Обманчивая теория экономических циклов

Ушедший год поставил перед аналитиками и экспертами рынка недвижимости новую нелегкую задачу. Рынок вернулся на докризисный уровень и даже превысил его. Что же дальше? Будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности или же наступит стабилизация цен? Для ответа на эти вопросы попробуем отыскать объективные критерии, позволяющие сориентироваться на рынке недвижимости.

Веселая осень
После кризиса 1998 года никто не сомневался в предстоящей динамике рынка недвижимости – долларовые цены пойдут вниз. В середине 1999 все понимали, – падение цен прекратится, так как стоимость жилья приблизилась к себестоимости строительства. С 2000 года стало очевидно: с улучшением макроэкономической ситуации цены будут расти, постепенно возвращаясь к докризисной отметке – в среднем 950$ – 970$ за квадратный метр жилья
– Развитие рынка недвижимости в наступившем году во многом определяется тенденциями ушедшего года, – считает Олег Репченко, аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости. – Он принес прирост цен на жилье на 15-20% в зависимости от сегмента. Это существенно меньше, чем прирост 2001 года, который составил 30-35%. На первый взгляд наблюдается замедление роста цен и плавный переход к стабилизации, которая может смениться дальнейшим снижением цен в силу перенасыщения рынка.
Однако более детальное изучение ситуации, основанное на построении еженедельного индекса стоимости, выявляет более сложную ценовую динамику. Рост цен в 2002 году происходил очень неравномерно. Первые 3 месяца рынок рос очень медленно, менее, чем на 1% в месяц. В апреле рост цен почти прекратился, и с мая по июль существовала полная стабилизация – цены почти застыли как раз на докризисной отметке. Большинство обозревателей были готовы поверить, что скоро начнется снижение цен в согласии с теорией экономических циклов.
Но рынок повел себя совсем по-иному. Уже в августе уровень цен поднялся на 1,7%, в сентябре – на 2,3% и около 3% – в следующие месяцы! В итоге более половины годового прироста пришлось на три осенних месяца. Осенний подъем рынка 2002 года во многом повторил темпы 2001 года, что поставило под сомнение гипотезу плавного перехода к стабилизации цен и наступления скорой рецессии в 2003 году.

Ждем весны
Докризисный уровень цен является для большинства риэлторов магическим. Возможно потому, что он близок к психологическому барьеру в 1000$ за квадратный метр. За 12 лет существования рынка недвижимости в России цены редко поднимались выше – фактически только в середине 90-х, когда происходил бум продажи квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам. Когда на более-менее сформировавшемся рынке недвижимости 1998 года индекс стоимости поднялся до этого уровня – случился кризис, снова оставив впечатление, что такие цены являются избыточными. Поэтому совершенно естественна реакция большинства специалистов – «цены на жилье завышены, скорее всего, искусственно – все это хорошо не кончится…».
Но как считает Олег Репченко, ситуация предстает в совершенно ином свете, если задаться вопросом, чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодня благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье, как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж, приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы, как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала создают потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года.
Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз дает рост цен около 15% в год, то есть, чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будут превышать доходность по банковским депозитам. Разумеется, повышение стоимости жилья станет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.

Хорошо бы получше
Ценовые тенденции развития рынка недвижимости не являются единственными. Существует важный показатель качества жилья – ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.
Первая тенденция связана со смещением как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному – монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки. Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность, как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.
Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становится собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только богатым покупателям. Сегодня строится все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4—5-комнатной квартиры.
Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего речь идет о безопасности – наличии консьержки или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи – цифровой телефонии, кабельного телевидения и интернета.
Дифференциация рынка недвижимости, по мнению Олега Репченко, приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья – более ликвидные – могут дорожать существенно быстрее других, менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения его. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее и для тех, кто приобретая его, хочет выгодно вложить деньги, и для тех, кто покупает его для своей семьи.

Сергей Пантелеев