И стали риэлторы инвесторами

И стали риэлторы инвесторами

В последнее время многие крупные строительные компании стали создавать риэлторские фирмы. Застройщики поняли, что для них выгоднее самим реализовывать построенное жилье. Но многим риэлторам стало интересно возводить собственные дома, а не только продавать чужые.

– Для нашего агентства принципиального нового в этом ничего нет. Просто теперь мы будем полностью соответствовать своему названию. Мы изначально создавались как инвестиционная компания, – говорит директор инвестиционного департамента Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Ирина Климова, – но раньше основные наши инвестиционные программы лежали в области чужих проектов. МИАН давно и прочно работает со строительными организациями, выступает соинвестором в некоторых проектах Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) и СУ-155. Причем инвестиционная составляющая деятельности нашей компании в последнее время постоянно растет. В 2001 году объемы продаж собственного жилья компании МИАН составили около 200 тыс. кв. м.
Сегодня ситуация на рынке недвижимости такова, что экономически более выгодно стало все держать в своих руках. За 7 лет риэлторской работы мы накопили колоссальный опыт. Можно с уверенностью сказать, что строительство мы знаем изнутри, каждый дом ведем от закладки фундамента до сдачи госкомиссии, более того, изучили все нюансы этого бизнеса. Помимо опыта сегодня у компании МИАН есть необходимый капитал. А средств на инвестирование строительных объектов, как вы понимаете, требуется немало.
Наша компания выбрала путь так называемых глобальных инвестиций. То есть мы проделываем всю работу: от поиска земельного участка до возведения дома и продажи квартир.
Есть свои нюансы и в выборе архитектурного проекта. Подобрать нужную категорию дома проблем не составляет. Сейчас в Москве много архитекторов, которые предлагают девелоперам самые различные варианты. Но часто эти варианты оказываются, хоть и красивыми, но оторванными от реальности. Как правило, люди хотят видеть свое жилье несколько иным. «Поэтому свои проекты мы заказываем архитекторам под вкусы потребителя, проводя различные социологические опросы, анализируя предпочтения потенциального клиента в отношении жилья, – говорит Ирина Климова. – В самом начале бывает очень сложно вести диалог с проектировщиками, но в процессе работы нам удается «достичь консенсуса». Удается убедить архитекторов убрать всевозможные излишества, которые делают проект более дорогим. Наша цель – чтобы дома были привлекательны, а квартиры в них максимально востребованы покупателями. Вот этого оптимального сочетания мы и добиваемся». В рамках нового подхода к ведению инвестиционного бизнеса компанией МИАН реализуется пилотный проект по строительству дома на улице Амундсена, расположенной в Северо-Восточном административном округе. Задолго до начала строительства был проведен ряд социологических опросов, имеющих цель выявить предпочтения людей в отношении жилья: какие требования они предъявляют к квартире (касательно метража, размера кухни, высоты потолков и т. д.), какая должна быть инфраструктура в доме и многое другое. На основе этих опросов был составлен образ «идеального дома» – дома, в котором хотелось бы жить. Этот образ и лег в основу дома на ул. Амундсена.
Самый крупный инвестиционный проект МИАНа – Куркино. В этом новом районе на северо-западе столицы компания инвестирует строительство около 90 тыс. кв. м – это квартиры повышенной комфортности в нетиповых, монолитно-кирпичных домах.
Итак, сегодня МИАН – крупный риэлтор, который еще и строит «свои» дома. Однако не все объемы жилья компания реализует самостоятельно. «Мы создаем дилерскую сеть, – говорит Климова. – Уже с рядом фирм подписаны соглашения о продаже квартир в районе Куркина. Думаю, что в скором времени на наше предложение откликнутся и другие риэлторские компании, поскольку мы предлагаем довольно выгодные условия сотрудничества: дилер находит покупателя и получает свой процент. Да, он получит только процент за свои услуги, никаких накруток не будет. А нам это выгодно тем, что чем быстрее мы получим деньги от продажи квартир в этом районе, тем быстрее мы их вложим в следующий проект».
Но интересно, почему, если этот бизнес так выгоден, крупные риэлторские компании так осторожно ступают на инвестиционный рынок? «Да потому, что бизнес этот рискованный, – говорит Ирина Климова. – Риски могут быть политическими, экономическими, так и… расчетными, которые не всегда зависят от специалистов компании. К примеру, заложили смету на дом, вырыли котлован, а там вода или другие непредвиденные ситуации. В итоге строительство дома не только увеличивается во времени, но и растет в цене».
Тем не менее МИАН на это идет. Хоть и рискованно, но перспективно. Ведь всегда интересно создавать что-то свое.

Николай Вяткин