Дом «с пропиской»

Дом «с пропиской»

Оживление на рынке загородного жилья нарастает – близится лето. Клиенты побогаче присматриваются к коттеджам в охраняемых поселках, победнее – к деревенским домикам и дачам в садоводческих товариществах, иногородние ищут недорогие частные дома «с пропиской». Разброс цен на рынке загородной недвижимости огромный: от 3–5 тысяч долларов за скромный старый дом в отдалении от Москвы до 300–500 тысяч долларов за крутой двух-трехуровневый коттедж с камином, бассейном и прочими прибамбасами.

Впрочем, можно купить за 4-6 тысяч долларов вполне приличный домик с участком в весьма удобном месте, в пешей доступности от железнодорожной станции. За такую цену вполне реально приобрести зимний отапливаемый дом, где можно зарегистрироваться на постоянном месте жительства и прописать там всю семью, из скольких бы членов она ни состояла – этот вариант очень удобен для небогатых мигрантов, которые хотят перебраться в Россию, и приезжих из российской глубинки, желающих обосноваться поближе к Москве.

Домовая книга в таких домах находится у самого домовладельца и он вправе вписывать в нее кого угодно, так как в соответствии с законодательством он распоряжается своей жилплощадью по собственному усмотрению и может регистрировать по месту жительства или пребывания любое количество человек без учета норм площади. Потом надо лишь наведаться в паспортный стол местного отделения милиции с этой домовой книгой, чтобы заверить печатью записи в ней, и с паспортами, куда поставят штамп о прописке. На этом этапе отказать в регистрации никто не имеет права.

Так недавно мои знакомые – русские мигранты из Грузии купили подобный дом в Струнине, недалеко от железнодорожной станции за 3,5 тысячи долларов. Конечно, далековато от Москвы – знаменитый 101-й километр и вообще Владимирская область, но до Москвы (Ярославский вокзал, кольцевая станция метро «Комсомольская») – 1,5 часа, до станции Лосиноостровская (что тоже вполне Москва, так как неподалеку – станция метро «Бабушкинская») – 1 час 10 минут, а до хорошего города Александрова – всего 10 минут. Причем дом крепкий деревянный, с электричеством, отличной печью и неплохим участком, рядом с которым проходит магистральный газ. Аналогичные дома за похожую цену легко можно купить в примыкающих к Подмосковью пограничных областях и на окраине самой Московской области.

От хаты до коттеджа

Примерно столько же стоят и дачные домики (без права прописки) с участками, расположенные в живописных местах дальнего Подмосковья и в примыкающих к нему районах, с лесом, речкой или прудом поблизости. Сейчас на сайтах известных риэлторских фирм немало подобных предложений.

Так, мы нашли за 3 тысячи долларов щитовую, но утепленную и красиво отделанную вагонкой дачку (70 кв. м) с участком (12 соток) вблизи железнодорожной станции в поселке Рязановка (120 км от МКАД, Рязанское направление) с лесом через дорогу и чистейшим озером для купания.

За 11 тысяч долларов, зато совсем рядом с Москвой (8 км от МКАД, Горьковское направление), в известной Салтыковке, в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции предлагается маленький (45 кв. м.) дом из бруса и с небольшим участком, с электричеством, скважиной и магистральным газом.

Немало предложений дач и домов за 15–20 тысяч долларов. Так, в Софрине (35 км от МКАД, Ярославское направление) предлагается за 18 тысяч долларов дом из бруса (110 кв. м.) с мансардой, участком (12 соток) и срубом под баню прямо на берегу реки Талица. За ту же цену в живописном месте рядом с лесом предлагают новый бревенчатый дом (72 кв. м.) «под ключ» и плодовым садом (8 соток), с магистральным газом, центральным водопроводом и канализацией в поселке Некрасовский по Дмитровскому шоссе (20 км от МКАД, Савеловское направление).

Немного дороже, но вовсе не за безумные деньги можно купить и новенький кирпичный коттедж «под чистовую отделку» в охраняемом поселке с развитой инфраструктурой. Такой поселок строится сейчас в Северном Жостове на Осташковском шоссе (17 км от МКАД, Ярославское направление). Коттеджи продаются здесь по цене от 35–40 тысяч долларов.

На таком же расстоянии от МКАД и на том же направлении, но за гораздо большие деньги – от 100 тысяч долларов и выше! – предлагаются коттеджи в живописном месте у реки в поселке Клязьма. Так, трехуровневый кирпичный электрифицированный и газифицированный коттедж (334 кв. м.) с центральным водопроводом и канализацией вблизи станции стоит 162 тысячи долларов.

Не давайте себя облапошить

Многие побаиваются покупать дом в садоводческом товариществе – мол, вступительные взносы большие, поборы начнутся. На сайте RE:view-Недвижимость нам объяснили, что все «садовые дела» регулируются федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года (в редакции федерального закона № 137-ФЗ от 22 ноября 2000 года). Данный закон распространяется и на садоводства, созданные до вступления его в силу (ст. 2). Садоводческое товарищество – это на сегодняшний день самая распространенная организационно-правовая форма садоводческих объединений граждан.

В законе даны определения взносов, уплачиваемых членами садоводств:
а) вступительные взносы – денежные средства, внесенные на организационные расходы на оформление документации;
б) членские взносы – денежные средства, периодически вносимые на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с садоводством, и на другие текущие расходы садоводства;
в) целевые взносы – денежные средства, внесенные на приобретение (создание) объектов общего пользования.

Значит, если председатель правления садоводства предлагает покупателю участка и (или) садового дома заплатить какие-то неимоверные деньги в качестве вступительного взноса, аргументируя это необходимостью оплатить дороги, водопровод, опоры линий электропередачи и т.п., то он просто рассчитывает на ваше незнание закона, ибо это не вступительный, а целевой взнос. За счет них в садоводстве приобретается или создается имущество общего пользования, являющееся совместной собственностью его членов (п. 2 ст. 4 закона). При этом подпунктом 6 п. 1 ст. 19 закона предусмотрено право члена садоводства при отчуждении своего участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в размере целевых взносов. Доли обычно определяются пропорционально размерам внесенных целевых взносов.

Требование правления к покупателю об уплате целевого взноса правомерно только в следующих ситуациях:
1) прежний владелец в связи с выходом из членов садоводства получил стоимость доли имущества общего пользования в размере внесенных им целевых взносов (или часть такого имущества в натуре);
2) у прежнего владельца имелась задолженность по целевым взносам; 3) осуществляется сбор новых целевых взносов со всех членов садоводства для приобретения (создания) новых объектов общего пользования. А поскольку в подавляющем большинстве случаев такие обстоятельства отсутствуют, то астрономические суммы, которые отдельные председатели правлений пытаются получить с покупателей за вступление в садоводство, нельзя признать законными.

Между прочим, в соответствии со ст. 8 закона граждане могут вести садоводство и в индивидуальном порядке. То есть член садоводческого товарищества может добровольно из него выйти, а покупатель участка и (или) садового дома может в товарищество вовсе не вступать. При этом «индивидуалы» вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением. При условии внесения целевых взносов на приобретение (создание) указанного имущества (то есть, если «индивидуал» является его сособственником) размер платы за его пользование не может превышать соответствующего размера для членов садоводства.

Давид Бах