И все-таки – рублевка! Она возглавляет подмосковный хит-парад

В многочисленных публикациях СМИ, в статьях журналистов, интервью с экспертами высказываются разнообразные и достаточно противоречивые оценки состояния спроса на коттеджном рынке Подмосковья. Утверждается, что по престижности Новорижское направление уже опередило Рублево-Успенское, что пик спроса сместился на коттеджи меньшей площади – 150–200 квадратных метров, что проживание в коттеджном поселке именитых соседей резко повышает спрос и цену коттеджа, что общий спрос на коттеджи продолжает расти, а цены – увеличиваться и т. д. Но так ли это?

Оказывается, что не совсем так. Поэтому при всем уважении к интервьюируемым экспертам мы считаем, что каждое такое утверждение должно проверяться статистикой. Что мы не так давно и сделали: провели специальное исследование предпочтений потребителей на рынке коттеджей. В качестве метода исследования было выбрано анкетирование большой группы экспертов. Разработанная анкета включала 55 вопросов. Получены ответы от 42 экспертов из компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», имеющей наибольший опыт работы с покупателями в этом сегменте рынка. Эти эксперты в совокупности обслужили в 2001-2002 гг. более 4 тыс. клиентов и провели около 400 сделок. Персональные данные экспертов говорят о высоком уровне их образования, квалификации и опыта. Поэтому мы вправе рассматривать их ответы и оценки как компетентные. Анкетирование не было анонимным, что еще более повышает доверие к полученным ответам. Вместе с тем, отдельные вопросы вызвали затруднения у респондентов, а показатель рассогласования мнений экспертов по ряду вопросов оказался чрезмерно большим. В связи с этим по специальной методике была отобрана группа наиболее компетентных экспертов (11 человек) и проведены глубинные интервью с ними, результаты обработки которых по этим вопросам приняты как окончательные.
По обобщенному мнению экспертов, наиболее популярными направлениями у потребителей являются Рублево-Успенское шоссе (его доля в спросе составила около 36%), на втором месте – Новорижское шоссе (18,9%). Наиболее востребованными являются коттеджи, расположенные в пределах 15–20 км от МКАД (доля в спросе составила 53,7%) и 10–15 км (34,1%).
Эксперты считают, что в 2001 году спрос в целом по Подмосковью вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 16–17%, в 2002 году рост практически прекратился и составил 3-4%. В Минско-Рижском сегменте коттеджного рынка в 2001 году спрос вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 12–19%, в 2002 году темпы роста снизились до 6–7%.
Полученные результаты позволяют в целом оценить ситуацию, складывающуюся на рынке коттеджей Подмосковья и в отдельных его сегментах.
Так существенное снижение темпов роста спроса на рынке коттеджей подтверждается сделанным на основании мониторинга рынка выводом о том, что рынок жилой недвижимости Московского региона переходит от послекризисной стадии роста в стадию стабилизации (с сезонными колебаниями – осенним подъемом и весенним спадом на 5–7%). Рынок жилья Москвы в этом процессе занимает авангардную позицию, по результатам первого полугодия 2002 года на нем уже наблюдается стабилизация уровня цен на квартиры. В Подмосковье же такое положение следует ожидать с некоторым временным лагом, по опыту предыдущих периодов составляющим от 3 до 6 месяцев. Конкретно в Минско-Рижском сегменте рынка коттеджей стабилизацию спроса можно ожидать на верхнем пределе этого диапазона (т. е. к концу 2002 года).
А сейчас давайте посмотрим, какой же портрет покупателя вырисовывается по обобщенным оценкам экспертов? Прежде всего, это по преимуществу москвичи (47,7%). Еще более четверти (26,8%) – жители нефтегазодобывающих регионов России и районов Сибири. Остальные выделенные категории (Центральная Россия, Московская область, Дальний Восток, дальнее и ближнее зарубежье, Северный Кавказ и др.), по мнению экспертов, занимают по 2–6% в совокупной доле в 25,2%.
