Куда податься «неочереднику», мечтающему о новой квартире?

Жилищные условия у семьи Щукиных до недавнего времени были вполне приличными. Просторная трехкомнатная квартира в семнадцатиэтажном доме в Крылатском на четверых человек: мужа, жену и двоих дочерей. Естественно, что о постановке на улучшение жилищных условий речь не шла. Но время шло, дочери выросли.

Старшая вышла замуж и родила ребенка. Несмотря на то, что муж дочери в квартире не прописан, в родительской «трешке» семья теперь проживает вшестером. Что же посоветовать Щукиным, которые очередниками не являются и в городских программах участвовать не могут?

Еще раз о банковской ипотеке
Во-первых, для «неочередников», желающих улучшить свои жилищные условия, существует несколько схем кредитования.
При классическом банковском кредитовании человеку предоставляется кредит под залог недвижимости. Форма банковской ипотеки существует в городе уже около 6 лет. Но за это время выдано всего лишь около 2,5 тыс. кредитов: любому банку выгоднее выдать кредит коммерческой компании на полгода-год на закупку куриных окорочков, чем конкретному человеку – на приобретение жилья на 15–20 лет.
Потенциальный покупатель квартиры должен иметь на руках не менее 30 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. Максимальная величина ипотечного кредита, предоставляемого банком, – 70 процентов. Выплаты долга и процентов по кредиту не должны превышать 30–40 процентов от ежемесячного дохода заемщика.
Небольшое число выданных банками кредитов объясняется и тем, что процентные ставки довольно высоки – в среднем под 11–15% годовых в валюте. (Правда, Москва сегодня ведет переговоры с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию о совместном проекте, в рамках которого заемщикам будут предложены более выгодные условия.)
Тем не менее, если задаться целью, можно обнаружить весьма привлекательные предложения кредитования.

Кредит потребительский и беззалоговый
Например, у Сбербанка есть целая программа – «Потребительское кредитование на неотложные нужды». Особенности этого кредита в том, что им можно воспользоваться в совершенно различных целях, в том числе и для улучшения жилищных условий. Сумма кредита ограничена только ежемесячным доходом. При этом процентные ставки по рублям составляют 19% годовых, то есть меньше 2% в месяц, по валюте – 12% годовых, что составляет 1% в месяц.
Конкретный пример. Если у человека ежемесячный доход равен 400 долларам, то можно взять кредит в размере 7000 долларов. Процентная ставка составит 12%, срок погашения – 60 месяцев.
А участник другой программы – «Беззалоговый квартирный кредит Сбербанка», имеющий ежемесячный доход 315 долларов после налогообложения (около 10 тысяч рублей), может взять кредит 10000 долларов. При этом ежемесячная сумма к погашению составит изначально 161 доллар, а потом будет убывать.
Такая схема наиболее приемлема для обмена с доплатой, потому что в таких кредитах не возникает права залога банка на приобретаемую площадь.

Банк – молодежи
Можно найти и программы кредитования для молодых семей до 30 лет. Например, для участников программы Национального резервного банка не имеет значения, являются ли они очередниками и даже прописаны ли они в Москве. Главное, чтобы молодожены работали на государственных или коммерческих предприятиях столицы. Кредит хорош тем, что первоначальная сумма, требующаяся от молодых семей в счет оплаты квартиры, составляет около 5%. Причем сразу же при выплате этой суммы квартира оформляется в собственность. Напомним, что большинство программ ипотечного кредитования работают при наличии у заемщика 30 процентов собственных средств на покупку квартиры. Предположим, что приобретается типовая двухкомнатная квартира, цена которой на рынке 60000 долларов. Соответственно, 5% от этой суммы составят всего 3000 долларов. Годовая процентная ставка при этом виде кредита – 13–15%. Этот кредит рассчитан на 10 лет. За весь этот период ежемесячный платеж банк не имеет права менять.
Вид кредита интересный, но получить его тоже непросто. Разговор по этой программе с молодой семьей банк начнет при условии, что муж и жена работают и совокупный семейный доход составляет 1000 долларов США после налогообложения.

Об ипотеке небанковской
Строительная сберегательная касса. Это открытое акционерное общество со стопроцентным участием правительства Москвы.
В ССК – условия, отличающиеся от банковского кредитования. Дом возводится приблизительно год. За это время участник программы должен внести в ССК 50% от стоимости приобретаемой квартиры. Как только дом построен и принят Госкомиссией, квартира, оплаченная наполовину, оформляется в собственность человека с одновременным ее залогом, то есть с той же самой ипотекой. Только кредит человек получает не деньгами, как в банке, а квадратными метрами. Остальные 50% необходимо внести в течение 3 лет. Причем проценты ниже банковских: от 5 до 8% годовых в валюте. Кредиты под 5% годовых получают молодожены.
Но и этой формой улучшения жилищных условий может воспользоваться далеко не каждый житель. ССК строит жилье в Западном административном округе. В ЗАО метр изначально дороже, чем в Марьине или Бутове. В домах, возводимых ССК, средняя стоимость квадратного метра сегодня – 1400 долларов. Вот и считайте, какой доход должен быть у человека…
Хотя деятельность ССК будет расширяться на другие районы и округа столицы. Те, где метр стоит дешевле.

Назад, в кооперативы
Еще одна возможность для жителей столицы улучшить свои жилищные условия – стать членами жилищно-строительного кооператива (еще их называют кредитными союзами или кредитными потребительскими кооперативами). Нынешние кооперативы похожи на кассы взаимопомощи, существовавшие в советские времена на каждом предприятии. В основе схемы – принцип взаимокредитования членов-пайщиков.
До выплаты пая целиком квартира приобретается не на физическое лицо, а на юридическое – кооператив. Изначально пайщики въезжают в квартиры по договору безвозмездного пользования и продолжают выплачивать оставшуюся часть пая. Квартира оформляется в собственность только при полной выплате пая.

Наталья Андреенкова