Иван ГРАЧЕВ: мы лоббировали интересы населения

Считается, что у населения денег в «кубышках» столько, что хватит на целый российский бюджет. Получается, что со средствами у народа проблем нет, но взять ипотечный кредит народ не может. Ипотека – не только деньги, но и законы. Что же делается в этом плане? Этот вопрос мы адресовали депутату, председателю Комиссии Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования, председателю подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности Ивану ГРАЧЕВУ.

– Иван Дмитриевич, скажите, когда же ипотека пойдет, как говорили когда-то, «в массы»?
– Я считаю, что очень скоро. Просто все граждане должны понять, что по-другому не будет. По-другому жилищная проблема не решается.
– Сегодня ипотека худо-бедно все же развивается…
– Вот именно, худо-бедно. А надо, чтобы речь шла не о сотнях тысяч кредитов, которые уже получили россияне, а о миллионах. И нам в принципе это по силам, деньги-то у людей действительно есть. Мы анализировали ситуацию в Татарстане и пришли к выводу, что 20 с лишним процентов населения осилят коммерческую ипотеку. Уже сегодня, под высокие процентные ставки, они готовы брать кредит. Но чтобы они взяли, надо, чтобы кредит кто-то дал.
– Здесь, наверное, очень важна законодательная база?
– Да. Но ее абсолютно нет, не считая базовых ипотечных законов. Они актуальны, пока кредитов выдается немного. А если речь пойдет не о 100 тысячах, а о миллионах кредитов, где счет пойдет на миллиарды долларов, (предполагаю, не менее 10)? Такие же деньги на дороге не валяются, их надо собирать. Поэтому и нужны законы. Главное, что и выдумывать ничего не нужно. Системы сбора в мире уже отработаны. Это специальные ценные ипотечные бумаги и стройсберкассы. Мы оба закона подготовили. Но сопротивление они встречают отчаянное.
– Основной, наверное,— будущий закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», который прошел второе чтение?
– Думаю, что для России они оба равнозначны. Мы знаем, что в Германии больше денег собирают через стройсберкассы. А в Америке, к примеру, через вторичные ценные бумаги. Хотелось бы, чтобы оба механизма работали.
– А в чем все же правительственная точка зрения расходилась с депутатской? И почему банкам не хотели давать возможности выпускать ценные бумаги? Вокруг чего спор?
– Спорят, можно или нельзя пускать банки на этот рынок. Позиция правительства: на нем должны быть только специальные эмитенты, контролируемые ФКЦБ. К примеру, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). То есть хотят полной монополии на систему эмиссионных ценных бумаг.
– Но тогда же произойдет резкое сужение рынка?
– Конечно. И те банки, которые работали на нем, немедленно отстраняются, и когда начнут работать, неизвестно. Мы сумели убедить депутатов, что позиция эта неправильная. Считаю, что мы таким образом лоббировали интересы населения.
– Не каждому банку можно доверить работу с ипотечными кредитами. А если банк разорится?
– Согласен, не каждый лицензионный банк следует допускать к работе с ипотечными кредитами. И здесь должен потрудиться ЦБ: разработать нормативные документы, которые определят круг допущенных на этот рынок кредитных учреждений..
– А может, лучше специальные банки?
– Вопрос довольно сложный. Пока российская банковская система сориентирована на универсальные банки. Она не допускает банков другого типа.
– Система не допускает или это кому-то невыгодно?
– В свое время ЦБ взял курс на создание универсальных банков и пока с него не хочет сворачивать. По-моему, этот курс ошибочный. В других странах развиваются и ипотечные банки, и другие специализированные банковские структуры. ЦБ пока не хочет менять свою точку зрения. Но стройсберкассы он с порога уже не отметает, а признает, что такая банковская система должна быть. Это, я считаю, большой плюс.
– Но законопроект «О строительно-сберегательных кассах» остается только проектом. И второй многострадальный закон «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» ходит уже давно по коридорам Думы и правительства. Какова их судьба?
– Скажем, в некотором тумане. Почему закон о сберкассах все же более важен для России, чем даже для Германии? У нашего населения денег на первоначальный взнос нет, мы победнее. Хорошо бы подкопить. Второе. Половина зарплаты идет в конверте, и эти деньги в классическом ипотечном андерайтинге не могут быть учтены, а сдать и внести в ССК их можно. Следовательно, человек за какой-то срок накопления нарабатывает кредитную историю и одновременно легализует свои «серые» доходы. Они же у него не преступные. Просто налоговая система у нас пока не позволяет работодателям выплачивать все в «белом».
А второй закон промежуточный. Жизнь-то не ждет. Если мы пока не можем исправить налоговую систему, то получается, что продажа в рассрочку сегодня выгоднее для населения, чем классическая ипотека. Хотя бы в том, что нотариальное заверение при рассрочке не нужно, а при ипотеке обязательно. А 1,5% от рыночной стоимости – это все же немалые суммы. Пока мы боремся с правительством в части совершенствования налоговой системы, люди в это время идут на рассрочки, вступают в кооперативы, разные паевые фонды…Это стало массовым явлением. Но в этих организациях человек все риски берет на себя. Поэтому мы и говорим, что нужен закон, который бы этих людей защитил.
– Иван Дмитриевич, вы считаете, что этот закон сможет реально защитить?
– Без сомнения. Организация должна будет гражданину сказать, кто она такая, какой у нее уставный капитал, что она до этого построила и что обещает людям. Закон не даст застройщику продать две квартиры трем семьям .
