Куда пойдем из тихой гавани?

«Пугалок» в отношении 2012 года сегодня множество: от пресловутой второй волны финансового кризиса до чуть ли не «конца света» по календарю майя. Но попробуем отбросить мистику и эмоции, зададимся вполне прогматичным вопросом: как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшее время?

Во власти иллюзий

В нынешних условиях о приходе кризиса говорить несколько странно, так как он, по сути, никуда и не уходил. Просто на протяжении последних двух лет у некоторых людей возникла иллюзия, что он закончился. Но это не так.

Финансовая нестабильность в виде резких скачков всех котировок – как вниз, так и вверх – будет иметь место и в 2012 году. Но никакого финансового апокалипсиса, конечно же, не произойдет. Цены на нефть, золото или недвижимость, как и курсы валют, могут на какой-то непродолжительный период заметно просесть, потом опять подскочить, но жизнь на этом не остановится. Более того, постоянная эмиссия денег в среднесрочной и долгосрочной перспективе будет приводить к удорожанию невосполнимых ресурсов, таких, как нефть или золото. Что же качается недвижимости, то влияние инфляционных процессов на нее двояко.

С одной стороны, обесценение денег должно приводить к удорожанию квадратного метра – в нашей стране многие помнят это по гиперинфляции 90-х. Но с другой стороны, рост цен на товары первой необходимости (бензин, транспорт, продукты питания и т.д.) в условиях инфляции «отъедают» все больше средств, не позволяя людям ни накопить на покупку квартиры, ни платить за ипотеку.

Обычно в таких условиях доходы основной массы граждан растут медленнее темпов инфляции, поэтому возникает следующая картина. Если изначально семья могла платить по ипотеке, скажем, 50% от своего дохода, то в условиях опережающего роста цен на товары первой необходимости на ипотеку остается только 40% дохода, потом – 30%, 20% и т.д. Растет число дефолтных квартир, что увеличивает предложение на рынке, и вкупе со снижением платежеспособного спроса толкает цены вниз.

Как мы строимся

Пожалуй, основной и единственный аргумент всех ярых сторонников подорожания жилья состоит в том, что объемы строительства все время снижаются. Впрочем, я всегда указывал на спорность этого аргумента, а сейчас его вообще можно поставить под сомнение. Начиная с 2008 года объем построенного жилья в Москве, действительно, снижался с каждым годом, но, похоже, в 2011 году этот показатель наконец-то нащупал «дно». Так, в 2010 году было сдано 1,77 млн кв. метров жилья, и, по предварительным данным, в 2011 году построено примерно столько же.

Но главное не в этом. Из 5 миллионов квадратных метров, которые Москва строила в 2006–2007 годах, на продажу возводилось все равно около 2 миллионов, а все остальное – для социальных программ, очередников, переселенцев из пятиэтажек и т.д. Поэтому существенное сокращение строительства в столице, о котором так любят говорить, произошло в основном за счет социального жилья. При этом коммерческое, которое идет на продажу и формирует рынок и цены, как было на уровне примерно 2 миллионов метров в год, так и осталось. Более того, при сокращении числа строек в Москве симметрично растет их число в Подмосковье. А в отношении жилья Москва и Подмосковье давно уже представляют собой единой рынок. Поэтому, если говорить обо всем московском регионе в целом, то происходит скорее не сокращение, а рост объемов строительства. И это еще одна из причин, по которой в 2011 году цены не показали заметного прироста – не так уж и мало на рынке нового предложения, как кажется. В уникальных местах в историческом центре Москвы строить действительно стали меньше, чем 5–10 лет назад, но в целом в московском регионе – нет.

«Пузырь» сдувается

Напрашивается следующий вывод: в 2012 году, как и в последующие годы, на рынке недвижимости будут противоборствовать две группы факторов. Первая, очевидно, должна толкать цены вниз – это ухудшение уровня жизни и сокращение реальных доходов населения за счет сложной макроэкономической ситуации, повышения налогов, роста цен на энергоносители и товары первой необходимости.

Но стоит и угроза инфляции, существенное обесценение всех валют за счет активной эмиссии денег, которая в ближайшие годы представляется неизбежной. Сила этих противоборствующих факторов примерно равна. Можно даже сказать по-другому: власти будут «допечатывать» примерно столько денег, сколько нужно для того, чтобы скомпенсировать негативные процессы в экономике – отсюда и тезис о примерном равенстве указанных противоборствующих сил. Не будь всего того негатива, который описан выше, и можно было бы прогнозировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы в разы – деньги обесцениваются, реальный актив дорожает. Не будь реальной угрозы усиления инфляции и на основе всех негативных факторов, перечисленных выше, можно было бы прогнозировать падение цен на недвижимость раза в полтора-два, как это уже имело место в США и ряде других стран несколько лет назад, да и отчасти в России в 2008–2009 годах.

Но в жизни все сбалансировано, и эти две мощные силы в ближайшие годы должны будут сойтись в поединке. Что будет в итоге? Цены на недвижимость упадут, но не в явном виде. Скорее всего, мы не увидим, что вместо 5000$ за квадратный метр через 3 года индекс стоимости жилья будет только 3000$. Скорее всего, он будет те же 5000$, но при инфляции, скажем, порядка 15% в год (сложным процентом), сохранение цены – это, по сути, неявное снижение реальной стоимости в полтора раза.

Проще говоря, на текущий момент есть как сильные факторы, которые работают в сторону понижения цен на недвижимость, так и не менее сильные – они работают в сторону их повышения. И если сконцентрироваться на одной из этих групп, то можно прийти к выводу, что цены должны сильно вырасти или сильно упасть. Скорее всего, в 2012 году мы увидим немало таких категоричных и разнонаправленных прогнозов. Одни, ссылаясь на инфляцию, будут утверждать, что цены на недвижимость взлетят до небес. Другие, ссылаясь на весь макроэкономический негатив – что рухнут. Однако, думаю, в ближайшие годы эти две группы факторов будут уравновешивать друг друга и даже через несколько лет их уровень окажется близким к нынешнему. А на фоне инфляции, которая станет нарастать в ближайшие годы, это означает неявное удешевление недвижимости, то есть как раз «мягкий» вариант окончательного «сдутия» того самого «пузыря», которой возник на московском рынке недвижимости в 2005–2008 годах и пока еще не «сдулся» окончательно.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»