От чего страдает «добросовестный приобретатель»

Когда по заслугам получает мошенник, это – справедливо. Но когда имущество и деньги теряет добропорядочный участник сделки, честно выполнивший свои обязательства... На юридическом языке его называют «добросовестный приобретатель».

Слабое звено

Один приятный во всех отношениях человек приобрел квартиру у другого не менее положительного гражданина – казалось бы, на совершенно законных основаниях. А позже выяснилось, что эта квартира фигурировала в длинной цепочке сделок, одно из звеньев которой оказалось, что называется, слабым: квартиру, прибегнув к пртивоправным действиям, отобрали у одного из прошлых ее хозяев.

В подобных ситуациях заходит речь о добросовестном приобретателе – он возмездно приобрел имущество у лица, не имевшего права это имущество отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Например, в самом начале цепочки сделок аферист продал квартиру без ведома собственника, подделав документы. Позже, когда жилье было перепродано несколько раз, обманутый собственник объявился – и, разумеется, потребовал свое имущество обратно.

Ситуация складывается щекотливая, потому что перед законом чисты оба – и собственник, которого обманом лишили недвижимости, и последний покупатель, который ничего и не слышал о каких-либо проблемах с квартирой. При этом, несмотря на то, что виноват в произошедшем один из предыдущих участников сделки, имущества лишится именно последний, честный приобретатель.

По закону собственник вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, утративший квартиру помимо своей воли собственник вправе истребовать ее даже у добросовестного приобретателя.

Придется доказать

Не удивительно, что многие покупатели квартир даже после государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности всерьез опасаются лишиться жилья. Случается, что собственники предъявляют иски об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (такие иски называются виндикационными) спустя несколько лет после продажи квартиры.

Стоит иметь в виду, что срок исковой давности по подобным делам составляет три года. Этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права – в данном случае исчислять срок нужно со дня, когда собственник обнаружил, что его квартира оказалась в чужом незаконном владении.

Во время судебного разбирательства каждая из сторон должна позаботиться о веских доказательствах. Собственнику придется подтвердить, что квартира обзавелась другим хозяином против его, истинного владельца, воли. Покупателю нужно представить свидетельства того, что он заплатил за квартиру, а заодно доказать: он не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать квартиру.

Положению добросовестного приобретателя не позавидуешь, ведь суд наверняка вернет квартиру законному собственнику. Сумму, уплаченную за недвижимость, придется истребовать с продавца, а это сделать зачастую бывает проблематично. Правда, нельзя забывать о том, что закон предусматривает компенсацию тем, кто оказался «без вины виноватым».

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Выплачивается эта компенсация лишь в том случае, если добросовестный приобретатель позаботился о том, чтобы получить возмещение причиненного ему вреда, в частности, получил соответствующее судебное решение и предъявил приставу исполнительный документ.

Если в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению вред не был возмещен, добросовестному приобретателю выплачивается компенсация. Ее размер исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

Чтобы не пополнить ряды обманутых

Чтобы свести к минимуму риск утраты купленной квартиры, стоит досконально проверить приобретаемое жилье. Поручить проверку лучше профессиональным риелторам и юристам, которые помогут получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также расширенную (архивную) выписку из домовой книги.

Важно, чтобы эти документы были свежими, выданными только что. Лучше, если потенциальный покупатель будет присутствовать при получении выписок, а впоследствии тщательно изучит их данные: проверит принадлежность квартиры, выяснит, не находится ли она под обременением, узнает, как и когда осуществлялся переход права собственности на жилье.

Зачастую уже по этим двум выпискам можно выявить подозрительную квартиру – например, если жилье за короткий срок сменило нескольких хозяев, лучше подыскать другой вариант. Кстати, серьезная проверка недвижимости перед покупкой поможет покупателю в том случае, если все-таки возникнет угроза истребования имущества – предъявив полученные документы в суде, приобретатель подтвердит добросовестность своих намерений. Для этой же цели важно указать в договоре купли-продажи истинную цену товара.

Покупая квартиру, не стоит забывать о возможности титульного страхования – речь идет о страховании риска потери имущества в результате утраты права собственности. Возможные неприятности – такие, как признание сделки недействительной, мошеннические действия со стороны продавца, истребование квартиры от добросовестного приобретателя – стоит просчитать заранее, вовремя позаботившись о приобретении страхового полиса.

Александра Бузина