Кредиты могут подешеветь

12 ноября в Москве началось размещение облигаций Московского ипотечного агентства. Когда-то в моде была фраза: «Жилье – локомотив экономики!» Не пошло. Приобретение квартир за наличные так и не стало массовым явлением. Если бы рассрочка, да на приемлемых условиях… И вот – свершилось! Облигации Московского ипотечного агентства должны привести к тому, что квартиры станут более доступными для населения. И тогда, видимо, надо будет изменить лозунг: «Ипотека – локомотив экономики!» Он-то станет совершенно реальным. Что же это за облигации? В чем их значение? Почему они снизят финансовое бремя приобретателей квартир? На эту тему мы беседуем с заведующей сектором ипотечного кредитования Департамента жилищной политики Анной ВОЛЧЕК.

В настоящее время ипотечные кредиты выдают четыре банка: Банк Москвы, Оргбанк, Русский банкирский дом, Российский капитал. Недавно к ним присоединился пятый – Дельта-банк. Условия кредитования, если говорить в целом о московской программе, довольно жесткие: рассрочка на 10 лет из расчета 15 проц. годовых в валюте. Понятно, что для большинства населения такие условия неприемлемы. За все время ипотечными кредитами воспользовались лишь две с половиной тысячи москвичей. И не случайно среди горожан росло недовольство: пообещали ипотеку, но никакого облегчения она москвичам не принесла. Банкам бы только денег больше «наварить». О людях они не думают.
Так ли это? Чтобы понять, откуда возникли «драконовские» проценты и сроки, рассмотрим более детально механизм жилищной кредитной политики.
Человек обращается за ссудой в банк. Из каких источников тот их возьмет? Ясно: из вкладов самих же граждан. Но если кредит долгосрочный – те же 10 лет, – то банк должен быть уверен, что на столько времени люди и оставят там свои сбережения. Других – гарантированных! – источников дохода у него нет. Но где вы видели, чтобы граждане столько времени хранили (или собирались хранить) свои вклады? Такого нет. Доверие к банкам, увы, подорвано. А в результате складывается парадоксальная ситуация: непременное условие успешной работы банка – соответствие активов и пассивов, но сбалансированности между ними нет и не будет. Да и откуда ей появиться? Ресурсы (поступление денег) краткосрочные, кредит же выдается на длительное время. Банк, таким образом, все время балансирует на грани банкротства.
К слову, заметим: в развитых странах ипотечные кредиты выдаются сроком на 30, а то и 40 лет (с соответственным уменьшением ежемесячного взноса). Для нас такая практика пока из области фантастики.
Чтобы разрядить финансовую ситуацию, сделать кредиты более доступными, а для финансовых учреждений исключить риск банкротства, было создано Московское ипотечное агентство. Оно покупает у банков-партнеров кредиты населения и таким образом рефинансирует их. Те, говоря профессиональным языком, уступают ему права по кредитным договорам. Таким образом, агентство восполняет, компенсирует банкам тот дефицит средств, который может возникнуть из-за того, что граждане вдруг заберут свои вклады, оголив таким образом счета кредитного учреждения. А каковы источники финансирования самого агентства? Это его собственные средства, которые поступают из бюджета города, его уставный капитал, ведь учредителем агентства является правительство Москвы.
Сегодня уставный капитал агентства составляет 520 млн. рублей. А что дальше? Когда эти деньги будут израсходованы, откуда придет пополнение? Понятно ведь, что вечно на бюджет рассчитывать нельзя. Тогда и родилась идея выпуска облигаций, срок погашения которых тот же, на который выдаются кредиты, – 10 лет. Эти облигации являются корпоративными ценными бумагами, которые будут размещаться на российском фондовом рынке, а по своей сути они именно ипотечные ценные бумаги. И такие облигации впервые в России появятся именно в Москве.
Есть ли надежда, что их приобретут? Безусловно. И даже не надежда, а я бы сказала так: 100-процентная уверенность. Здесь мы опираемся на мировой опыт – подобные бумаги являются наиболее привлекательными для так называемых институциональных инвесторов: Пенсионного фонда РФ и страховых компаний, ибо по роду своей деятельности им надо вкладывать свои средства в самые надежные и долгосрочные источники дохода. В этом смысле может ли быть лучший объект, чем недвижимость? Доходность облигаций – 10 проц. (на чем и основана эмиссия бумаг), понятно, что она гарантирована: с годами стоимость недвижимости будет только расти.
При этом замечу, что само Московское ипотечное агентство рассчитывает на минимальную прибыль: ведь кредиты выкупаются им из расчета 11 проц. Разница –
1 проц. Впрочем, самим банкам такая ставка не диктуется. Они устанавливают ставку в 15 проц., оставляя себе расходы на риски и обслуживание кредитов 4 проц.
Понятно, что в основе обеспеченности бумаг лежат кредиты населения. Но если Московское ипотечное агентство по каким-то причинам не сможет выполнить своих обязательств? Тогда всю ответственность возьмет на себя город, правительство Москвы. Нужны ли большие гарантии? Государственная – самая надежная.
Но и это еще не все. Чтобы повысить привлекательность облигаций, Московское ипотечное агентство объявило об условиях обратного выкупа своих облигаций еще до срока погашения, уже к 1 мая 2004 года в пределах общего объема эмиссии: 2,2 млрд. руб (безотзывная оферта была опубликована 5 ноября 2002 года). Иными словами, инвесторы ничем не рискуют: менее чем через два года они смогут полностью вернуть свои деньги. Понятно, что это еще больше повысит привлекательность бумаг, и заинтересует ими не только названных инвесторов, но и другие финансовые учреждения, и даже частных лиц. Стоимость одной облигации – одна тысяча рублей.
Что же дадут новые облигации для населения – именно для тех, кто собирается покупать квартиры и рассчитывает прибегнуть к кредитам? По мере размещения облигаций, привлечения к ипотеке все большего числа инвесторов, причем, крупных, будет снижаться доходность ипотечных ставок. А это значит, что снизится ставка по выкупу кредитов, а сами кредиты будут дешевле, доступнее для населения. Точные прогнозы строить трудно, но по приблизительным прикидкам с 15 проц. они могут уменьшится до 10, а то и 8. Увеличатся и сроки предоставления рассрочки. При этом снизятся комиссионные проценты банка: с 4 проц. (как сейчас) до одного. Это вполне реально. Ведь чем больше людей обратится к ипотеке, тем меньше будут накладные расходы, связанные с обслуживанием клиентов.
Эмиссия облигаций зарегистрирована 4 ноября, и они уже начали свой путь на фондовом рынке страны: размещение их, как и было намечено, осуществляется с
12 ноября. С этого дня, как мы считаем, облигации стали приобретать известность, зарабатывать свой авторитет, писать свою имиджевую историю. Не сомневаемся: им предстоит долгая и успешная жизнь. А то, что они дадут новый мощный толчок развитию ипотеки, будут способствовать решению важнейшей социальной задачи: сделать покупку жилья более привлекательной, доступной для граждан – это, несомненно.

Уже после того, как состоялась беседа, мы узнали, что в первый же день –12 ноября – все ипотечные облигации были размещены. Наши поздравления Московскому ипотечному агентству, а главное – всем москвичам. Сделан первый шаг к доступным квартирам, возможно, и более значительному рубежу – решению острой жилищной проблемы в столице.

Иван Гавриков