Обмана бояться – к риелтору не ходить?

Обмана бояться – к риелтору не ходить?

Торговля, сказал кто-то из мыслителей, – это школа обмана. И торговля недвижимостью, добавим мы, не исключение. Так и риелторам порой приходится прибегать к невинной лжи – во спасение, однако некоторые «специалисты» ради выгодной сделки готовы идти на откровенный обман. Расплачиваются за все эти уловки неискушенные клиенты: деньгами, нервами и временем.

Бери, что дают

На небезопасном рынке недвижимости сопровождение сделки грамотным риелтором служит гарантией удачно проведенной операции. Но перед тем как искать такого профи, нелишним будет представить себе детали будущей сделки. Это можно сделать, изучив объявления в Интернете и прессе: приблизительно оценить продаваемую квартиру исходя из стоимости подобного жилья или выяснить примерный размер платы за наем в требуемом районе.

Адекватно оценивать сумму сделки необходимо, ведь чтобы выгодно продать или сдать жилье, вместе с реальным объявлением риелтор может разместить в базе данных несколько придуманных. Следует остерегаться вариантов с подозрительно низкой ценой: не исключено, что таких предложений вообще не существует, и риелтор просто привлекает клиентов.

Явившись на осмотр жилья, потенциальный покупатель узнает, что «квартира, к сожалению, уже продана, зато есть несколько других, ничуть не хуже». Он наверняка согласится посмотреть эти варианты – все равно ведь уже приехал! – и попадет в ловушку, потому что предлагаемое жилье будет дороже. Но повышение цены риелтор со знанием дела объяснит, да еще и покажет несколько схожих объявлений, уже с заоблачными цифрами. Словом, от добра добра не ищут, бери, что дают!

А будущий наниматель вряд ли пройдет мимо предложения задешево снять аккуратную, хорошо обставленную, расположенную недалеко от центра квартиру. Риелтор будет тянуть время – мол, хозяин никак не может показать жилье, потом сделка обязательно сорвется, и наниматель, которому зачастую нужно решить вопрос с жилплощадью как можно быстрее, согласится раскошелиться ради другого, уже не такого выгодного варианта.

И никакого мошенничества

Не секрет, что многие из незатейливых объявлений, якобы написанных собственниками жилья, – дело рук риелторов. «Продам двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии, без посредников», – гласит объявление с весьма привлекательной для покупателя ценой. И кто же ответит на звонок желающего осмотреть квартиру? Конечно, риелтор!

Покупателю объяснят, что хозяин жилья спешно отбыл, далеко и надолго, поручив ведение дела надежному человеку. В лучшем случае «надежный человек» просто уведет клиента из-под носа конкурентов, в худшем – «разведет на деньги»: намеренно затянет выполнение сделки, за этот срок квартира подорожает, затем якобы найдутся другие покупатели, и сумма снова увеличится, потом придется доплатить за проверку жилья и оформление документов...

Подобные уловки любопытны тем, что доказать факт обмана и уж тем более мошенничества трудно, все разыгрывается весьма правдоподобно. Пришедший на осмотр съемной квартиры наниматель сталкивается с другими желающими снять именно эту квартиру. «Конкуренты» заявляют о намерении заплатить больше, и начинается что-то вроде соревнования – кто подороже предложит.

С подобной уловкой может столкнуться и покупатель: неожиданно объявится соперник, присмотревший именно эту квартиру и, главное, готовый платить. Итогом торга станет завышение цены и позорное бегство «не потянувшего» круглую сумму конкурента, только вот кто в этой ситуации будет в выигрыше на самом деле?..

Риелтор, выступающий на стороне покупателя, может вынудить продавца согласиться с явным занижением цены на квартиру. В базе данных вдруг появится ворох объявлений о продаже схожих квартир – разумеется, по цене гораздо ниже той, на которую рассчитывает собственник жилья. Чтобы выдержать «конкуренцию», он может согласиться на невыгодные условия.

Обман неопытной души

Как правило, потенциальные клиенты частных маклеров и агентств недвижимости недооценивают важность психологического фактора. И совершенно напрасно, ведь хитрецу иногда достаточно всего-навсего выманить неосведомленного клиента на встречу, а там, как говорится, дело техники: человека можно уговорить, уболтать, вовремя отвлечь...

Так, не всякий клиент будет требовать прайс-лист и считать «копейки», которые изобретательные помощники возьмут с него за осмотр квартиры, изготовление ксерокопий документов, оформление каждой «бумажки» – нужной и не очень. Далеко не всякий клиент способен стоять над душой риелтора, проверяя каждый его шаг, удостоверяясь, что оформление сделки действительно затягивается, и сдвинуть дело с мертвой точки поможет тысяча-другая...

Не имеющие опыта проведения сделок с недвижимостью люди легко поддаются и на другую уловку – платят за доступ к «эксклюзивным» базам данных, объявления из которых якобы еще не были опубликованы в открытом доступе. На деле клиентам приходится довольствоваться обычной базой, сводом собранных по разным источникам объявлений – и это еще в лучшем случае.

