Олег РЕПЧЕНКО: Квартиру в столице лучше покупать на «нуле»

О ситуации на рынке новостроек в городе и о его перспективах нашему корреспонденту рассказывает заместитель генерального директора Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости (МИАН) Олег Репченко.

– Ситуация на рынке как вторичного, так и первичного жилья на протяжении всего 2001 года была достаточно динамичной. И если осенью наблюдались значительные скачки цен, то в настоящее время большинство специалистов в области недвижимости отмечают тенденцию к стабилизации цен на всех сегментах рынка недвижимости, включая рынок новостроек. В среднем рост цен на квартиры в новостройках за прошлый год составил около 30%, причем более всего подорожали однокомнатные квартиры в районах массовой застройки.
– Наверное, и спрос на них выше?
– Безусловно. Как в 2001 году, так и сейчас спрос на одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках остается стабильным. Естественно, что и цены на них растут быстрее, чем, скажем, на трехкомнатные. Если в начале прошлого года в Южном Бутове можно было купить однокомнатную квартиру за 14–16 тысяч долларов, то теперь подобная квартира стоит 24–26 тысяч долларов. Кроме того, новых площадок для массовой застройки в районах с минимальными ценами, таких, как Марьинский парк, осталось мало. И это тоже сказывается на цене квадратного метра.
– А как развивается точечная застройка?
– Там достаточно стабильная ситуация. Особой популярностью пользуются панельные дома типовых серий – П-44Т и П-3М. Естественно, высоко котируются и монолитные дома. Наряду с приемлемыми ценами дома в районах точечной застройки сочетают в себе удачное расположение (близость к станции метро или зеленое тихое место) и наличие развитой инфраструктуры. Так, в начале текущего года значительную долю реализации всех новостроек составили квартиры именно в домах точечной застройки в юго-западном районе на проспекте Вернадского и Мичуринском проспекте. Цены на новостройки в районах точечной застройки сейчас варьируются от 650 до 1200 долларов за квадратный метр. Они зависят от таких факторов, как престижность района, расстояние от станции метро, тип дома, вид из окон.
Так как строительство в Москве идет бурно, то естественно, на рынке недвижимости становится все больше нового жилья.
– Что же, новостройки скоро будут преобладать над вторичкой? Или все же останется их равное соотношение?
– Настолько категорично я бы вопрос не ставил. Ведь количество квартир на вторичке тоже растет. Переехали – вот и вторичка. Некоторые москвичи купленную квартиру вновь быстро продают. Так что порой новое жилье «первичкой» бывает очень недолго. Не нужно и забывать, что рынок новостроек зависит от количества стройплощадок, а оно ограничено. Может быть в ближайшие годы соотношение новостроек и вторички останется примерно таким же, как сейчас (приблизительно 50 х 50), но если говорить о перспективе, то доля новостроек будет сокращаться. Смотрите, в Митине и Жулебине уже не строят. В Бутове и Марьине – очень мало. Остался пока один более свободный район – Куркино. Но там застройка уже не типовая. С каждым годом Москва все больше переходит на точечную застройку. Такое жилье, естественно, дороже.
– Порой настолько дорогое, что стоят годами пустые квартиры.
– Это, как правило, касается элитного жилья. Его и планировать сложнее. Потребитель к нему предъявляет более высокие требования, потому и цены соответствующие. Инвесторы создают себе приличный запас прочности, чтобы дом в итоге не только окупился, но и принес прибыль.
– Бывает, что элитное жилье продается не все?
– Да, если не очень правильно выбраны место застройки и тип здания, то тогда квартиры в нем продаются по 3-5 лет.
– Но ведь это огромные убытки! Не лучше ли снизить цены?
– Вот здесь и важен запас прочности. Он дает возможность инвесторам элитного жилья работать практически безубыточно.
– Как вы проводите маркетинговые исследования? Кому-то заказываете?
– Нет, мы имеем свою аналитическую базу. Кроме того, проводим опрос населения. Выясняем приоритеты, вплоть до мелочей. К примеру, сколько квартир и сколько комнат нужно в процентном отношении, какие именно требуются комнаты, необходима ли автостоянка и на сколько мест. Во-вторых, у нас есть опыт продаж аналогичных объектов. И пока все продается хорошо еще до завершения строительства дома.
– За МКАД пойдете?
– Почему бы и нет? У нас есть опыт продаж и в области. Пример – город Реутов. Удобно добираться и хорошая экология. Просто люди еще психологически не воспринимают Подмосковье: вроде как это не столица, а область. Но кто умеет считать, тот выбирает Реутов. Там жилье гораздо дешевле.
Продолжают пользоваться популярностью новостройки и в других городах ближайшего Подмосковья – Балашихе и Люберцах. Несмотря на то, что квартиры там по уровню цен приближаются к показателям отдельных районов Москвы (например, средняя цена квадратного метра трехкомнатной квартиры в Реутове сейчас равна цене квадратного метра аналогичной квартиры в Южном Бутове – около $550). И спрос на квартиры в данных районах остается вполне стабильным. Он обусловлен непосредственной близостью к Москве, удобными транспортными развязками и другими факторами.
