки для дальнейшего роста.
Одна из основных тенденций последнего времени: раньше люди в основном приобретали квартиры для того, чтобы в них жить, а сейчас покупка жилья - это в большей степени вложение средств. Во многом рынок подогрела ситуация с евро и неустойчивой позицией доллара, а сейчас ситуация нагнетается положением в Ираке.
- Какие типы жилья пользуются наибольшим спросом?
- В прошлом году спросом пользовалось практически все типы жилья, а сегодня главным образом популярно ликвидное жилье, то есть то, в которое выгодно вкладывать деньги. Это прежде всего кирпичные и современные панельные дома выше 16 этажей. Естественно, в «хрущевские» дома и панельные девятиэтажки никто инвестировать не будет. Тем не менее дешевые квартиры также очень популярны сегодня, но их покупают для жилья, а не с целью вложения средств.
Традиционно высок спрос на однокомнатные квартиры - они необходимы для расселения коммунальных квартир и обменов.
- Отличны ли темпы роста цен в новостройках и на вторичном рынке?
- Конечно, определенная разница есть. Рынок вторичного жилья по объему в несколько раз больше, чем рынок новостроек. Если учесть, что на рынке новостроек продается и покупается порядка трех-четырех тысяч квартир ежемесячно, то, естественно, на вторичном рынке, в силу его масштабов, динамика цен видна более отчетливо.
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы ипотеки?
- Этот способ приобретения жилья у нас еще не слишком развит. По американской статистике, человек меняет жилье в среднем раз в пять лет. У нас - раз в двадцать пять, в тридцать лет. Для того, чтобы этот срок уменьшился, и должна заработать система ипотечного кредитования, которая сегодня занимает очень малую долю рынка. Я считаю, что развитие ипотеки во многом тормозит нестабильность в стране и слабая законодательная база. Но ситуация меняется в лучшую сторону. Стабилизация, которую отмечают многие операторы рынка, положительно повлияет на развитие риэлторского бизнеса в России, и получение кредита станет делом естественным и быстро решаемым.
- Все большей популярностью пользуется жизнь за городом, объемы загородного строительства постоянно растут. Как вы считаете, подобное стремление людей переселяться в Подмосковье - это дань моде или тенденция, которая получит развитие в будущем?
- Я не думаю, что это влияние моды. Покупателями загородного жилья становятся, в первую очередь, предприниматели, топ-менеджеры крупных российских и зарубежных компаний, то есть люди, так или иначе вовлеченные в бизнес-процесс и «крепко стоящие на ногах». Их работа сопряжена со стрессами, большим нервным напряжением, и желание жить на природе вполне объяснимо.
- А чем, в первую очередь, руководствуются покупатели при выборе загородного жилья?
- Конечно, здесь многое зависит от личностных предпочтений. Однако есть и определенные факторы, влияющие на окончательный выбор.
Во-первых, это удаленность от центра. Рабочий день предпринимателя или топ-менеджера рано начинается и поздно заканчивается, очень насыщен, связан с большим количеством перемещений по городу: со встречи на встречу, из офиса в офис. Поэтому для многих важно, чтобы дорога от дома до работы и обратно не занимала много времени.
Во-вторых, большое значение имеет направление. Наибольшим спросом пользуется, конечно, Рублево-Успенское шоссе. Причины популярности понятны. Имидж Рублевки сложился давно - у этого района богатое историческое наследие, именно здесь предпочитают селиться видные российские политики и бизнесмены. К тому же Кутузовский проспект и Рублево-Успенское шоссе - единственная в Москве трасса европейского уровня. Конечно, там тоже бывают пробки, но не такие, как в целом по городу. И потом, это не только престижное, но и очень красивое место, где приятно жить и отдыхать.
- Почему повальное стремление к загородной жизни возникло именно сейчас, а не десять лет назад? Ведь уже тогда в нашей стране было достаточно много богатых людей.
- Это связано с современным уровнем развития инфраструктуры. Зарождение рынка загородного жилья было связано, в основном, со строительством индивидуальных домов. То есть купил участок, построил дом, обнес его забором - и живи. Даже если качество жилья соответствовало всем требованиям, то качество жизни оставляло желать лучшего. И по сей день в Подмосковье отсутствует развитая сеть бытовых коммуникаций, транспортной и социальной инфраструктуры. Самостоятельное решение этих вопросов всегда требовало много сил, времени и средств. Проведение к участку электричества, водопровода, канализации, организация системы сигнализации и охраны составляют существенную часть расходов.
В связи с этим возник спрос на совмещение современных жилищных условий с преимуществами жизни за городом. Успешная реализация этой идеи возможна только при строительстве коттеджных поселков. Компания-застройщик подводит коммуникации, благоустраивает территорию, берет на себя функции охраны и обслуживания домов и участков, создает необходимую для жильцов инфраструктуру: магазины и медицинские пункты, детские сады и школы, спортивные центры и рестораны.
Я уверен, что число коттеджных поселков будет только увеличиваться, поскольку спрос на подобное жилье активно растет.
