Григорий КУЛИКОВ: Пока у нас потребитель страдает, потому что государство не хочет его защищать

О цивилизованном рынке недвижимости, к сожалению, говорить не приходится. За 10 лет он не слишком далеко ушел от «дикого» состояния. А само словосочетание «цивилизованный рынок недвижимости» стало просто штампом, который употребляется по поводу и без повода. Так считает председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов.

– Григорий Львович, как Вы прокомментируете слова экспертов о том, что десять лет существования рынка недвижимости многое сделано в области законотворчества?
– Есть некоторые позитивные изменения, есть какая-то история рынка, но законодательство на настоящий момент не является цивилизованным. В первую очередь, я имею ввиду налоговое законодательство, которое не позволяет рынку нормально развиваться. По-прежнему, если человек, купивший квартиру два года назад за 70 тысяч долларов, захочет ее продать и купить другую за 75 тысяч, то при условии заключения договора на полную сумму он должен платить налог на доход. То есть 13 проц. от вырученной за квартиру суммы нужно отдать государству. Только потому, что он, владел ею менее пяти лет. Вот если бы пять, то никаких налогов. А если семья распалась, и муж с женой захотели разъехаться? Бывает так, что купил квартиру, а потом обнаружились какие-то дефекты, или просто не понравилась, не легла на душу.
Другой сюжет – если стоимость квартиры меньше миллиона рублей, то можно продавать без проблем, если больше, то подпадаешь под налог. Конечно, миллион рублей – большая сумма, но не для Москвы! Здесь много квартир по 500 тысяч долларов.
Короче, российское законодательство на сегодня не позволяет открыто и полноценно оперировать на рынке. Получается, что государство с таким налоговым законодательством играет с гражданами в какую-то странную игру. Наверное, это можно назвать популизмом. Давайте прижмем к ногтю всех богатых!
— Изменились ли, на Ваш взгляд, риэлторы за эти годы?
— Компании, конечно, изменились. Сегодня в Москве осталось около трех десятков компаний, продержавшихся десять лет на рынке. Среди них есть как крупные, так и небольшие, с 10-15 сотрудниками.
На заре развития наш бизнес был в меньшей степени зависим от потребителя. В эпоху тотального дефицита, в том числе и на недвижимость, на информацию, вопрос качественного обслуживания клиента не был актуальным. А когда клиент начал расти, конкуренция стала более жесткой и острой. Поэтому, компании, которые ориентировались на быстрые прибыли и не имели стратегической направленности на развитие, не смогли ее выдержать.
Вторая волна кризиса – 1998-99 годы. В это время в основном прекратили деятельность средние компании. Небольшие гораздо легче пережили кризис. Для них не столь важна была реклама, аренда помещения и т.д. У них были хорошие агенты, которые работали по старым связям и удерживали компанию на плаву. У крупных же был приличный запас прочности. Кстати, многие крупные компании после кризиса стали еще крупнее: к ним присоединились многие средние.
— Как изменились агенты, брокеры и другие работники компаний?
— Раньше все сидели по своим углам, друг с другом практически не взаимодействовали, у каждого были свои клиенты. В то время было гораздо меньше альтернативных сделок. Сегодня же выстраивается целая цепочка действий, связанных с покупкой, продажей, разменом и так далее. Поэтому, умение взаимодействовать не только со своим клиентом, но и с коллегой-конкурентом научило работников фирм тактичности, сдержанности и лояльности друг к другу. Кто этого не понял, тот практически ни одну сделку не доводит до конца.
— Можно ли сказать, что риэлторы из двух кризисов вышли более цивильными?
— Пока не вышли. К сожалению, действующее законодательство и сегодняшний рынок пока предполагают возможность некачественной работы агентов. В чем здесь особенность? За десять лет большая часть жителей Москвы хотя бы один раз покупала холодильник, телевизор... За эти годы сформировался широкий слой профессиональных потребителей иных торговых услуг. На рынке недвижимости этого нет. Нет еще профессионального потребителя риэлторских услуг. Кто за эти годы хоть раз или два покупал и продавал свою квартиру? «Узок круг этих революционеров». Но те, кто такие операции совершал, уже понимают, на что надо обращать внимание и как правильно работать с риэлтором, если хочешь получить от него качественную услугу.
Большинство же выходит на этот рынок впервые, не имея опыта взаимодействия с риэлторами. В ближайшие годы эта ситуация сохранится, и к сожалению, многие риэлторы будут ее использовать: стараться «срубить куш» с неопытных потребителей риэлторских услуг.
Смотрите: в год в Москве приблизительно происходит от 70 до 100 тысяч сделок. За десять лет примерно 700-800 тысяч квартир поменяли своих хозяев, и то, если не считать объекты, участвовавшие в сделках более одного раза. А в Москве более 3,5 млн. квартир. Получается, что оборачивается пока меньше 20 проц. московской недвижимости. Значит более 80% потенциальных продавцов и менщиков еще не сталкивались с риэлторами.