– Если строительство все больше выходит за кольцо, то в перспективе цены и там будут подниматься?
– Разумеется. Выгодно вкладывать деньги в новое жилье. А вот если купить квартиру в сталинском доме, то можно прогореть. Со временем такие дома теряют свою популярность. Лет пять назад люди охотно покупали квартиры в таких домах, делали бешеный евроремонт, а сейчас это жилье не продашь даже за ту цену, которая была заплачена еще до ремонта. А возьмем Митино. Еще совсем недавно квартиры, казалось, покупали в чистом поле, а сейчас они стоят в 1,5 раза дороже. «Сталинки» имели вес в начале 90-х годов, когда не было альтернативы.
Как только появилось новое элитное жилье, так сразу богатые клиенты потеряли всякий интерес к «сталинкам». Старое оно и есть старое. Одного автомобильного магната спросили: какая марка машины лучше? Все думали, что он назовет марку, которую выпускает его предприятие, а он сказал, что лучше всего новая машина. К примеру, новые «жигули» лучше 20-летнего «мерседеса». Так же и с домами. В свое время «сталинки» были хороши, но время их, к сожалению, закончилось. Так же, считаю, заканчивается время, скажем так, моды на центральную часть Москвы. Все же элитное жилье – это не дом на Садовом кольце, а коттедж в ближайшем Подмосковье. Во всем мире люди в мегаполисах не живут, а только работают.
– И у нас богатые потянулись за город. На ваш взгляд, Куркино – удачный выбор?
– Там самая хорошая экология, отличная архитектура. Мы впервые ушли от стандартизации строительства, когда дома стоят как солдаты. В этом районе отсутствуют не только типовые дома (панелей, кстати, вообще там не найдешь), но даже нет высотных зданий с дворами-колодцами. Все дома монолитно-кирпичные, построены по индивидуальному проекту, не выше 7–9 этажей. Кстати, индивидуальный облик там присущ не только фасадам, но и внутренней планировке.
Большое внимание при строительстве этого района уделяется развитию инфраструктуры. Это и предприятия службы быта, и медицинские организации, школы, детские сады, спортивные комплексы, велотрек, горнолыжные трассы, аквапарк. При большом объеме строительства (за четыре года на территории Куркина планируется построить почти два десятка жилых микрорайонов – это около 936 тыс. кв. метров жилья) здесь не будет срублено ни одно дерево и сохранится уникальный природный ландшафт.
– Квартиры в Куркине сейчас продаются на разных стадиях строительства, в том числе и на начальной. А правда, что покупка квартиры в период начала строительства намного дешевле?
– Это зависит от разных домов и проектов, но бывает что до 30% дешевле. А потом, дело не всегда только в цене. На начальном этапе строительства большой выбор квартир, возможна перепланировка. Во всем мире и автомобили, и жилье делаются под заказ. И россияне в скором времени это поймут.
– Олег Николаевич, пока жилье все раскупается. Но деньги у населения закончатся, и что тогда? Что будут делать строительные компании и кому продавать? Вы думаете над предоставлением жилья в рассрочку, над ипотечной программой?
– Мы активно работаем с Собинбанком, с «Дельта-Кредитом». Стараемся помогать людям. Кстати, на период строительства дома у нас тоже есть рассрочка от 3 до 6 месяцев. Это не совсем ипотека, но нечто похожее, только на более короткий срок. Человек так же вносит 30% стоимости жилья, а остальное выплачивает до конца строительства дома.
– Сейчас многие люди хотят улучшить свои жилищные условия, то есть поменять старую квартиру на новую. Насколько я знаю, эта операция связана с массой проблем. Вы помогаете при таких сделках своих клиентам?
– Сделка эта непростая. Мы применяем такой вариант – обмен с открытой датой переезда. Находим, к примеру, покупателя, который не требует сразу въезда в купленное жилье. И пока оформляется новостройка, старый жилец свою квартиру арендует. Все прописано в договоре, поэтому никаких неожиданностей не случается.
– А доплаты бывают? Мало ли, материалы подорожали…
– Бывают, если только площадь квартиры не совпадает. К примеру, после сдачи дома БТИ обмеряет, и она получается или чуть больше, или чуть меньше. Если меньше, то в этом случае клиенту возвращается разница.
– Скажите, а почему цены в Куркине сейчас ненамного выше, чем в Марьине. С чем это связано?
– Район Марьино уже построен, там есть вся инфраструктура, а главное, – подведено метро. Как только москвичи обживут Куркино, решится проблема транспорта, цены там сразу же взлетят.
– И в заключение еще вопрос о ценах: что будет с ними?
– Цены на жилье сейчас вернулись к докризисным. Если не случится нового кризиса, то будут небольшие колебания, сезонные, да и то только на квартиры в отдельных районах. Новостройки? Большого спада точно не будет.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Репченко Олег Николаевич родился в городе Москве. В 1997 году с отличием закончил МГУ. В сфере недвижимости работает с 1997 года – начинал аналитиком рынка. В 1999 году был назначен начальником аналитического отдела Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости (МИАН). С 2000 года – директор Департамента маркетинга Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости.

Вениамин Вылегжанин