Покупка квартиры с видом и без

Покупка квартиры с видом и без

От чего зависит стоимость жилья? Какие обстоятельства влияют на цену? Как узнать, из чего складывается стоимость квартиры, и какие факторы считаются решающими, а на какие вообще не стоит обращать внимание при выборе квартиры? Возможно, вам пригодятся советы руководителя департамента городской недвижимости компании НДВ-Недвижимость Светланы Бириной.

Мечтаете о новом жилье?

И для осуществления мечты есть средства? Осталось только выбрать подходящую жилплощадь. На самом деле это совсем не простое занятие. Выбор на рынке жилья велик. Выбирай, что душе угодно: новостройки, вторичка, в центре, на окраине, возле метро и на расстоянии, с видом на Кремль или лесопарк... А цены как разнятся! Иногда вроде бы одинаковые квартиры стоят по-разному.

Между прочим

По оценке риелторов, около 80 процентов покупателей после переезда в новое жилье вдруг обнаруживают недостатки своей покупки.

Критерии выбора

Для большинства самыми главными критериями выбора являются цена и месторасположение. Потом рассматриваются характеристики самого дома. Связано это в первую очередь с дороговизной жилья. Многим по карману доступна лишь «однушка» эконом-класса, и в таком случае параметрам квартиры уделяется не столь пристальное внимание, как в «комфорте» или «бизнесе».

Существуют определенные факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, и, стало быть, на выбор покупателя.

Месторасположение жилья. Наличие неподалеку важных элементов инфраструктуры – школы, детские сады, поликлиники, ТЦ, магазины, объекты досуга и отдыха.

Чем ближе к центру находится недвижимость, тем она дороже. Стоит обратить внимание на то, находится ли дом у проезжей части. Если это так, то шум от дорог будет сильно мешать при открытом окне.

Транспортная доступность. Метро в первую очередь. Чем ближе квартира находится к станции подземки, тем выше цена.

Тип строения, год постройки, состояние дома. Самыми дешевыми считаются предложения в старом жилом фонде - т.е. квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках, а также морально и физически устаревших 9 и 12-этажных домах. Они проигрывают более современным зданиям и по внешнему виду и по потребительским характеристикам. И, разумеется, планировки квартир удачными не назовешь: крошечный коридор, маленькие кухни (5-6 метров) и узенькие балконы (а то и вовсе их отсутствие) стоимость недвижимости явно не увеличивают.

Консьерж в подъезде. Безусловный плюс для каждого дома. Он, конечно, профессиональную охрану не заменит, однако порядок и чистоту в подъезде может обеспечить.

Вид из окна. Если из окна видны, например, трубы ТЭЦ, это не прибавит стоимости жилья. Если, напротив, открывается панорама на город, реку, памятник архитектуры или парк – стоимость квартиры выше.

Высота этажа. Как правило, квартиры на первом и последнем этажах дешевле.

Cостояние квартиры, наличие или отсутствия ремонта или перепланировок. Перепланировка квартиры. Так называемый евроремонт, вместо ожидаемого положительного эффекта, может, наоборот, сыграть в минус. Не каждому понравятся дизайнерские задумки предыдущего владельца. При этом неузаконенные перепланировки отпугивают большинство покупателей. Ведь ответственность за нее ляжет на новых владельцев.

Экология района. Наличие рядом с домом завода или АЗС может снизить стоимость квартиры.

Общий совет

Лучше несколько раз приехать к выбранному дому, причем в разное время. Занятые люди очень часто приезжают на показ квартир вечером. Однако если какой-то объект понравился, то его лучше посмотреть еще раз – в светлое время суток для того, чтобы внимательнее изучить внешний вид дома и узнать, насколько светлой является квартира.

Первый и последний предлагать?

