Как оценивают метры?

Как оценивают метры?

Сколько стоит квадратный метр жилья в конкретном доме, районе, округе? ГУП «Московский реестр» занимается массовой оценкой всей недвижимости, расположенной в столице. О том, для чего нужна такая оценка, где она применяется, как проводится, рассказывает директор «Московского реестра» Татьяна Росанова.

– Одно из направлений деятельности «Мосреестра» – определение стоимости квадратного метра жилья. Расскажите подробнее, как проводится мониторинг. Вся ли недвижимость попадает под оценку? Оцениваете ли вы квадратные метры в строящихся домах?

– Мониторингом стоимости квадратного метра жилья «Мосреестр» занимается с 2010 года. Основная задача, для осуществления которой создавалось это направление в 2007 году, – определение стоимости недвижимости, включенной в баланс жилищного фонда, принадлежащего городу Москве. Изначально цель была понять стоимость городского жилищного фонда. Но поскольку городской жилищный фонд, в частности неприватизированный, не продается, он не рыночный, то была придумана методика массовой оценки. Она позволяет оценить всю столичную недвижимость, а потом применить оценку относительно городской собственности. То есть мы проводим оценку всего жилищного фонда, попадающего под методику. Правда, есть исключения, о них я скажу позже.

Сама методика выглядит следующим образом. Мы проводим разбивку по округам, районам, а в каждом районе жилье разбивается на классы домов. Всего классов 23. Классификация зависит от года постройки дома, материала стен и этажности. На основании этого идет поиск аналогов по предложениям о продаже. Смотрим конкретный район, анализируем, какая там представлена недвижимость. Определяем доверительный интервал в стоимости предложений. А далее выводится стоимость именно по этому классу в данном районе.

Ценовые границы

– Что такое доверительный интервал?

– В коридор по оценке жилья в каждом конкретном классе попадают совершенно разные предложения. Например, есть квартиры, в которых метр оценивается в 300 000 рублей, а есть – в 30 000 рублей. Но основная масса предложений жилья находится в интервале от 120 000 до 150 000 за кв. м. Эти ценовые границы и будут являться доверительным интервалом. Есть методики и стандарты оценки. К этим цифрам добавляются различные коэффициенты, и, таким образом, определяется интересующая нас стоимость метра в данном классе, в конкретном районе. А далее для аналитики можем вывести среднюю стоимость по району по округу и по городу. Но надо понимать, что средняя рыночная стоимость квадратного метра по Москве, – это все равно, что средняя температура по больнице. Например, в Центральном округе среднерыночная стоимость в сентябре составила – 257 292 рубля за кв. метр, а в Зеленограде – 98 170 рублей за метр. Средняя рыночная цена метра по городу – 147 485 рублей. Но среднерыночная цена по городу – это всего лишь аналитическая составляющая, позволяющая определить тенденцию, и даже по округу – это в большей степени тенденция. Все-таки для выявления более точных показателей применяются данные по конкретному классу и району, рассчитанные массовой оценкой, которую наше предприятие и формирует для определения стоимости конкретного объекта, находящегося в собственности города Москвы.

Данные о стоимости жилищного фонда города Москвы, рассчитанные по методике массовой оценки за 2010 год, представлены на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

– Определяя, сколько стоит метр, вы рассматриваете только вторичку?

– Рассматривается весь фонд, учтенный БТИ, независимо от вида сделки. Правда, есть некоторые исключения. Когда создавалась методика, то в оценку не вошли некоторые объекты, к которым необходим иной подход. Это: малоэтажное строительство и общежития. Отсечены они были логично. Городские общежития не продаются, в отличие от другой недвижимости, которой всегда можно найти аналоги. То есть применение метода, который мы используем в многоквартирных домах, к малоэтажке с земельными участками и общежитиям, невозможно. Правда, вскоре будут разработаны методики, которые позволят оценить и эти объекты.

– Как часто проводится мониторинг?

– Специалисты работают постоянно. Ежемесячно мы сдаем отчеты в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

– Существует разбивка по округам. Насколько отличается стоимость квадратного метра в «дешевых» и в «дорогих» округах? По среднерыночной стоимости метра, где самое дорогое и самое дешевое жилье?

– Среднерыночная стоимость метра за последний месяц – 147 485 рублей. Дороже всего метр в ЦАО – на 70% больше среднерыночной цены. В Зеленограде метр на 30% дешевле, чем в среднем по рынку. Разброс цен во всех других округах не такой большой: от 20% вверх до 7% процентов вниз от среднерыночной стоимости.

