Где деньги, Зин? В стройсберкассе, Вань!

Система жилстройсбережений наиболее адекватно отвечает сегодняшней ситуации в России, – считает советник председателя правления АКБ «Европейский Трастовый Банк», ответственный секретарь Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Валерий Калинин.

Деятельность ссудо-сберегательных касс или строительно-сберегательных касс основывается на привлечении целевых строительных или жилищных вкладов и предоставлении аналогичных целевых займов вкладчикам, которые накопили определенную сумму. Система жилстройсберкасс – замкнутая и самофинансируемая. Источники ресурсов для строительных или жилищных займов населению, кроме поступлений от вкладчиков и от заемщиков в виде платежей по займам, – и государственные премии, выплачиваемые по договорам жилстройсбережений. Этому, кстати, в законопроекте «О системе жилищных строительных сбережений граждан» посвящен раздел, в котором говорится о государственной поддержке тех, кто прошел процесс накопления в таких специализированных кредитных учреждениях и вышел на этап получения займа. Складывая суммы, накопленную и полученную в виде займа, человек приобретает квартиру по своему усмотрению. В дальнейшем залог купленной квартиры будет служить гарантией возвратности займа, полученного в ссудо-сберегательной кассе. Залог квартиры ссудо-сберегательной кассе, выдавшей заем, и есть ипотека.
Но по модели, действующей в Москве и некоторых городах России, строительно-сберегательные кассы используют получаемые от вкладчиков деньги для финансирования строительства конкретных объектов: то есть члены кассы привязаны к приобретению только строящихся квартир.
Сравнительно недавно появилась другая модель: формируя финансовый потенциал членов кассы, она позволяет приобретать им квартиры на первичном или вторичном рынке жилья по выбору. Здесь финансовая система организована по аналогу европейской модели ипотечного кредитования: люди, желающие приобрести жилье, накапливают средства в кассе, работающей при банке. При этом к услугам вкладчиков – два варианта: либо накапливай в кассе, либо открывай счет в банке. Вкладчики получают большой процентный доход. При этом, если их жизненные планы поменялись, они в любой момент могут выйти из членства в кассе с хорошим доходом. Но тот, у кого есть намерение купить квартиру, и кто прошел процесс накопления, получает право на заем, предоставляемый под определенную процентную ставку.
Объясняя финансовый механизм деятельности таких учреждений, г-н Калинин подчеркнул: важно то, что система жилстройсбережений синхронизирует процесс накопления капитала и финансирование членов кассы: благодаря рефинансированию за счет собственных средств внутри кассы, собственных активов кассы. Другими словами, деятельность ссудо-сберегательных касс совершенно не зависит от внешнего финансового рынка с его инфляционными колебаниями, стоимостью кредитных ресурсов.
Что же там происходит? Вкладчик, приходящий в кассу, заключает с ней договор о ежемесячном взносе. Сумму и срок он выбирает сообразно своим финансовым возможностям. Когда накапливает половину суммы от стоимости квартиры (предположим, квартира стоит 30 тысяч долларов, значит половина – 15 тысяч), он получает эти накопленные средства и еще столько же в качестве займа. Итого: свои 15 тысяч плюс 15 тысяч заемных – на эти деньги человек покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать заем. При этом выходит, что суммы ежемесячных выплат по займу практически близки его накопительным взносам! Определив для себя посильный режим на этапе накопления, вкладчик входит в этот режим и также продолжает его соблюдать – только теперь он не накапливает, а выплачивает заем с процентами.
Важно понимать, что источником займа являются средства, предоставляемые другими членами кассы в виде накоплений – происходит перераспределение средств. И чтобы исключить так называемую «пирамидальность», нужен специальный закон.
«Если будут приняты законодательные меры государственной поддержки, государственного стимулирования, государственной защиты сохранности средств членов кредитных специализированных учреждений, то риски заемщиков и заимодавцев будут в достаточной степени минимизированы и, соответственно, условия получения займов будут максимально доступны, – считает г-н Калинин. – Законопроект «О системе жилищных строительных сбережений граждан» предусматривает придать ссудо-сберегательным кассам статус специализированного кредитного учреждения, которое бы работало в рамках действующего федерального закона о банках.
Государственная премия, упоминавшаяся выше, формируется за счет бюджетных источников. И предоставляется вкладчикам, выполнившим все условия договора по накоплению денежных средств. Остается добавить: ссудо-сберегательные кассы представляют собой важную составную часть так называемой европейской модели ипотечного кредитования. В наибольшей степени они получили распространение в Германии и Франции и рассматриваются там, как механизм направления финансовых ресурсов в жилищный сектор. К примеру, каждый третий немец и француз приобретает жилье именно через такую систему; в Чехии 2,5 миллиона жителей из 10-миллионного населения накапливают средства на покупку жилья в одной из 7 действующих стройсберкасс.
Слово – за нами.

Василий Дворыкин