Стоимость абсолютно одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах в доме, может существенно отличаться друг от друга. Обычно это относится, как уже говорилось выше, к квартирам первого и последнего этажа. Из окон первого этажа, бывает, открываются далеко не лучший вид на забитый машинами двор, уличные мусорные баки, гаражи и т. п. Не каждому понравится, если прохожие будут заглядывать в окна его квартиры, а решетки на окнах и повышенный шум – явное неудобство.

Квартира на первом этаже стоит дешевле аналогичной на других этажах. Дисконт может достигать 20%. Правда, это касается в основном домов эконом-класса периода советского домостроения. В современных монолитных, кирпичных и даже панельных домах первые этажи отведены под объекты инфраструктуры, так что, беспокоиться о том, что кто-то будет заглядывать в окна, не придется. Звуко- и теплоизоляция также гораздо лучше, чем в домах советской постройки. Единственный минус - отсутствие панорамных видов.

На первых этажах зачастую располагаются предприятия бытовых услуг, магазины, салоны красоты, аптеки, кафе и т. д. Популярно приобретение помещений с инвестиционными целями: для последующей сдачи в аренду.

Несколько дешевле могут быть и квартиры на последнем этаже. Исключения составляют пентхаусы – квартиры с выходом на крышу. Такие квартиры стоят дороже, чем расположенные под ними.

Кстати

В старых пятиэтажках основной спрос сконцентрирован на квартирах, расположенных на средних этажах – третьем и четвертом. В современных домах популярны квартиры не только на средних, но и на высоких этажах.

Впрочем, сейчас выбор этажа – дело вкуса либо престижа.

Первичка или вторичка?

У новостроек есть ряд преимуществ перед «вторичкой». Прежде всего, это возможность стать первым владельцем квартиры. Однако есть и другие плюсы – современные планировки и некоторые опции, недоступные для владельцев квартир в старых домах. Например, такой роскошью, как возможность спуска на лифте прямо в паркинг, могут воспользоваться жители современных новостроек, в которых предусмотрена подземная автостоянка. А в рамках проектов с комплексной застройкой возводится собственная инфраструктура дома.

При выборе квартиры для покупки на вторичном рынке ситуация несколько другая. Здесь важно учесть имеющуюся инфраструктуру. В обжитых районах нет проблем с наличием продуктовых магазинов, школ, аптек, поликлиник и детских садов. Ближайшие парки и спортивные площадки, расположенные недалеко от дома, тоже приветствуются.

Между прочим

Наибольшее число сделок заключается в массовом сегменте. Квартиры «эконом» (здесь на первое место выходит цена) и «комфорт» класса (сбалансированные по цене и качеству) разбираются быстро.

Что почем?

При определении цены, как уже говорилось, наиболее важными факторами являются состояние квартиры и дома, месторасположение, инфраструктура. Наличие элементов отрицательного (положительного) окружения, высота этажа, планировочные решения, экология, соседи – это и многое другое имеет значение. Учитывать нужно все детали в комплексе. Точную оценку стоимости жилья могут дать только профессионалы. Они легко ориентируются в ценовой политике на рынке недвижимости и прекрасно понимают, по какой цене выставить квартиру, чтобы её успешно реализовать.

Самостоятельная оценка жилья будет отличаться ощутимой погрешностью. Но если все же решили попробовать, в таком случае можно посоветовать провести сравнительный анализ. Проще говоря, изучить имеющиеся предложения на вторичном рынке, подобрать аналогичные объекты и вывести по ним средний ценник. Дальше дело за малым – следить за динамикой звонков. Однако если объект нестандартный и сложно подобрать аналоги, то в таком случае самостоятельно оценить стоимость будет еще сложнее. А неправильно выставленная, чрезвычайно завышенная цена приводит к большим срокам экспозиции – долгому «залеживанию товара». Также есть риск и продешевить, если цена выставлена ниже рыночной.

С дисконтом

Будущего покупателя должна насторожить слишком низкая цена на квартиру. Скорее всего, с этой квартирой какие-то проблемы. Возможно, что-то не так с документами - они могут быть оформлены с нарушениями. Или история квартиры темная. Возможно, имеются скрытые физические дефекты дома или самой квартиры – стен, полов, перекрытий, непорядок с канализацией, водопроводом и т. д. Не жадничайте, лучше откажитесь от такой покупки.

