Посредников прошу не беспокоиться

Сегодня мало кто продает квартиру самостоятельно. Газеты о недвижимости пестрят объявлениями риэлторов, агентства предлагают комплексное обслуживание, частные маклеры заманивают низкими ценамиѕ В любом случае, посредничество стоит определенных денег. А может, не обязательно обращаться к посредникам? Рассказывает директор Управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян.

Как правило, если квартира, как говорят риэлторы, «юридически чистая», то есть все документы на нее в порядке и приватизация была проведена правильно, то продажа такого жилья не составит большого труда. Если же полной уверенности в юридической «чистоте» нет, то проверку лучше поручить профессионалам – это как раз тот случай, когда лучше заплатить за свой покой, чем действовать наугад.
С чего нужно начинать продажу квартиры? Продажа квартиры начинается с ее оценки. Чтобы более-менее точно знать, сколько она стоит, изучите объявления о покупке-продаже аналогичной жилплощади в вашем районе. Чем больше источников вы изучите – а это могут быть специализированные риэлторские издания, газеты объявлений, доски объявлений в Интернете – тем более объективными будут ваши выводы. И учтите, что указанные цены – это прежде всего ожидания продавцов, а реальная стоимость может отличаться на несколько процентов.
Чтобы выгодно продать квартиру, надо, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. Сейчас существует очень много мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Но в этом случае вам будет сложно анализировать уровень спроса на ваше жилье. Поэтому оптимальным способом будет публикация объявлений о продаже в изданиях о недвижимости. Размещать объявление следует 2–3 раза в неделю.
Будет лучше, если вы укажете не домашний телефон, а рабочий. Возможно, это не всегда удобно, но ведь неизвестно, кто и с какой целью будет звонить.
Далее перед продавцом может встать вопрос: а как определить, правильно ли была оценена квартира? Для этого нужно проанализировать количество звонков. Если в первый же день ваш телефон буквально раскалился, значит, цена сильно занижена и надо ее пересмотреть. Если же в первую неделю не раздалось ни одного звонка – значит, указанная стоимость слишком высока. Определенные выводы можно сделать и на показе квартиры. Если первый же покупатель, который пришел на просмотр, изъявил желание приобрести вашу жилплощадь, скорее всего, вы ее недооценили. Конечно, бывает так, что ему нужна именно такая квартира, в этом районе и по этой цене, но подобные совпадения редки.
Показ квартиры – это очень важная составляющая сделки. Поэтому перед показом желательно навести в доме порядок, чтобы не портить впечатление. Будет не лишним убрать подальше ценные вещи и попросить знакомого или родственника присутствовать на показе.
Чтобы покупателю было проще оценить площадь и освещенность квартиры, можно вывезти мебель. Время суток выбирайте, как будет удобно вам и покупателю. Но если вид из ваших окон оставляет желать лучшего, то разумнее будет проводить показ в темное время суток.
Все дальнейшие переговоры проводите у себя дома или в офисе, то есть на своей территории, там, где вы чувствуете себя уверенно – в незнакомой обстановке можно растеряться.
Когда вы начинаете договариваться о цене, не стоит соглашаться сразу же, даже если предложенная стоимость кажется вам вполне приемлемой – покупатель может подумать, что она слишком высока, и если он умеет торговаться, то в результате вы договоритесь на гораздо меньшую сумму, чем хотелось бы.
И вот покупатель найден. Как же его удержать, чтобы, пока вы собираете документы, он не нашел другую квартиру или вообще не передумал? Для того чтобы этого не случилось, покупатель должен внести задаток в подтверждение своих намерений. Избежать возможных разногласий позволит нотариально заверенный договор, где будут обозначены размер внесенной суммы, штрафные санкции, которые понесут обе стороны в случае невыполнения обязательств, сроки продажи и юридического (выписки) и физического освобождения квартиры. С этого момента вы уже не имеете права договариваться с другим покупателем – если договор предоплаты не будет расторгнут с обоюдного согласия.
И вот вы начали сбор документов. А какие именно нужны для совершения сделки, нередко люди не знают и порой тратят много времени на то, чтобы достать ту или иную справку, а в итоге оказывается, что она совсем не нужна.
Для совершения сделки купли-продажи, в первую очередь, нужны правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище, справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, свидетельство о
праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда). На сегодня существует порядка 20–22 видов правоустанавливающих документов на квартиру. Поэтому на данном этапе рекомендуется получить юридическую консультацию, чтобы понять, насколько они соответствуют требованиям закона, и быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. В противном случае на улаживание юридических формальностей может уйти очень много времени.
Потом надо сходить в БТИ и получить справку – раньше это была форма 11-А, а с 1 октября 2002 года она была отменена – теперь БТИ выдают справки в свободной форме. Также нужно взять поэтажный план и экспликацию (действительны 1 год). Чтобы получить эти бумаги, потребуются оригиналы правоустанавливающих документов, паспорт и около 150 рублей.
Также для оформления сделки нужно иметь выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате. Все эти справки действительны 1 месяц. Чтобы их собрать, потребуются книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).
Ни одна сделка не будет зарегистрирована, если при ее совершении не были учтены права супругов или детей. Поэтому вам понадобится нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (приобретение) квартиры, и, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, разрешение органов опеки и попечительства.
Если квартира была получена в дар или по наследству, или находится в Московской области, потребуются справки из налоговой инспекции, а если она отчуждалась после 1 марта 1996 года – передаточный акт.
И вот сделка свершилась. Теперь осталось только рассчитаться с покупателем. Как же происходит передача денег? Чаще всего передача денег проводится через банковскую ячейку – это наиболее безопасный способ. При этом лучше всего подойдет банк, с которым ни вас, ни покупателя не связывают финансовые дела – если клиент настойчиво предлагает именно свой банк, следует насторожиться: возможно, он может злоупотреблять своим клиентским положением.
После того как деньги заложены в ячейку, оформляется договор купли-продажи. Его можно заверить у нотариуса или составить в простой письменной форме. Теперь можно подавать документы на государственную регистрацию. Последний этап продажи – это снятие с регистрационного учета (выписка) и физическое освобождение квартиры.
Остается добавить, что все вышеперечисленное – это всего лишь канва, по которой строится любая сделка купли-продажи. В процессе операции с квартирой могут возникнуть самые разные нюансы – например, если покупатель одновременно продает свою квартиру. Это происходит очень часто, хотя бы потому, что редкая квартира на современном рынке «просто продается», в большинстве случаев она является звеном в цепочке сделок.
В любом случае, к каждому этапу продажи надо подходить со всей ответственностью и тщательно проверять все документы.

Евгений Редькин