Ипотечный кредит – без очереди

С апреля 2002 года в Банке Москвы и в банках – участниках Московской ипотечной программы можно будет получить ипотечный кредит на приобретение квартиры. Без очереди, но, естественно, после проверки платежеспособности заемщика. Для этого разработаны стандарты предоставления ипотечных кредитов. Неужели удалось-таки сдвинуть с места воз ипотеки? В очереди за получением ипотечного кредита стоят тысячи москвичей, уже проверенных на платежеспособность. Почему же банки не спешат осчастливить заемщиков? Рассказывает Дмитрий Будаков, генеральный директор и председателем правления коммерческого банка «Московское ипотечное агентство».

Без бюджета
С апреля этого года возрастет объем денег, выделенных нашим банком на выкуп ипотечных жилищных кредитов. Уже в первом квартале этого года их сумма составит три миллиона долларов. Ежемесячно она будет расти по мере поступления денег из городского бюджета в уставной капитал банка и составит 17 млн. долларов. Словом, закончился почти что двухлетний «мертвый сезон» в нашем банке, он начал работать.
Что же мешало работе раньше? Все еще не решенные организационные вопросы, не было команды, которая способна исполнить требования московской концепции ипотеки, которая должна работать за рыночные, а не бюджетные деньги. Новая команда банка ориентируется именно на такую задачу. Впервые предстоит сконструировать модель вовлечения внебюджетных средств отечественных инвесторов в ипотеку.
Конечно, как и все новое в России, ипотека тоже должна была пройти через родовые муки. Еще требуется время на преодоление инерции советского мышления граждан, на созревание доверия к политике государства в отношении частной собственности на жилье – что это всерьез и надолго, - а также – к ипотечному кредиту.
В условиях нестабильности люди опасаются брать долгосрочный кредит. Без поддержки правительства Москвы, гарантиям которого доверяют и инвесторы, деньги которых мы привлекаем в ипотеку, и граждане, ипотека была бы обречена на топтание на месте.
Из мешка инвестора в кошелек заемщика
Каким же образом московская ипотека станет работать без бюджетных денег? Образно говоря, наша команда сконструировала модель перетока денег из мешка инвесторов - страховщиков, банков, пенсионных фондов – в кошельки заемщиков – граждан, ради которых и создана ипотека. Модель рассчитана на отечественных инвесторов, что сделано впервые.
Известно, что потенциал инвесторов и заемщиков огромен. Но инвесторы и банки опасаются риска невозврата своих средств, поэтому и недоставало рыночных денег для ипотечного кредитования. Строить ипотеку только на бюджетные деньги просто, но накладно и для бюджета города, и для московских налогоплательщиков. Почему на их средства, собранные в виде налога, кто-то будет покупать себе квартиру?
Разработанная модель привлечения рыночных денег - добровольный акт в отличие от налоговых денег. И главное – она абсолютно понятна инвесторам и банкирам. Впервые урегулированы и правовые отношения партнеров.
Как же действует «перекачка» денег в кошельки заемщиков? Сегодня коммерческие банки не имеют заемных денег, которые можно было бы выдать в ипотечный кредит. А своих средств у банков мало по сравнению с неудовлетворенным спросом заемщиков, уже проверенных банками на платежеспособность. К тому же банкиры не горят желанием рисковать собственным капиталом. По этим причинам за все годы разговоров о развитии ипотеки в Москве было выдано не более 600 кредитов.
По нашей модели «Московское ипотечное агентство» за счет собственного капитала покупает кредиты, выданные коммерческими банками гражданам в соответствии с нашими стандартами. Для обеспечения этих кредитов под гарантии правительства Москвы, как запланировано, наш банк выпустит облигации. Срок выданных кредитов и облигаций один и тот же – 10 лет. Они будут выражены в одной валюте.
Для инвесторов риск будет низкий, но за надежность и доходность облигаций, соответственно, будет более скромной. Затем деньги, купленные у инвесторов, пойдут на выкуп очередных ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Как удешевить кредит
Хочу подчеркнуть, что цена покупки денег у инвесторов и продажа их коммерческим банкам будет практически одинаковая. Это позволит сделать кредит для граждан более дешевым. А общая сумма выданных кредитов будет регулироваться только спросом на них и предложением денег инвесторами. Наш банк заинтересован в максимальном обороте денег по той цепочке, о которой я рассказал. Это поспособствует снижению стоимости обслуживания ипотечных кредитов.
Для граждан-заемщиков эта модель ничего не меняет в процедуре получения кредита. Они берут кредит в банке как и раньше, и перед ним ответственны за возвращение взятой суммы.
Сегодня ставка кредита действительно высока - 13 – 15 процентов, и потому не всем доступна. Такова объективная экономическая реальность – кредитные деньги не могут пока стать дешевле. Банки не станут работать себе в убыток. Но преимущество нашей технологии движения денег от инвесторов к заемщикам именно в том, что она позволяет снижать ставку кредита. Гарантией этого станет поручительство правительства Москвы. Появится хорошая конкуренция за заемщиков между банками-кредиторами. Она и удержит процентную ставку на максимально допустимом низком уровне. Рынок может менять ставку ежемесячно в зависимости от ценовой ситуации.
С помощью модели, о которой идет речь, через наше агентство правительство Москвы намерено снижать цену покупки денег у инвесторов. Если удастся получить более дешевые деньги с помощью облигаций, то автоматически произойдет снижение ставок по всей цепочке перетока денег до кошелька заемщика.

Лидия Лукьянова