Причины дисконта могут быть разные. Не обязательно это подвох или афера с документами. Объект может быть в очень плохом состоянии, крайне неудачно расположен, например, соседствовать с кладбищем или свалкой, открывающийся неприглядный вид из окна на уродливый бетонный забор, старые гаражи и проч. Покупатели в таком случае могут претендовать на скидку до 20%. Снижает цены, повторимся, неузаконенная или неудачная планировка (квартира легко может потерять в стоимости также до 20%), сложные соседи, отсутствие ремонта, расположение на первом этаже (низкий уровень освещённости, необходимость зашторивать окна во избежание любопытных взглядов прохожих, потребность в решетках и т. д.). Дешевле оцениваются квартиры в старом жилом фонде, расположенные на последнем этаже. Покупатели не исключают риск протечек кровли, к тому же лифты имеют свойство периодически ломаться, поэтому готовы платить дешевле (дисконт до 10%).

Но в целом, к цене ниже рынка следует относиться с осторожностью. Впрочем, крайне редко встречаются ситуации, когда выставляется заниженная цена по причине незнания рынка.

Риелторские хитрости

Нередко продавцы недвижимости прибегают к различным хитростям, чтобы подороже и побыстрее продать квартиру. Зная эти уловки, покупатель может более трезво оценить приобретаемую квартиру, не покупаясь на красивую, но фальшивую обертку.

Чтобы создать у покупателя обманчивое впечатление о выставленной на продажу жилплощади, в ход идут разные способы. Например, заглушая неприятные запахи в продаваемой квартире, прибегают к аромотерапии – многие риелторы советуют сварить кофе, чтобы приятный аромат настроил покупателя на оптимистичный лад. Был такой интересный случай, когда сделке поспособствовали фрукты. Риелтор украсил квартиру корзинками с яблоками и тем самым помог её быстро продать. Впрочем, квартире эконом-класса вряд ли такие уловки помогут. Здесь главный и решающий фактор – цена.

Помимо искусственного облагораживания квартиры и подъезда, нередки случаи и самого настоящего обмана. Так, например, если дом остался без лифта, риелтор может сказать, что его закрыли на профилактику. В этом случае стоит поинтересоваться у соседей, действительно ли это так, или лифт простаивает без ремонта уже который год. Иногда продавцы недвижимости пытаются продать шумные квартиры из-за рева расположенного поблизости аэропорта или трамвайного депо. Стоит прислушаться к шумам с улицы, поспрашивать тех же соседей.

Распространенный прием – когда риелтор всячески демонстрирует прямо-таки ажиотажный спрос именно на «вашу» квартиру, например, то и дело отвечая на звонки потенциальных «посягателей».

Общий совет: не стоит поддаваться на все эти уловки и мгновенно соглашаться на все условия продавца. Ведь основная задача продавцов – склонить вас к покупке квартиры.

На заметку

Бывает, человек покупает квартиру, а вскоре рядом начинается строительство шумной магистрали или АЗС. В результате квартира теряет в цене. Желательно подстраховаться и узнать о градостроительных планах заранее. Здесь на помощь придут СМИ, которые рассказывают о планах властей. Вряд ли такой факт, как строительство дорог или каких-либо значимых объектов останется незамеченным. Также подобную информацию можно найти на сайте управы района и префектуры округа. Другое дело, что обещания властей не очень скоро могут обрести реальные черты или претерпят изменения.

Резюме

Знание всех особенностей формирования цен на квартиру поможет вам сэкономить время и деньги. Постарайтесь чётко определить требования к своему будущему жилищу. Расставьте приоритеты – что для вас значимо, а что второстепенно. Это поможет быстро подобрать квартиру, в которой вы хотели бы жить, и по приемлемой цене.

Галина Писарчик