Квартиры для берлинцев: бери – не хочу

Квартиры для берлинцев: бери – не хочу

Недавно в Берлине прошел международный семинар «Современный уровень развития управления, финансирования и форм собственности в городском жилищном секторе», в котором участвовали и специалисты из Москвы. В ходе встречи хозяева познакомили гостей и с тем, как в Берлине решается жилищная проблема. Мы попросили одного из участников семинара, начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталия Акимкина поделиться своими впечатлениями.

Жилищной проблемы, в нашем понимании, в Берлине нет. Рывок был сделан в конце 50-х годов как в западной, так и в восточной части города. Правда, в Восточном Берлине качество строительства оказалось невысоким, но количественную проблему удалось решить. В настоящее время в городе, можно сказать, переизбыток жилья: предложение превышает спрос примерно на 6 проц. Не люди ищут квартиры, а квартиры – их.
А какова структура тамошнего жилищного фонда? В основном квартиры не покупаются, а арендуются. Нет как таковой и приватизации. В собственности (если иметь в виду многоквартирные здания) находится лишь 20 проц. жилья. Немного и частных домов – менее 8 проц. Так что аренда остается основной формой жилищных отношений.
Здания принадлежат главным образом акционерным обществам, у которых знакомая нам аббревиатура: ЖСК. Но расшифровывается она так: жилищно-строительные компании. Именно им город передал право на возведение и эксплуатацию строений (часть акций оставив себе). Словом, одна организация и строит дом, и управляет им, и заботится о его содержании.
Реформа с передачей строительства частным компаниям произошла в 1992 году. Вызвана она тем, что в бывшей Восточной Германии жилищный фонд катастрофически ветшал, бюджет новой объединенной страны явно не «потянул» бы на его модернизацию. Между тем повышение стандартов жилья в обеих частях страны было отнесено к числу первоочередных национальных задач. Тогда и нашли выход: передавая дома коммерческим компаниям, главным условием поставили реконструкцию стареющих зданий, создание благоприятных условий для проживающих там людей. В свою очередь, чтобы заинтересовать компании, сенат Берлина предоставил им значительные льготные кредиты под новое строительство. Реформа себя оправдала. Капитальный ремонт домов в восточной части города пошел быстрее.
У нас сразу возник вопрос: если дома находятся в собственности частных организаций, то не взвинчивают ли они цену на аренду жилья, по силам ли берлинцам квартирные траты? Оказалось, что, хотя строительство отдано на откуп рынку, сам рынок строго контролируется государством.
Арендная плата регулируется федеральным законом, его нарушение может привести к тому, что компанию просто лишат лицензии. Минимальная цена за аренду, если брать сложившуюся застройку (дома, в которых относительно давно не было капитального ремонта), не должна превышать три евро за 1 кв. м. Накиньте еще два за коммунальные услуги получится пять евро. Если принять средний размер берлинской квартиры в 70 кв. м, то окажется, что семья тратит на аренду примерно 350 евро в месяц.
Много это или мало? Среднедушевой доход семьи колеблется от 1300 до 2100 евро. Таким образом, среднестатистическая немецкая семья расходует на свое проживание примерно 12 проц. общесемейного дохода, или, как говорят немцы, «хозяйства». Бывает, конечно, и больше. Но здесь как раз и вступают в силу федеральные нормы: если плата превышает 25 проц. всего семейного дохода, то граждане имеют право на получение городской субсидии.
На субсидиях, пожалуй, следует остановиться особо. Это целый хозяйственный институт с хорошо разработанной теоретической и практической базой. Размер субсидий строго дифференцирован и зависит от множества факторов. При этом берется во внимание не только доход семьи, но и другие моменты: ее состав, социальное положение, число детей, благоустройство квартиры и даже продолжительность проживания в доме.