Несведущего человека можно обмануть и более легким способом. Стремясь представить «товар» в выгодном свете, горе-риелтор умалчивает о недостатках недвижимости или приукрашивает ее. Предложение на ходу «корректируется» под нужды клиента: это касается расстояния до центра или станции метро, возраста дома и инфраструктуры, площади и состояния квартиры, личностей соседей и наличия перепланировки – словом, всего, что представляет важность для покупателя или нанимателя жилья.

От простого к сложному

Немного поднаторевших в квартирных делах клиентов обмануть более сложно, но тоже возможно. Например, покупатель щедро расплатится за проверку «юридической чистоты» жилья, которая на деле ограничится получением выписки из домовой книги – причем даже не расширенной, архивной, а обычной, где указаны лишь зарегистрированные на жилплощади в данный момент.

Невнимательность или откровенное нежелание «специалиста» проверять жилье может обернуться серьезными проблемами: не исключено, что после продажи объявятся неучтенные наследники, родственники, чьи права при приватизации были нарушены, не дававшие разрешения на сделку супруги или другие лица, имеющие право претендовать на квартиру. Не говоря уже о том, что продавец или наймодатель может оказаться человеком скандальным, а то и вовсе неадекватным.

Желание агентства недвижимости заключить договор об оказании услуг само по себе достойно похвалы, однако, к сожалению, не всегда гарантирует спокойствие клиента. Не секрет, что в таких договорах зачастую прописывается лишь одна обязанность риелторов – предоставить информационные услуги. Клиент, подписавший договор не глядя, получает пресловутую базу данных, и на этом обязанности агентства формально считаются выполненными.

Всевозможные гарантии, выдаваемые риелторами, на поверку могут оказаться совершенно бесполезными. Клиент вряд ли откажется от составления гарантийного письма, согласно которому риелтор вернет деньги, если сделка сорвется. Только вот письмо это зачастую составляется так, что непонятно, кто, кому и на какие цели выдал деньги.

То же самое касается расписок и авансов: «специалист» ни за что не вернет полученные деньги. Обманутый клиент решит обратиться в суд, где и выяснится, что документ, на который он так уповает, представляет собой никчемную «бумажку» – без указания суммы, подписей или реквизитов сторон.

Кто-то теряет, кто-то находит

Что же делать тем, кто собирается совершить сделку с недвижимостью, но совершенно не разбирается в юридических тонкостях, а теперь еще и наверняка опасается аферистов, прячущихся под маской риелтора? Конечно, можно заняться сделкой лично, однако в этом случае велик риск потерять немалую сумму или квартиру, став жертвой аферистов. Гораздо надежнее найти добросовестного, серьезного помощника из солидного агентст-ва. Ориентироваться в поисках стоит на такие критерии, как опыт работы фирмы, ее репутация, прозрачность общения с клиентами, адекватные цены на услуги.

Доверять рекламе на досках объявлений слишком опасно, идеальный вариант – получить рекомендации о деятельности агентства от знакомых или родственников. Лучше остановить выбор не на одном из частных маклеров (среди которых, увы, зачастую и попадаются мошенники), а на риелторской фирме. Стоит помнить о том, что под видом подразделения крупного агентства может действовать фирма-однодневка, поэтому лучше проверить документы организации.

Поищите сведения о фирме в Интернете, почитайте отзывы о работе риелторов, проверьте, не значится ли выбранное агентство в одном из «черных списков». Не стоит недооценивать и личные впечатления от визита в офис фирмы: иногда с первых же слов можно понять, насколько компетентны и внимательны сотрудники, готовы ли они ответить на любые вопросы и «подогнать» стандартный договор под конкретную сделку.

Не отступать и не сдаваться

Свести риск обмана к минимуму поможет осведомленность в жилищных вопросах и разумная осторожность. Если риелтор юлит, неадекватно оценивает стоимость недвижимости, уговаривает на неприемлемые условия, лучше подыскать другого специалиста. Не отступайте от намеченного, не соглашайтесь на осмотр других вариантов, если у риелтора что-то постоянно срывается и не получается.

Важно четко представлять, что снять жилье в центре за 15 тысяч рублей или купить квартиру в столице за пару миллионов «деревянных» вряд ли получится: объявления, сулящие подобные «чудеса», лучше игнорировать. Осматривайте жилье тщательно и в светлое время суток – в сумерках трудно понять, какой вид открывается из окна, к тому же электрический свет помогает скрыть недостатки квартиры.

Никогда и ничего не подписывайте, предварительно не изучив каждый пункт документа. Заключая договор на оказание услуг, проверьте, чтобы обязанности риелтора были указаны полно и ясно: не только предоставление информации, но и подбор вариантов, сопровождение сделки, проверка документов. Следите за тем, чтобы расписки и прочие важные бумаги заключались от имени агентства со ссылкой на сотрудника и документ, на основании которого он действует (доверенность).

Лучше не подписывать типовой договор агентства, а настоять на том, чтобы документ доработали под конкретные условия: например, четко, вплоть до типа дома и района, указали, какую квартиру нужно подобрать. Старайтесь контролировать действия риелтора, просите его показать документы, которые он собирает в ходе проверки жилья или подготовки к сделке.

Безусловно, видеть в каждом риелторе потенциального мошенника не стоит. Потратив некоторое время на поиски, вы наверняка найдете опытного специалиста, который не только с пониманием отреагирует на ваше желание контролировать его работу, но и действительно с успехом проведет нужную вам сделку.

Александра Бузина