Ирина Радченко: «Пусть будет много ипотечных схем»

Год от года растут объемы нового строительства, однако цену квадратного метра девелоперы снижать не спешат. Но платежеспособность покупателей не безгранична, рано или поздно инвесторы не смогут с сегодняшним успехом продавать квартиры. Выход – в развитии ипотеки. О ней мы и беседуем с председателем комиссии по ипотеке Московской ассоциации – гильдии риэлторов, экспертом Совета по развитию ипотечного кредитования в Москве при правительстве Москвы Ириной Радченко.

– В прошлом году был создан экспертный Совет по вопросам развития ипотечного кредитования в г. Москве при Департаменте муниципального жилья и жилищной политики. В этот комитет входят представители банков, которые занимаются ипотечным кредитованием, представители риэлторов, страховщиков, нотариусы и эксперты из американской ипотечной программы «Дельта-кредит». Словом, совет представительный. На заседаниях мы обсуждаем различные проекты ипотечного кредитования, причем, не только московскую программу, которая разработана правительством.
– Чего, на ваш взгляд, не хватает для успешного развития ипотеки?
– Для развития ипотеки необходимы «длинные деньги», то есть возможность выдавать кредиты, прибыль по которым банки будут получать только через несколько лет. Наша банковская система, увы, не может сегодня позволить себе такую роскошь – выдавать много кредитов под невысокий процент. Поэтому реальной альтернативы ипотечной программе «Delta-credit» фонда США – Россия, по которой работают несколько московских банков, сегодня нет.
– Специалисты утверждают, что у россиян имеются значительные накопления. Как можно задействовать их в ипотечном кредитовании?
– После кризиса доверие к банкам было подорвано, а для того, чтобы выдать заемщику кредит на покупку квартиры, нужно привлечь деньги нескольких клиентов – физических лиц, причем на длительный срок. Но, кроме банковских вкладов, для развития ипотеки во многих западных странах часто используют деньги страховых компаний и пенсионных фондов. Это три кита, на которых держится ипотека во всем мире. Но даже если все эти финансовые институты будут развиты, кредит вам дадут, только если вы сможете подтвердить свои легальные доходы.
– Изменилась ли ситуация с декларацией доходов заемщиков после введения пониженной ставки подоходного налога?
– К сожалению, уменьшение ставки подоходного налога до 13% на увеличение количества потенциальных заемщиков ипотечных кредитов существенно не повлияло. Дело в том, что налоги, которые должна отчислять фирма с фонда заработной платы, не изменились и остались на прежнем высоком уровне. Поэтому такая полумера реальных улучшений не принесла. Правительству и Госдуме необходимо быть последовательными и принять такие законы, по которым работодателю было бы выгодно показывать реальные доходы сотрудника.
– Какие еще модели ипотечного кредитования сейчас существуют в Москве?
– Наиболее быстрыми темпами сейчас, помимо американской схемы кредитования, развивается немецкая модель ипотеки – это Строительно-сберегательная касса (ССК). У нее есть свои плюсы и минусы. Так, например, по сравнению с американской программой «Дельта-кредит» в ССК меньший годовой процент, но больший первоначальный взнос, к тому же выбор квартир ограничен только определенными новостройками. Но, как говорили древние, пусть расцветает 100 цветов, а какой распустится и выживет, покажет время. Так и при ипотеке. Пусть будет много ипотечных схем. А какая окажется наиболее жизнеспособной, покажет будущее.
Очень хорошо, что правительство Москвы и ДМЖ приветствуют и рассматривают любые схемы, лишь бы они не были «мыльными пузырями». Если члены комиссии видят, что в проекте есть возможность построения «пирамиды», то такие варианты сразу отсекаются.
Кстати, в этом бизнесе, как ни в каком другом, система «пирамид» очень возможна. Тем не менее, из рекламы можно видеть, что эти «пирамидальные» схемы живут, а значит, в них вовлекаются люди со своими сбережениями. Надо быть бдительными и хорошенько подумать, прежде чем отдавать той или иной компании свои кровные. У нас даже классическая ипотека законодательно не до конца проработана, а что уж говорить об остальных программах! Кстати, членов совета такая ситуация очень тревожит. Сейчас одной из важных задач, которые стоит перед московским правительством, – не дать дискредитировать слово «ипотека».
– Значит, нужно форсировать вывод на «сцену» московской ипотечной программы?
– Если Юрию Лужкову удастся привлечь деньги российского Пенсионного фонда для запуска ипотеки в Москве, то она будет успешно развиваться. Бюджет столицы не настолько велик, чтобы профинансировать запуск ипотечной программы. А для первого толчка, для раскрутки ипотеки нужны большие средства. Здесь вся надежда на федеральный бюджет. А взять деньги в федеральном бюджете можно только из Пенсионного фонда. Тогда и возможно появление альтернативы «Дельте». У нее появится конкурент, и только в этом случае она пересмотрит свои проценты в сторону понижения.
– Скоро лицензирование канет в Лету. Фирмы станут безликими, будет трудно отделить новичка от старожила. Что посоветуете?
– На мой взгляд, в этот период уменьшится роль рекламы, а усилится роль рекомендаций. Но рынок недвижимости инертен и большинство клиентов по привычке будут спрашивать о том, а каким у вас был номер лицензии, и уже по нему определять время работы на рынке недвижимости. Кроме того, клиенты будут больше обращать внимание на принадлежность фирмы к общественныем организациям.
– Чем будет отличаться сертификация от лицензирования?
– Если к сертификации приложить службу собственной безопасности или контроля (как угодно ее можно назвать), то есть того, кто будет осуществлять контроль соблюдения стандартов качества обслуживания, и если этот контроль будет жестче, нежели у той комиссии, которая действовала при лицензионной палате, то сертификация будет цениться дороже.
Кроме того, стандарты качества брокерских услуг должны быть для всей России едины. А если РГР будет выдавать один сертификат, а МАГР другой, то ничего хорошего из этого не получится.
– Что ждет рынок недвижимости в ближайшее время?
– Пока стагнация. Цены не растут. Чтобы знать будущее (падать будут цены или расти), нужно знать: первое — соотношение евро к доллару и что будет с этими валютами. Второе – как изменятся цены на газ и на нефть на мировом рынке. Третье – общую экономическую ситуацию в стране. От связи этих компонентов будет зависеть и цена на недвижимость. Пока — неизвестность. Но резкого подъема уже точно не будет.

О нашей собеседнице:
Ирина Станиславовна Радченко имеет два высших образования – филологическое и юридическое. Владеет французским, немецким, английским языками. С 1991 года является генеральным директором агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ».
В 1994 году ее фирма стала учредителем Московской ассоциации риэлторов. С первых дней создания ассоциации И. С. Радченко в течение нескольких лет входит в руководящий Совет МАР, а после объединения в Совет Московской ассоциации – гильдии риэлторов. За это время Ирина Станиславовна была создателем и руководителем нескольких комиссий.
В настоящее время И. С. Радченко является: председателем Комиссии по ипотеке МАГР; председателем Третейского суда участников рынка недвижимости; куратором Комитета по безопасности; членом совета Московской ассоциации – гильдии риэлторов; членом экспертного совета правительства Москвы по развитию ипотечного кредитования; экспертом Комиссии по ипотеке в Государственной Думе РФ. Хобби – путешествия.

Вениамин Вылегжанин