Геннадий Стерник: «Стабильность на рынке жилья... колебательная»

О ситуации на рынке недвижимости пишут разные издания, привлекая авторитетные мнения специалистов. Но нередко точки зрения аналитиков заметно расходятся, причем как в оценке нынешней ситуации, так и ближайшего будущего. Кому все же верить? Чье мнение наиболее правильно? Как все же делаются прогнозы? С этими вопросами наш корреспондент обратился к «главному прогнозисту рынка недвижимости России», члену Национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР) Геннадию Стернику.

– Сразу хочу подчеркнуть: бывают предсказания и прогнозы. Предсказателей в Москве много. И то, о чем они говорят, порой ни опровергнуть, ни подтвердить невозможно. А прогноз – это сначала расчет. Чтобы его сделать, нужно провести мониторинг рынка, то есть собрать и обработать информацию за большой срок. Внимательно сравнивая полученные результаты, можно обнаружить некоторые закономерности. И если, например, из них видно, что цены на квартиры идут и идут вверх, то скорее всего они и завтра будут расти. А если колеблются? Тогда дальнейшая ситуация неясна. Но это только первая стадия работы над прогнозом, технически тяжелая, но легкая в смысле применения методов.
Вторая стадия – анализ. Другими словами, исследование факторов, которые влияют на цены. Как они влияют? Какие именно и в какой степени? Когда-то на цены очень сильно влияли инфляция и рост курса доллара. Потом они отошли на задний план, а после дефолта снова вернулись на свое место.
– И много факторов приходится учитывать?
– Немало. Причем, набор их постоянно меняется. И самое сложное – знать степень влияния каждого фактора. Возьмем, например, платежеспособность населения. Чтобы знать о ней достаточно много, надо отслеживать по всем доступным источникам информации уровень доходов людей, денежных накоплений в банках и вне банков и т.д. Ведь если у населения появляется больше денег, то они попадут на рынок недвижимости и цены пойдут в рост.
А если доходы падают, то и сбережения у людей тают. Естественно, им не с чем в это время выходить на рынок.
И вот только тогда, когда вы основательно разобрались с действующими факторами и поняли степень и глубину влияния на рынок каждого из них, можете переходить непосредственно к прогнозу. Так и мы работаем. Когда же мы «в черновую» набросали прогноз, еще раз обращаемся к экспертам и специалистам. И по необходимости вносим соответствующие коррективы.
– Геннадий Моисеевич, вы делаете прогнозы с 1994 года, и я знаю, что очень редко ошибаетесь. Как вам это удается
– Погрешности небольшие все же есть, но в основном жизненные ситуации совпадают с прогнозируемой моделью. Почему? Во-первых, я разработал собственную методику и постоянно веду мониторинг рынка. Во-вторых, строю график прогноза на год вперед. И каждый месяц накладываю кривую фактических данных на кривую прогноза и смотрю, расходятся они или нет? Бывают случаи, когда через полгода кривые начинают расходиться. Тогда я заново делаю прогноз на следующее полугодие. Опять сначала анализирую факторы, влияющие на результаты прогноза, и пытаюсь понять, почему жизнь разошлась с теорией, что и как повлияло на мои выводы? Найдя причины, вношу коррективы.
– А как разобраться простым людям, верить или нет напечатанному?
– Все зависит от конкретной ситуации. К примеру, председатель Центральной резервной системы Америки заявляет: в ближайшее время мы собираемся снизить ставку рефинансирования на 0,25%. После чего сразу же начинается бум на рынке, потому что все знают, что произойдет. Ведь глава ЦРС США не просто прогнозирует – у него есть необходимые рычаги для реализации своего заявления и он знает, когда и как это будет сделано. И все уже ждут, что экономика пойдет в гору.
Наш председатель Центробанка Геращенко в свое время тоже давал прогнозы по курсу доллара. И ему верили не только как классному специалисту. Все знали, что у него есть прямой рычаг для проведения сказанного в жизнь – так называемые интервенции ЦБ на валютной бирже. А вот в прогнозы инфляции не очень верят, потому что у конкретных людей и у ведомств нет прямых рычагов влияния на нее.
– Говорят, что в 2003 году начнется падение цен. Это верно?
– В прошлом году, когда был большой рост цен на недвижимость, я утверждал, что 2002 год ознаменуется переходом к стабилизации и что она будет с некоторым откатом вниз, а к осени произойдет возврат примерно на уровень 2001 года. Так и происходит.
– И откат пошел?
