Платите вовремя, чтобы избежать неприятных объяснений

Все десять лет существования рынка недвижимости проблема с налогами неизменно оставалась одной из самых острых. Как прежде старались «убежать» от налогов, так и сейчас бегают: как указывалась в большинстве договоров не реальная стоимость квартиры, а по оценке БТИ, так и продолжается подобная практика по сей день.

Что же касается сделок по ипотеке, то, получая разрешение кредитного комитета на выдачу кредита, клиент ограничен в выборе. Он обязан найти такую квартиру, хозяева которой согласны оформить продажу по полной стоимости, иначе ни один банк не согласится выдать ему кредит. Лишь в некоторых случаях, например, если человек владеет жильем более пяти лет, он освобожден от уплаты подоходного налога с продажи квартиры. Получается, что покупателю надо найти свободную квартиру (чтобы все жильцы были выписаны) и желательно, чтобы она была в собственности у хозяина больше пяти лет. Но чаще всего квартиры приватизируются перед продажей и следовательно на них эта льгота не распространяется. Покупателю предстоит не только заплатить проценты по кредиту, но и оплатить нотариальную пошлину, так как договор ипотеки подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Для всех сделок с недвижимостью такое положение отменили, а для ипотечных — оставили.

Другая немаловажная проблема, которую, кстати, обсуждали на последнем съезде Московской ассоциации-гильдии риэлторов – незнание участниками сделки их налоговых обязательств. МАГР рекомендовал всем членам ассоциации объяснять сторонам, участвующим в сделке, их обязанности по налогам. Часто бывает, что проблемы с налогами возникают уже после сделки, когда кажется, что все трудности позади, но вот приходит повестка из налоговой инспекции, и продавец вынужден платить значительные суммы по налогам.

Риэлторы сейчас напоминают, что продавец должен уплатить налоги, а покупатель, возможно, предоставить декларацию о доходах. Существует положение, что о покупке любой недвижимости вне зависимости от ее стоимости органы регистрации обязаны информировать налоговую инспекцию. И если в инспекции сверят ваши доходы и расходы на квартиру и они не совпадут, то появляются все основания потребовать объяснений. Хотя и не понятно, за какой период учитывается доход, этого не знают даже сами налоговики. Тут все зависит от местной инспекции, от рвения сотрудников, от количества сделок. Алгоритма нет, но возможны «перегибы на местах». Риэлторы советуют заранее приготовить объяснение о происхождении доходов.

Что же касается продавцов, владеющих жильем менее пяти лет, то они должны заплатить 13% налога с дохода, вырученного от продажи квартиры, превышающего один миллион рублей.

Сложная ситуация остается пока и с расчетом налогов по альтернативным сделкам, которых сейчас совершается более 70%. На сегодня ситуация такова: если человек продает и покупает другую квартиру в течение одного налогового года (с 1 апреля по 31 марта) и получает доход, то при условии, что он владел квартирой менее 5 лет, он платит налоги только с реального дохода, то есть с разницы цены квартир. Если это происходит не в один налоговый период, то ему придется платить налог со всей суммы, вырученной от продажи квартиры.

Небесспорна и ситуация контроля за покупками. Речь идет о том, что налоговые органы должны сверить информацию о доходах и расходах на квартиру. И если у них возникнут вопросы — направить извещение покупателю, чтобы он подготовил объяснения. За непредоставление такой информации положен штраф. Но если налоговики докажут, что деньги ушли от налогообложения, то человеку реально может грозить уголовная статья.

Покупателю жилья предоставляется налоговая льгота по уплате подоходного налога в размере 600 тыс. рублей. Для берущих ипотечный кредит срок действия этой льготы распространяется на весь период кредитования. Напомню, что такой вычет можно взять только раз в жизни. Если квартиру покупают муж и жена, воспользоваться льготой может только кто-то один. Тогда у второго члена семьи льгота сохраняется.

И еще одна налоговая тема, связанная с арендой жилья. У риэлторов есть надежда, что рынок аренды станет более прозрачным, раз у нас приняли такой низкий подоходный налог. Ведь сейчас сделки по аренде обычно не регистрируются и соответственно подоходный налог не платится. В лучшем случае о появлении постояльца хозяева сообщают только в паспортный стол, когда жильцу необходимо получить регистрацию. При этом владельцы рискуют и квартирой, и имуществом. Но если, допустим, наниматель обманет хозяина и не заплатит оговоренную сумму, то при обращении в суд у последнего возникнут трудности: суд не примет его иск к рассмотрению, ведь зарегистрованного договора-то нет. Не исключено, что сейчас хозяева предпочтут заплатить 13% налога и получить возможность отстаивать свои права в суде.

Так что проблем с налогами при покупке, продаже и аренде недвижимости пока еще очень много. И даже если вы смогли сами проверить квартиру и продавца, вам все равно стоит проконсультироваться, как заплатить налоги или как получить налоговое освобождение на наиболее выгодных условиях. Риэлторы заинтересованы в том, чтобы все сделки были прозрачными. Да и покупатели с продавцами заинтересованы в том же.

Ирина Радченко