Наиболее вероятными потребителями коттеджей (85%) являются семьи из 4–5 человек в составе 2–3 взрослых и стольких же детей различного возраста (вариантов распределения членов семьи по категориям и количеству может быть несколько). В 15% случаев (эксперты отмечают, что это наблюдается при покупке дорогих коттеджей) число проживающих в коттедже составляет 6–7 человек (большая семья, обслуживающий персонал, охрана и т. п.).
Наиболее востребованная площадь коттеджей, по обобщенному мнению респондентов, находится в диапазоне 250–300 кв. м и занимает в спросе около 24%. Еще по 17–18% занимают коттеджи площадью 300–350 и 350–400 кв. м. По 7–8% приходится на диапазоны меньшей (100–150) и большей (400–450 и 450–500 кв. м) площади.
Наибольшую же долю в спросе (38,5%) занимают коттеджи, построенные в классическом стиле. За ними следуют коттеджи в стиле «модерн» – 21,5% покупательских предпочтений. Третье место (15,8%) занимает северо-европейский, скандинавский стиль. Немного меньше доля в спросе (11,1%) коттеджей, построенных в американо-канадском стиле и примерно равные доли – от 4,2% до 4,7 % предпочтений в спросе покупатели отдают псевдорусскому стилю, «эклектике» и другим стилям.
Большое количество вопросов содержало оценку предпочтений потребителей в вопросах материала несущих конструкций и ограждений дома, внутренней и внешней отделки, количеству и площади помещений, этажности, оснащению коттеджа, а также размерам и обустройству участка при доме, элементам инфраструктуры поселка и сервиса и т. п.
Так, было отмечено, что нередко существенно увеличивается продажная цена за счет некоторых элементов оснащения коттеджа: сауна – 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня – 7–8%, тренажерный зал, зимний сад, биллиардная, подвал – 4–5%, джакузи, выделенная интернет-линия – 3–3,5%.
Оценка экспертами предпочтений покупателей в отношении благоустройства и других характеристик земельного участка коттеджа и поселка показывают, что в основном все проанализированные элементы являются значимыми факторами обеспечения высокой ликвидности коттеджей: лесная или развитая парковая зона пользуются спросом 90% покупателей, ограждение участка – 88%, поселка – 76%, лесные деревья на участке, ландшафтное проектирование участка, естественный водоем в поселке – от 58 до 72%, (за исключением такого элемента, как соседство знаменитостей, набравшего всего 20% в спросе).
При наличии тех или иных элементов благоустройства земельного участка коттеджа и поселка покупатели коттеджей, по мнению экспертов, должны согласиться со следующими величинами прироста цены объекта: лесные деревья на участке – 26,8%; лесная или развитая парковая зона – 24,5%; ограждение коттеджного поселка -15,6%, индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка) – 8,8%; ландшафтное проектирование участка – 14%; естественный водоем – 17,8%; соседство со знаменитостями – 2,1%.
Максимум спроса на цены за объекты с домом без окончательной отделки приходится на диапазон до 200 тыс. долл. (37%). Цены в 200–300 тыс. долл. занимают 28,2% в спросе. Далее следуют 300–400 тыс. долл. (22%), 400–500 тыс. долл. (7,8%), 500–750 тыс. долл. (4%), 750–1000 тыс. долл. (1,5% спроса). Цены более 1000 тыс. долл. занимают в спросе всего 0,5%. Средневзвешенная полная цена объекта с домом без окончательной отделки составила 237 тыс. долл.
По среднестатистической оценке респондентов, покупатель готов заплатить в среднем (безотносительно к размерам участка и вариантам его благоустройства) за окончательную отделку коттеджа 153 тыс. долл., что составляет 39% от цены объекта с совершенно готовым к заселению домом.
Можно ли полностью доверять полученным результатам исследования? Вот что по этому поводу сказал руководитель компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов: «Сегодня крайне сложно получить развернутое мнение о своих потребностях у высокодоходных слоев населения. Принятая авторами исследования методика позволила обойти эту проблему и впервые аккумулировать знания о предпочтениях этих людей. Мы благодарны за то, что именно нас пригласили участвовать в исследовании, и постараемся в полной мере использовать результаты в практической работе».

Геннадий Стерник