Второй момент. Если застройщик брал деньги на строительство, по крайней мере 90% он должен потратить действительно на строительство. То есть нужно ввести спецсчета, с которых бы перевод денег на другие цели просто был невозможен.
И третье, что мы в этом законе прописали. Между клиентами и фирмами должны быть обязательно некие договорные отношения. Нормальный договор, в котором было бы все расписано. В нем должно быть сказано, что произойдет в случае форс-мажорных обстоятельств. Если вдруг возрастет цена, как и сколько денег вернут. Думаю, что это стопроцентно не гарантирует от каких-то потерь, но по крайней мере, информирует человека и защищает в случае катаклизма.
А сейчас получается нередко так. Людям обещают дешевое жилье. Они заключают договор, в котором ничего не сказано о том,что произойдет с увеличением, к примеру, стоимости квадратного метра. Через год же, когда человек уже выплатил все деньги за квартиру, ему приходит письмо, в котором сказано, что ему нужно заплатить еще столько же, чтобы получить квартиру, потому что выросла цена. А он говорит: у меня больше нет денег. Ему в ответ: мы тебе тогда не оформим квартиру и не отдадим обратно деньги…
В договоре должно быть прямо написано, что раз обязался строить по такой цене, то будь добр, не меняй условий договора. Или напиши в договоре, что в случае изменения цены, вернешь деньги с процентами. Вот так должно быть по закону.
– Есть такой термин: «административная ипотека». Особенно популярен этот вид в регионах. Имеет она право на жизнь?
– Да, есть такая мода в регионах. В родной Казани мне говорят, что федеральный закон не очень хорош, поэтому у нас будет своя ипотека. Я отвечаю, что ипотека везде одинакова. Получил деньги в банке, купил жилье, и оно является обеспечением полученного кредита. Но классический вариант ипотеки облагается приличным налогом. И тогда начинают придумывать разные схемы. К примеру, тот же закон об ипотеке позволяет поступить так: заключить договор купли-продажи жилья в рассрочку, но если ты взял кредит у банка целевым образом, то в силу этого закона все равно возникает ипотека. На практике такой договор нотариально не заверяют, а значит, не платят 1,5% нотариусу. А поскольку был договор купли-продажи, хотя и в рассрочку, то такой договор регистрируется в силу закона. Но это все временные схемы. Я считаю, надо при поддержке президента исправить нотариальную и налоговую системы так, чтобы классические ипотечные схемы, где человек лучше защищен, работали.
Другая сторона этой проблемы. Бюджеты у всех регионов разные. И если сегодня часть населения регионов готова на коммерческую ипотеку, то это – не учителя и врачи. Как быть с ними? Предположим, если в региональном бюджете есть деньги, и губернатор говорит: я учителям и врачам дам льготу, по которой они будут платить первоначальный взнос, не 15, а только 5% от стоимости квартиры. 10% им закроет бюджет.
И пусть это будет местный региональный закон. Это будет местная социальная ипотека, и это будет прекрасно.
Но я бы все же считал, что идеальным вариантом будет закон, при котором такого рода схемы станут синхронно работать с федеральным бюджетом. Мы же в федеральном бюджете вводим деньги на ипотеку. И тогда расчет будет выглядеть так: 5% покрыл регион, 5% выделили из федерального бюджета и 5% закрыл сам покупатель. Такая схема быстрее бы стала работать, так как она для всех участников ипотечного процесса не обременительна.
– И что-то уже делается в этом направлении?
– Да. Если раньше были только предложения, то сейчас дело становится на практические рельсы. И в бюджете 2004 года мы постараемся заложить такую схему.
– А регионы к этому готовы?
– Несомненно. Тот же Башкортостан, Чувашия, Москва…..
– А как, на ваш взгляд, ипотека новостроек имеет право на жизнь?
– С точки зрения ипотеки абсолютно без разницы, на каком рынке брать жилье: на вторичном или первичном. Но с точки зрения социальной ипотеки уже есть разница. Здесь такая проблема: а почему жилье для социальной ипотеки в Москве стоит 1000 долларов за квадратный метр, когда себестоимость его около 250 долларов. А в Казани есть фирмы, которые строят жилье по 75 долларов за «квадрат». И почему бы на конкурсной основе не привлечь таких строителей, которые уложатся в нормативы? Вот отвели им земельный участок и говорим: дом, который построите, будет для врачей и учителей, поэтому вы должны ориентироваться на реальную стоимость квадратного метра и уложиться в такую-то сумму. Для Москвы, к примеру, 300 долларов, для Казани – 100. Если уложитесь, то берите заказ и стройте. Это вторая часть социальной ипотеки, тогда это будут дешевые новостройки, которые позволят небогатым россиянам решить жилищную проблему.


О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Иван Дмитриевич Грачев окончил физический факультет и аспирантуру Казанского университета. Автор более 10 изобретений, удостоен звания «Изобретатель СССР», кандидат физико-математических наук.
В 1990–1993 гг. был депутатом Верховного Совета Республики Татарстан. С 1993 – депутат Государственной Думы РФ. Разработчик принятых Федеральных законов «О негосударственных пенсионных фондах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «О лицензировании отдельных видов деятельности», «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах».
Член Комитета по собственности, председатель подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности.
Женат, имеет сына и двух дочерей.

Вениамин Вылегжанин