Еще раз о Большой Москве

– Сейчас много говорится о Большой Москве, о присоединении новых земель. В основном новые земли будут застраиваться малоэтажным жильем. Есть ли какие-то предположения о том, как будет рассчитываться стоимость метра там?

– Задача создания методики по определению цены квадратного метра в Большой Москве перед нами поставлена. С лета мы проводим работу по получению базы данных БТИ Московской области. Данная работа трудоемка для подмосковного БТИ из-за большого числа муниципальных единиц и обширности территории региона. Как следствие – сложности в обобщении информации. Однако, несмотря на это, все-таки решен ряд организационных вопросов по обеспечению данными о жилых строениях из базы данных БТИ Московской области. И сейчас службами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, нашего предприятия, а также МО БТИ регулируются детальные правовые, экономические и технические аспекты.

– Вы – человек объективный, не заинтересованный в искажении ценовой информации. На ваш взгляд, что сейчас происходит с ценами на жилье в столице? Стоят на месте, а если растут, то какими темпами?

– Недавно мы проанализировали поведение цены метра по округам в период с 2008 по сентябрь 2011 года. Оказалось, что есть несколько округов, где стоимость метра превысила докризисный уровень 2008 года. Цены растут. Не могу сказать, что в последнее время произошел резкий скачок. Если рассматривать период с января по сентябрь этого года, то цены росли на 0,5 – 1% в месяц. В 2008 году мы определили среднерыночную цену по округам за год в целом. То есть сюда попали и кризисные месяцы. А в 2007 среднерыночную оценку мы не проводили. В сентябре этого года цена метра в Западном округе уже скакнула заметно выше, чем в 2008 году. Она выросла по сравнению с докризисным периодом примерно на 24 000 рублей. Дороже, чем в 2008 году, метр сейчас в ЮЗАО и СЗАО. Примерно на докризисный уровень вышли цены в Северном, Северо-Восточном, Южном, Восточном округах. Цены на Юго-Востоке, в Зеленограде и ЦАО пока еще не достигли докризисного уровня.

– Существует ли какая-то информация о том, влияют ли масштабы строительства, проводимого городом, на среднерыночную цену в конкретном районе, где возводятся эти дома?

– Пока такой информации нет, но проследить это было бы интересно. Учитывая, что происходит в каждом конкретном округе. Где и что сносится, строится. Но мы занимаемся массовой оценкой только два года, а этого срока для выявления тенденции мало. Информация должна накапливаться.

На примере двух районов

– Передо мной графики по определению средней рыночной стоимости метра в двух районах: Дорогомилово и Басманный. Не могли бы вы их прокомментировать?

– Здесь как раз наглядно показано, что мы определяем. Мы берем адреса домов и раскидываем их по классам в зависимости от года постройки, материала стен и этажности. Далее смотрим цену предложения по продаже. Например, в Дорогомилово самые дорогие – это 5–8 этажные дома двухтысячных годов по-стройки. На втором месте в этом районе тоже новое жилье двухтысячных годов постройки, но только от 9 до 15 этажей. Самое дешевое жилье в этом районе в старых высотках, возведенных в период до 1957 года и с 1958 по 1968 год. Но Дорогомилово район специфичный. Далеко не все категории домов в нем представлены. Кроме того, его нельзя назвать спальным районом.

А вот ситуация в Басманном. Дороже всего здесь метр в домах небольшой этажности: от 2 до 4 постройки восьмидесятых годов. Второе и третье место сверху – у тех же категорий, что и в Дорогомилово. Дешевле всего в этом районе как малоэтажное, так и высотное старое жилье: 1958–1968 годов постройки. То есть любой человек, видя наши данные, может сориентироваться, сколько стоит его квартира в данный момент.

– Теперь о налоге на недвижимость... Для того чтобы его ввести, надо все оценить. Какая методика применяется для оценки домов, в которых мы живем?

– Именно методика массовой оценки в разных регионах будет применена для налогообложения. Заказчиком оценки является Росреестр. Он уже провел конкурс на ее проведение в 16 регионах, но пока не в столице и не в Подмосковье. Скорее всего, в ближайшее время будет проведена массовая оценка в нашем регионе. А жителям очень важно, как оценят их конкретную квартиру по массовой оценке в свете того, что планируется ввести налог на недвижимость. «Московский реестр» с удовольствием предоставлял бы данные по массовой оценке «Росреестру». С моей точки зрения наша классификация позволяет сделать оценку наиболее приближенной к реалиям стоимости городского жилищного фонда. В 2012 году, я думаю, оценка по Москве будет завершена. И каждый узнает, сколько стоят его метры.

Наталья Куляева