— Но, «бывалый» клиент изменился, Вы же сами об этом сказали…
— Безусловно. И средствами массовой информации сделано немало. Но большинство журналистов, пишущих о недвижимости, делает это крайне непрофессионально. Любимый вопрос – «а что станет с рынком завтра: будут ли квартиры дорожать или дешеветь?» Эта тема «катается» по всем изданиям и изрядно надоела. Большую часть публикаций скучно читать. Часто публикуются материалы, связанные с продвижением компании.
Я думаю, что на рынке покупки и продажи жилья постепенно произойдет разделение риэлторских фирм по уровню и по качеству. Сегодня клиент порой не понимает, чем друг от друга отличаются риэлторские фирмы. Одни говорят о самых низких «агентских» – от 2,5%. А другие – о самом качественном обслуживании. И потребитель стремится к тому, у кого дешевле, но чудес-то не бывает!
— Вы говорили, что появилось больше альтернативных сделок, предполагающих цивилизованные отношения между фирмами. Есть ли движение к лучшему в этом направлении?
— Если что-то и двигается, то очень медленно. Конечно, на рынке существуют компании, с которыми приятно и удобно работать, где и руководство, и персонал правильно понимают общую линию развития. Но таких немного. К сожалению, у нас пока не сформировались традиции. За семь лет лицензирования риэлторской деятельности мы так и не смогли реально приблизиться к ее стандартизации. Поэтому сейчас, когда мы переходим на сертификацию, важно наработать стандарты риэлторской деятельности, стандарты взаимодействия между фирмами. Это колоссальная работа МАГРа и РГР.
— Но ведь рынок перешел на сертификацию, а там стандарты уже разработаны…
— Да, разработаны. Но напомню, что сертификация у нас добровольная. И пока что эта «добрая воля» привела лишь к тому, что на май 2002 года меньше десятка компаний, работающих на рынке вторичного жилья в Москве, получили сертификаты качества.
— Что, не принимают условий сертифицирования?
— Это очень сложный вопрос. На все нужно время. Потребитель за три месяца, как бы ни старались журналисты и риэлторы, не будет переориентирован на то, что сертифицированная компания кардинально отличается от компании без сертификата. Сегодня есть компании очень сильные, хорошо работающие, которые пока не получили сертификат.
— Но лицензия уже не действует, и клиенты не могут пожаловаться на «плохую» фирму в лицензионную палату.
— Естественно. Кстати, значительная часть рекламной информации не соответствует действительности. Красивые слова о гарантии и надежности, которые произносятся по радио и публикуются в прессе, зачастую просто блеф. Потому, что законодательство, действующее сегодня, не требует напрямую от риэлтора финансовой ответственности по проводимым сделкам. Лицензирование предполагало обязательное страхование профессиональной ответственности на 70 тысяч долларов. А если компания за год продаст 100 квартир по 30 тысяч долларов. Это уже три миллиона долларов!
— А количество аферистов на рынке не уменьшилось?
— Нет, к сожалению. С каждым годом развития рынка история недвижимости усложняется. Сегодня много квартир, которые поменяли собственника уже несколько раз. Каждое изменение законодательства приводит к дополнительным сложностям, появляются новые условия для расторжения сделок. Поэтому количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты, с каждым годом увеличивается. И я могу сказать, что вероятность попасть в неприятную ситуацию не снижается, а наоборот увеличивается.
Причем, пользуясь услугами агентства, тоже можно «влипнуть», потому что сегодня основная проблема заключается не в аферистах, а в законодательстве, вернее даже, в толковании имеющихся законов. Сколько сейчас говорится о правах потребителей! Потребитель страдает, потому, что государство пока не может и не хочет обеспечить его права. Нет денег на компенсации, это понять еще можно. Но ведь нет и желания защитить потребителя. Во всяком случае, я его не вижу.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Григорий Львович Куликов – коренной москвич. Имеет два высших образования: окончил Институт электронного машиностроения по специальности «математик» и Московскую государственную юридическую академию.
Компания «МИЭЛЬ» основана в 1990 году. На рынке недвижимости она работает с января 1993 года. Компания является соучредителем Московской ассоциации риэлторов (МАР) и Московской гильдии риэлторов (МГР).
Григорий Куликов – вице-президент РГР, возглавляет Комитет по обучению и образовательной деятельности РГР, входит в Комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг МАГР. По итогам независимого исследования издания «Коммерсант–Деньги» Григорий Куликов признан одним из «1000 самых профессиональных менеджеров России». Хобби: путешествия, музыка, авторская песня.

Вениамин Вылегжанин