– Пока нет, но скоро начнется. Рост цен уже прекратился. Впрочем, откат будет небольшой, на уровне 5–7%.
– А может, здесь играет роль сезонный фактор? Летом, как известно, рынок успокаивается, и цены…
– Дело не во времени года, цены нынче упадут не потому, что на дворе стоит лето, а просто наступила стадия стабилизации рынка. При ней сезонные факторы более значимы и видимы. А вот когда в прошлом году была стадия устойчивого роста, то я спрогнозировал, что не будет сезонных откатов. И их не случилось. Маленькие же колебания, связанные с сезонностью, не ощущались. Нынешней осенью будет подъем не потому, что это осень (хотя и в том числе потому, что осень), а просто мы входим в период колебательной стабилизации, то есть цена квадратного метра в зависимости от ситуации на рынке и времени года будет колебаться в пределах 5–7%.
Теперь относительно слухов на 2003 год. Я пока не готов сделать расчетный прогноз на следующий год, потому не могу сказать точно, что ожидает рынок недвижимости через год. А вот если прибегнуть к форме предсказания, то я считаю, что еще год-полтора не будет ни сильного падения, ни сильного подъема. Так и будут цены колебаться. Нас ожидает стабильность …колебательная.
– А насколько, на ваш взгляд, верно утверждение, что падение начнется с элитного сегмента рынка?
– Миф о том, что дешевое дешевеет, а дорогое дорожает – всего лишь миф. Действительно, рынок дорогих квартир первым стал стабилизироваться и там уже в кое-каких районах цены начали снижаться. Настроено элитного жилья в последний год в Москве столько, что предложение начинает превышать платежеспособный спрос. Девелоперам придется снижать цены, у них просто нет другого выхода.
– Но на что все же ориентироваться клиентам-обывателям? На цены в монолитных домах?
– Цены начнут снижаться на все дома. Только разными темпами.
– А есть явные симптомы, что цены пойдут вниз?
– Пока нет. Я так и написал, составляя прогноз, что после стабилизации может быть 3 сценария развития ситуации на рынке недвижимости: продолжение стабилизации; рост цен; их снижение. Нет предпосылок к росту, но и нет предпосылок к существенному снижению. Год-полтора нас ждет стабильность с некоторыми колебаниями. Но, повторяю, это пока мое предсказание. К концу года я займусь этим вопросом всерьез, сделаю расчеты и опубликую уже расчетный прогноз.
– На первичном или вторичном рынке легче проводить анализ и делать прогноз? И есть ли между ними разница?
– На первичном значительно труднее. Причин я вам могу назвать три или пять – это в основном интересно профессионалам. А для наглядности достаточно сказать, что сегодня анализом первичного рынка занимается 10% аналитиков от числа занимаюшихся «вторичкой».
– Как я понял, аналитики сегодня очень востребованы на рынке. А Российская гильдия риэлторов занимается их обучением?
– Да. В конце мая в Национальном учебном центре риэлторов при РГР я прочитал курс «Технология анализа рынка недвижимости для начинающих аналитиков». Было 30 человек. Вообще этот курс я читаю уже несколько лет не только в Москве, но и в регионах России. Многие фирмы начинают понимать важность аналитической работы и присылают на обучение людей.
Думаю, что РГР и далее продолжит заниматься обучением профессиональных аналитиков. Причем, мы хотим отдельно читать курс для, как нынче модно говорить, «продвинутых» аналитиков, проводить мастер-классы и т. п. (особенно по методике прогнозирования развития рынка недвижимости), и для менее подготовленных. Настоящие аналитики очень нужны сегодня, но еще больше будут востребованы завтра.


О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Геннадий Моисеевич Стерник родился в г. Хмельницком в 1937 г. В 1968 г. окончил инженерный факультет Военной академии бронетанковых войск. До 1993 г. был системным аналитиком в области военной техники. Кандидат технических наук, имеет 25 авторских свидетельств.
С 1993 г. – на рынке недвижимости. Работал начальником информационно-аналитического отдела девелоперской фирмы, в 1994 г. приглашен в Российскую гильдию риэлторов аналитиком рынка недвижимости России. В настоящее время директор по стратегическому планированию Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета РГР, председатель комиссии РГР по сертификации аналитиков рынка недвижимости. За это время издал 3 методических пособия, 10 исследовательских отчетов, опубликовал в научных и специализированных изданиях более 30 статей.
Имеет взрослых сына и дочь, двух маленьких внучек. Знает французский и украинский языки.

Вениамин Вылегжанин