- Да, это наглядно показал ваш проект «Барвиха-2» - таун-хаусы пришлись по вкусу покупателям. Однако для загородного рынка такая форма строительства пока достаточно необычна. Мне кажется, что таун-хаусы привлекают людей с определенным стилем жизни, характером...
- Сама категория коттеджного жилья - своеобразный фильтр, поэтому жильцы близки друг другу по образу мыслей, по уровню дохода, по общественному положению. Во-первых, это люди обеспеченные, для которых коттедж, как правило, не первое жилье. Во-вторых, социально активные, готовые не отгораживаться высокими стенами, а общаться с соседями. В-третьих, это те, кто ценит свое время и привык к комфорту городской жизни. Ну и, конечно, они заботятся о своем здоровье и здоровье своих семей. На таких людей мы делаем ставку.
К этому еще хочется добавить, что по площади жилье здесь больше любой городской квартиры и дешевле загородного дома. Можно сказать, что сочетание высочайшего качества и приемлемой цены - главное отличие и достоинство этого проекта.
- Дмитрий Владимирович, скажите, как вы пришли в риэлторский бизнес?
- Случайно, но, наверное, эта случайность была предначертана мне где-то свыше. По образованию я педагог. Одно время я совмещал работу в Российском институте повышения квалификации на кафедре педагогики и психологии и преподавание - был учителем естествознания в авторской школе Тубельского, с экспериментальной системой обучения. В отличие от обычной школы, всю неделю дети там занимались только одним предметом. В первый день они выбирали темы, над которыми всю неделю работали в классе и библиотеке под моим руководством, а в последний день эти темы защищали. При такой системе обучение для детей становится естественным процессом, а не зубрежкой.
Жизнь была интересной, меня увлекали педагогика и психология, но за работу платили столько, что практически ни на что не хватало. И, поскольку я всегда был человеком деятельным, то решил открыть свое дело. Для начала напечатал на машинке объявление с домашним телефоном - сдам, сниму, куплю, продам квартиру. Расклеил по столбам, и через некоторое время начали поступать звонки, пошли первые сделки. Когда появились деньги, я нанял диспетчеров, дело стало продвигаться быстрее. Потом ко мне присоединились друзья, мы стали работать вместе.
- То есть вы начинали обычным маклером?
- Конечно. Причем в девяносто втором году мы работали только на домашних телефонах, офиса еще не было. Годом позже я создал фирму «ЛеРу» и стал ее генеральным директором. Для того времени это была достаточно крупная компания, а в 1998-м году она объединилась с компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость».
- Почему вы выбрали именно этот бизнес?
- Мне было неинтересно просто реализовывать товары. Недвижимость - это не только покупка-продажа, это услуги. Наверное, тогда я это не очень хорошо понимал, но интуитивно чувствовал, что в риэлторской деятельности многое связано с моими увлечениями. Здесь бизнес строится на общении с клиентом - это психология в чистом виде. Оказание услуги состоит не только в самой сделке, но и в эмоциях, которые ее сопровождают. Сделка считается успешной, только если клиент остается доволен, если говорит риэлтору: «Спасибо». Среди клиентов встречаются самые разные люди, а совершение операции с недвижимостью всегда сопровождается стрессами. Так что без глубоких психологических знаний здесь не обойтись.
Для того чтобы фирма процветала и сотрудники хорошо работали, необходимо постоянное повышение их квалификации, учеба - одним словом, педагогика. Не случайно в недвижимости работает большое количество бывших преподавателей.
- Есть мнение, что у вашей компании жесткий стиль работы на рынке...
- Это мнение наших коллег-риэлторов, с которыми мы проводим совместные сделки на вторичном рынке жилья. В «МИЭЛЬ-Недвижимость» определен четкий алгоритм работы, проверенный годами. Мы предъявляем очень строгие требования к документам и юридической стороне вопроса. Наша компания действительно ведет себя жестко по отношению к конкурентам в отстаивании этой позиции, потому что наши специалисты проводят самую полную юридическую экспертизу. Это не какие-то особые условия для окружающих, это правила, перед которыми равны все контрагенты сделки - и клиенты, и конкуренты, и мы сами.
Это не наша прихоть - этого требует рынок. Мы несем добровольную финансовую ответственность перед клиентами, поскольку уверены, что качество нашей проверки гарантирует абсолютную юридическую чистоту сделки. Если же у клиента «МИЭЛЬ-Недвижимость» все же возникли проблемы с его правом собственности на жилье, которое он приобрел с нашей помощью, то мы возмещаем ему все убытки. Я уверен, что со временем все риэлторы возьмут за правило отвечать за качество своей работы.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Дмитрий Владимирович Лебедев родился в 1968 году.
Окончил Московский государственный педагогический институт им. В.И. Ленина (физик). Недвижимостью занимается с 1992 года.
Прошел обучение по программам: «Финансовый анализ коммерческих инвестиций в недвижимость» (Институт коммерческих инвестиций в недвижимость. США. 1999); «Управление недвижимостью» (КЕМ - Институт Управления недвижимостью. США. 2000).
Член Совета МАР (1998), член Комитета по защите прав потребителей МАР (1994-1998).
Ведет активную преподавательскую деятельность.
Хобби: футбол, кинематограф, аквариумистика.

Евгений Редькин