Каждый суд судит по-своему. Но главное – создать прецедент

Для разрешения квартирных споров люди обращаются в суды. Но так как статьи законов нередко бывают размыты (особенно это касается прав добросовестного приобретателя), то и судьи в разных районах Москвы решают один и тот же вопрос по-разному. Те, кто счел решение районного судьи несправедливым, обращаются в Московский городской суд. О практике Мосгорсуда на недавнем семинаре, посвященном правам добросовестного приобретателя и устроенном Гильдией риэлторов Московской области, рассказывал судья Юрий Беспалов. На основе его выступления и написана эта заметка.

Кто добросовестнее?
Бывает, что такие инвестиционные договоры или договоры долевого участия в строительстве составляются более чем оригинально. Вот какое было дело. Участвовал гражданин А. в долевом строительстве дома. И в договоре у него номер квартиры обозначен не был. Написано просто, что ему будет принадлежать трехкомнатная квартира такого-то размера. Если же площадь жилья в результате строительства увеличится или уменьшится, то все это пропишется в дополнительном соглашении. В нем же и будет обозначен номер квартиры.
Сказано – сделано. Дом построен, новоселья – на носу. И пришел господин А. смотреть квартиру. Она ему не понравилась! Тогда А. пошел в компанию и заявил, что отказывается от этой квартиры и выходит из договора. В своем заявлении он просил возместить ему убытки. У строительной же компании денег в тот момент не было, поэтому она пообещала их выплатить чуть позднее. И вот, оформив на себя право собственности, компания продает эту квартиру, а затем пытается клиенту эти деньги вернуть. Он же их не берет! И через 3 месяца вновь оказывается в фирме и пишет новое заявление о том, что отказывается от выхода из договора, просит признать за ним право собственности и передать ему ту квартиру. А для убедительности отправляется в суд.
Как быть суду? Как защитить права другого собственника, который эту квартиру купил? В инвестиционном договоре сказано, что он считается расторгнутым в одностороннем порядке, если помимо заявления клиента о добровольном выходе, организация-ответчик возвратила ему деньги. Но в данном случае фирма сразу денег не возвратила, а потом клиент их и брать не захотел.
Вопрос почти шекспировский: был расторгнут договор в одностороннем порядке или не был? Дело тянулось уже 4 года, пока не попало в Мосгорсуд. Он-то и решился поставить точку, признав второго приобретателя квартиры добросовестным.
А вот с компанией ситуация сложнее. Деньги, которые брать клиент не хотел, она вполне могла бы положить ему на депозит. Или перечислить через нотариуса.
Так что, заключая подобные договоры, будьте очень внимательны, выбирайте хорошую фирму и старайтесь в договоре все детально прописать. Тогда и в суде будет проще восстановить свои права.

Не забудьте о расписке
Реституция происходит, когда по судебному решению продавца и покупателя возвращают в исходное положение. То есть, одному возвращается квартира, а другому деньги. В какой сумме? Если в договоре стоит цена по БТИ, то Мосгорсуд ориентируется на момент расторжения договора, а не на данные пятилетней давности. Если значится рыночная стоимость квартиры, то возврату подлежит та сумма, в которую и оценивается квартира на рынке сегодня.
Суд требует предъявить письменное доказательство, свидетельствующее о том, какая именно сумма денег была передана по договору исполнения данного обязательства по передаче денег. Никакие другие доказательства (к примеру, два свидетеля) в расчет не принимаются. К делу может быть приобщена только расписка.

Николай Вяткин