Но вот доходы семьи вырастают. Она в этом случае либо платит все 100 проц. за жилье, либо перебирается в более комфортную квартиру. При этом структура жилищного фонда не меняется: оставленные квартиры (и это было одним из условий передачи домов в распоряжение ЖСК) по-прежнему числятся «социальными», т. е. повторно заселяются семьями, чьи доходы относительно невелики. Тем не менее количество социального жилья неизменно сокращается. Если на начало 1992 года оно превышало 24 тыс. квартир, то сейчас – менее 10 тыс. Процесс, как видим, медленный (что понятно, если учесть нагрузку на федеральный бюджет, которую принесло объединение Германий), но стабильный и свидетельствует о росте благосостояния населения, особенно его восточной части. Хотя разница в уровне жизни западных и восточных немцев все еще остается существенной.
Качество обслуживания жилья в Германии очень высоко. Понятно, что за этим следят муниципальные органы – в Берлине есть организация, напоминающая нашу Мосжилинспекцию. Но главным стимулом повышения стандартов обслуживания является все же не строгий контроль, а конкуренция между жилищно-строительными компаниями. Ведь в стране, как я уже говорил, переизбыток жилья, а пустующие квартиры – это не только прямой убыток, но и дополнительные расходы: их надо отапливать, охранять, что ложится тяжелым финансовым бременем на строительные компании. И тогда вступают в силу законы рынка. С одной стороны, они ведут к тому, что снижается арендная плата за жилье, с другой – повышается качество его обслуживания. Ведь для человека, выбирающего квартиру, содержание дома является одним из определяющих факторов.
Невольно вспомнил наши дирекции: зарплата их работников никак не зависит от того, довольны жильцы эксплуатацией дома или нет. В Германии совсем не так. Одна организация и строит, и содержит дом. А потому, чтобы успешнее шла продажа, больше внимания приходится уделять обслуживанию жилья. Что с успехом и делается.
И еще одно наблюдение: в Берлине, как и во всей Германии, очень мало и кондоминиумов, и организаций, соответствующих нашим товариществам собственников жилья. И не только потому, что жилье в основном арендуется, а не находится в собственности, но просто общественное самоуправление жилищным фондом не всегда целесообразно. Ведь даже без понукания и контроля со стороны жильцов сами организации, отвечающие за содержание строений, заинтересованы в его улучшении.
Тем не менее определенное количество товариществ существует. И, как мы узнали, число их будет расти. У меня по сему поводу состоялся интересный разговор с профессором берлинской «Профакадемии» д-ром Фрицем Шмолем:
– Развитие общественных форм самоуправления – требование Европейского сообщества. А потому государство стимулирует их создание: в законе о частных квартирах есть ряд статей, посвященных ТСЖ. Объясняется это общей тенденцией развития демократии в стране: жилищно-строительные компании не должны быть монополистами в управлении жилищным фондом, необходимо искать и другие формы. Товарищества – и есть такая альтернатива.
Но это еще не все. Необходимость создания ТСЖ в Германии диктуется еще и возникновением правовых коллизий. Ведь если в доме появляется одна или несколько частных квартир, то их владельцы просто обязаны создать товарищество. Ибо кроме квартир им принадлежит и часть общих помещений: лестничных площадок, холла, подвалов и т. д., то, что называется общей долевой собственностью. Ее надо обслуживать, а кто это должен делать, как не сами собственники? В то же время из общего имущества можно извлекать прибыль, которая, естественно, принадлежит владельцам квартир. А это, в свою очередь, может вызывать трения между людьми. Чтобы их избежать, люди и создают жилищные объединения, где все вопросы решаются сообща, демократическим путем.
Каковы дальнейшие пути развития жилищной политики Германии? Она меняется в сторону увеличения частного сектора. В настоящее время государство разрабатывает различные пути, стимулирующие покупку квартир, – выдает кредиты, вводит налоговые льготы. Например, появилась такая норма: гражданин, вкладывающий деньги в жилье, освобождается от налога на прибыль, именно на ту сумму, которую составляют его жилищные инвестиции. Увеличение доли собственников потребует, естественно, и новых форм управления домами. Поиски в этом направлении идут. Но то, что эксплуатация и содержание жилищного фонда в Германии останутся высокими – несомненно.

Илья Грибов