Элитность – понятие временное

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, заместитель гендиректора Агентства экспертизы инвестиционных проектов провел фундаментальное исследование элитного жилья Москвы.

Вот какими принципами руководствовался исследователь, изучая рынок элитного жилья в Москве:
1. Понятие элитности жилья существенно зависит от места (страны, города). В Нью-Йорке, Лос-Анжелесе, Париже, Москве, Петербурге, Самаре элитными и неэлитными назовут совершенно разные по устройству и оборудованию, архитектуре и отделке, размерам и местоположению дома и квартиры. Поэтому нельзя ограничивать категорию элитного жилья в Москве на основании того, что иностранные клиенты у себя не считают подобное жилье элитным, а исходить из существующих именно в Москве запросов и критериев потребителей.
2. Понятие элитности жилья существенно меняется во времени. Еще 20 лет назад в Москве элитными называли сталинские высотки, 10 – т. н. «цековские» дома, 5 – дома индивидуального проекта с просторными квартирами и подземными гаражами, или мансардные либо двухуровневые квартиры в кирпичном довоенном доме после реконструкции. Завтра возникнут новые потребности и критерии, и сегодняшние дома класса АА окажутся не соответствующими понятию элитных. Поэтому необходимо фиксировать критерии элитности для текущего периода времени.
3. Ценовой диапазон элитного жилья также меняется во времени в силу рыночных условий. То, что перед кризисом в Москве продавалось по $7–10 тыс./кв. м, после кризиса стало предлагаться по $3–4 тыс., но уже в 2001 г. – по $5–7 тыс. Аналогично жилье ценового диапазона $2–3 тыс. опустилось в 1999 г. до $1,2–1,5 тыс., в 2001 г. – поднялось до $2–2,5 тыс. Следовательно, ценовой диапазон жилья, включаемого в базу данных для исследования, необходимо расширить в сторону меньших значений ($1–2 тыс.) при наличии других признаков элитности.
4. Размеры дома, число квартир в нем («клубность») как критерий элитности расплывчаты и субъективны. Наряду с понятием клубного дома (которое требуется формализовать), необходимо рассматривать в качестве элитного жилья и дом-город, если по другим критериям он соответствует элитности.
5. Насыщенность инфраструктурой как критерий элитности не работает без учета размера дома: в клубном доме и доме-городе необходима разная степень развитости инфраструктуры и сервиса.
6. Понятие престижности местоположения неоднозначно и переменчиво. Кроме Центра, престижными в Москве считаются то район Рублевского шоссе, то Крылатское, то Юго-Запад. Загазованность и транспортная непроходимость Центра заставляют многих сомневаться в удобстве и целесообразности проживания вблизи Бульварного кольца. Следовательно, в базу данных для исследования необходимо включать дома в любых районах Москвы, если по другим своим качествам они могут претендовать на звание элитного.
Исходя из изложенного, нами была собрана информация о более чем 200 адресах в Москве, где построены в 1998–2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2002–2003 гг. жилые дома (включая отдельные корпуса, а также несколько корпусов по одному строительному адресу) с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от $1 тыс. за кв. м и выше (по состоянию цен предложения на конец 2001 года). После сбора данных о характеристиках этих объектов из рекламы и публикаций в СМИ, Интернете, на нескольких выставках, полевого обследования, бесед с застройщиками и продавцами была произведена предварительная очистка от явно неэлитных объектов, от объектов, строительство которых реально не начато, от объектов, квартиры в которых предлагаются только на вторичном рынке, а также от объектов, данные о которых противоречивы и недостаточны.
В результате была сформирована база данных о лучшей сотне домов Москвы («Топ-100»), квартиры в которых предлагаются на первичном рынке. Она включает 92 адреса (объекта), 6548 квартир общей площадью 1,02 млн. кв. м.
По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней ценой 1 кв. м:
$1-2 тыс. – 12,5%,
$2-4 тыс. – 71,6%,
$4-8 тыс. – 15,9%.
При этом в 92 процентах объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тыс., и в 2,7% она достигает $10 тыс.